自去年公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施后，消费基础设施REITs一直就受到市场关注。继4只产品上市发行后，近日又有两只产品获批，其中就包括国内首只奥莱消费REITs。日前，证监会官网信息显示，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏首创奥特莱斯REIT”）正式获得准予注册的批复，并获得上交所无异议函。

　　消费基础设施REITs如何选择底层资产？原始权益人是否愿意把“好”资产拿出来？项目估值如何考量？对于房企转型有哪些积极意义？

　　首只奥莱REITs扩募会优先考虑房山项目

　　今年3月12日、3月14日，我国首批次3只消费基础设施REITs在沪深证券交易所上市。4月30日，第4只消费基础设施REITs上市。

　　沪深交易所表示，随着首批消费基础设施REITs上市，我国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）市场实现平稳扩容增类，试点范围覆盖到消费基础设施领域。

　　除此之外，去年底申报的华安百联消费REIT、华夏首创奥特莱斯REIT产品，于今年6月底获批。

　　值得关注的是，华夏首创奥特莱斯REIT是国内首个以奥特莱斯作为底层资产的公募REIT，华夏首创奥特莱斯REIT的底层资产是济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。

　　在业内人士看来，奥特莱斯作为商业地产的一种，通过公募REITs进行上市，对于盘活这一商业资产类型，将有重大意义。

　　据了解，首创钜大作为首创城发集团旗下以奥特莱斯为核心主业的商业投资管理旗舰平台，目前全国在管奥莱项目15个，总建筑面积约180万平方米。其为何选择济南和武汉的资产？

　　7月3日，首创钜大公司执行董事、行政总裁谢洪毅在接受媒体采访时表示，这是综合考虑的结果，首先从资产质量来看，REITs是商业模式最重要的一个支撑点，必须拿出很好的底层资产，济南和武汉的项目销售额、收入、利润、客流表现都非常好，在当地市场也有竞争力。“在时间上，我们也希望尽快取得证监会审批，因为证监会对于项目的审批非常严格，所以我们会考察哪些项目合规性是最健全的；此外，从资产规模来看，第一次申请我们不太敢拿出很大体量的项目，这两个项目估值20亿元左右，体量是合适的。”

　　据介绍，济南首创奥莱项目位于济南市东部新城核心片区，2019年1月开业，自开业以来销售额连续5年蝉联济南奥莱市场第一。武汉首创奥莱项目位于武汉市东湖新技术开发区（光谷）区内，2018年4月开业，自2019年以来稳居武汉长江以南区域奥莱市场龙头地位。

　　值得关注的是，今年4月份，首创将这两个项目的总估值由原来的20.53亿元调整为19.73亿元。调整估值是基于哪些考量？

　　谢洪毅告诉新京报记者，这是基于战略层面考虑，把做成这件事放在更重要的位置，不是说一定要卖一个最好的价格。“所以，在做决策的时候，首创就需要拿出一定的诚意，也让监管层看到我们是在做一个长期的平台，而不是短期内处置的资产。这要求对投资收益有保障，因此我们在价格上做了一个较为保守的预测，也相当于保障投资者的收益。”

　　对于华夏首创奥特莱斯REIT的上市时间表，谢洪毅称，三季度可能会完成发行上市，但是具体的时间表还没有完全敲定。

　　目前，首创旗下有十多处奥特莱斯资产，未来是否会继续推动通过REITs进行上市？

　　谢洪毅表示，目前已经运营的项目还有13个，运营成熟的项目会逐步按照时间表去考虑把哪些资产装进去。扩募有比较严格的审批程序，优先考虑把北京房山项目放到第一批的扩募资产中。“发行所获的一部分资金，也会投入其他商业地产的开发和建设中。”

　　消费基础设施REITs重在彻底打通投融管退闭环模式

　　2023年3月24日，国家发展和改革委员会（以下简称“国家发改委”）发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》。最引人注目的规定是将消费基础设施纳入了基础设施REITs的实行范围。

　　2023年10月20日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。此后，各大商业地产企业陆续启动申报。

　　去年10月份，首批申报者出炉，分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT。此后的12月26日，据上交所债券项目信息平台显示，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金、华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金已正式申报。如今，首批次的4只产品已经上市发行。

　　将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，彻底打通了投融管退闭环模式，同时对房企转型有着积极意义。

　　对消费基础设施REITs较为了解的业内人士表示，“过去这些年，行业一直在探索商业资产投融管退的闭环模式，但是过去退出的渠道比较有限，多数时候是卖给私有基金或产业资本，公募的渠道是缺乏的。如果没有强大的资本力量，商业地产的退出通道是很有限的。商业地产不同于住宅开发，尤其是在过去快周转的阶段，做住宅开发，几十亿投进去，可能一两年就回来了。而商业地产是通过运营去赚钱，是赚慢钱的行业。如果没有新的资本来源，很难循环下去。”

　　在谢洪毅看来，有了公募REITs通道，拿地、开发、建设、招商、运营，商业项目培育到一个比较好的状态，通过上市的方式把重资产退出来。募集到的部分资金，可以继续拿新的项目，去获取更大的管理规模。在他看来，消费基础设施REITs很大的一个意义在于整个投融管退模式的彻底打通。

　　目前，房地产行业遭遇持续的调整阵痛，消费基础设施REITs对于房企转型有哪些积极意义？

　　谢洪毅认为，当前形势下，房地产企业经营面临较大压力，如果再去转型，完全靠自有资本滚动出一个很大的规模不现实，必须得采用这种新的渠道，通过REITs方式获得更多资本的支持。消费基础设施REITs对于房地产企业往商业运营方面转型，是一个非常重要的政策通道。

　　中信建设研报曾指出，我国百货购物中心已经步入成熟期，商业物业存量面积庞大，行业增长逻辑将变为更加注重存量面积的深度运营，公募REITs将助力物业方转变为运营方，充分发挥专业运营能力，同时促进原有物业价值重估和发展更具成长性业态，助力企业实现新发展模式转型和多样化经营目标。