文/图羊城晚报记者陈玉霞

　　曾经很长一段时间“皇帝女不忧嫁”的越秀区楼市，而今也处于供求关系反转阶段。一方面， 从2023年开始该区一手供应量大增，7盘同台竞技状态近年少见；另一方面，楼市深度调整期内需求减弱，即便是傍上名校资源，楼盘成交也难有大起色。

　　这种境况下，越秀区楼盘也开始促销，继个别楼盘最低“6万字头”开盘走量之后，曾经属于市场焦点的高端项目也推出“8万字头”的特价单位，以期带动成交。所幸的是，在多项新政的推动下，加上楼盘推出优惠，6月越秀区一手楼市的成交量也比新政前的4月份增长了约53%。

　　有6.5万元/平方米的地价，也有与此相近的楼价

　　越秀区的楼价，很长一段时间内都可谓广州楼价的“天花板”，主要的支撑点，一是该区所处的广州中心区的地理位置；二是该区具有的完善的生活配套，其中名校优势非常突出，成为众多买家入手越秀区房产的重要因素；三是因为区域供应量低，由于该区新增的宅地屈指可数，甚至有多年连续处于宅地零新增供应的窘况，导致一手住宅供应紧缺，进而使得该区一手楼价坚挺。2020年，越秀南地块出让，最终以楼面地价64576元/平方米（扣除配建）成交，创下广州地价新纪录并维持到2023年。

　　按照以往地价约占楼价一半的“规律”，约6.5万元/平方米地价所在的越秀南项目，开盘阶段报价为12万-18万元/平方米，去年至今也有过10万元/平方米的单位。今年端午期间则推出了北向三房特价单位，最低报价约8.5万元/平方米。现楼推售的港汇台一盘，近期也推出特价单位，和以往10万元/平方米以上的售价相比，最低价格则为8万多元/平方米。

　　而在今年4月下旬，该区的新盘君熙府更是报出了“6万字头”的开盘价，引起市场关注，毕竟这样的楼价和越秀南的地价几乎在同一水平。彼时，相关负责人坦言开盘当天确实有推出6万多元/平方米的单位，不过仅限于93平方米的三房户型，货量少，且开盘的优惠价也将优先考虑一次性付款的买家。目前该盘价格多数在7万-10万元/平方米。

　　以价换量的背后，是供求关系的改变

　　从经济规律上说，楼价和供求关系相关。供小于求，楼价坚挺，反之则降价。越秀区楼价长期坚挺，因何也走上了以价换量之路？

　　供应大增是一大重要因素。从合富研究院统计的数据可以发现，近14年期间，该区楼市供不应求的年份有9年。在2017-2018年期间，越秀区的新增供应量少到可以忽略，从2017年起至2022年，该区楼市长期处于供小于求的状态，致使该区楼价在高位坚挺。但到了2023年，越秀区新增一手住宅供应面积一举超过5万平方米，供应套数超过800套，而这一年内的成交面积，仅为1.6万平方米、158套，属于供大于求的状态。而这种供求反转的状态，一直持续到2024年。

　　今年，越秀区同时在售的项目有7个，分别是城投东园公馆、港汇台、君熙府、万科瑧越府、云瀚府、淘金半山豪庭、淘金半山御庭，如此集中的新货发售，可谓近年罕见。今年1-5月，这些项目的成交均价不低，相对较低的是万科瑧樾府一盘，为85712元/平方米，而东园公馆成交均价则超过14万元/平方米，值得一提的是淘金半山御庭，目前以毛坯状态发售，报价在9万-13万元/平方米幅度。

　　名校对楼盘销售的赋能效应，不能一概而论

　　每年的五六月份，市场上会出现很多楼盘与名校“联姻”的消息，一旦和知名教育集团“攀亲”，楼盘定会高调地“昭告天下”，以吸引更多的家长买家。名校资源，已成为楼市深度调整周期内楼盘销售极为有利的抓手，此利，是利好，也是利益。

　　越秀区以名校资源著称，在售的楼盘也都有各自的名校资源，只不过，这些名校在家长们的口碑圈里也会有所差别。为何这些都有名校资源的楼盘，也得放下身段进行特价促销？一句话，那就是比照钱包权衡利弊。在买家对自身经济能力没那么信心十足的当下，一套房子，户型设计没亮点、园林环境局促甚至没有小区园林、只有便利的公交和马路对面的名校，总价千万元，到底值不值？如果拿着一千万元，到天河、海珠或者荔湾，能买到哪些更好的房子？毕竟，这些中心区内也有不少名校资源，特别是天河区，近两年内的新楼盘大多都配置了家门口的名校。

　　也即是说，越秀区楼盘虽然有名校支撑，但老城区楼盘所具有的体量小、户型落伍、绿化面积少等通病，也会成为买家入手考虑时的减分项。当整体行情进入调整期，楼盘适当调整售价可谓顺势而为，用更为实惠的价格将买家留住才是上策。

　　广州中原研究发展部数据显示，截至5月底，越秀区一手房库存9万平方米，去化周期高达51.8个月，远高于全市23.2个月的水平。如何借着各轮新政的东风加快去库存，是今年越秀区楼盘最关键的功课。当然，不急于回笼资金、拥有稳定现金流的房企除外。

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　　越秀区：广州户籍人群购房占比最高

　　越秀区作为传统中心老城区，孕育出了广州第一代的环市东CBD，这里以广州国际电子大厦、好世界广场、曾经的第一高楼广东国际大厦、世贸中心等建筑为代表，见证了广州写字楼从无到有的历史。作为广州首个CBD，也诞生了多个“第一”，如广州第一家超级市场，第一家奢侈品商场，第一家洋快餐，第一座甲级写字楼世贸中心大厦等，如今仍是一城繁华的象征。在本周广州市房地产行业协会举办的一场以“中轴之心城市之巅”为主题的沙龙上，多为业内专家对越秀区发展及其房地产市场进行了行情探讨。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，放眼整个大湾区，很难找到更多区域能像越秀区这样具有丰富、优质、集中的医疗资源和教育资源。深圳世联行集团首席技术官黎振伟表示，以淘金路为代表之一的环市东商圈作为广州首个城市CBD，也是广州改革开放后领先的高档居住社区之一，现阶段应以更细致的功夫，更科学的方法，更优良的产品与服务，更优美的环境与完善便利的配套来打造广州城市中心传承与创新的示范标杆。

　　合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云通过统计数据指出了越秀区域楼市的三大特征：一是存量市场占绝对地位，新房稀缺性凸显；二是购房客户对该区域有浓厚的老城情结；三是在现阶段的下行周期中，仍需要“以价换量”。据介绍，在全市11区一二手住宅户籍人群购房占比情况中，越秀区的户籍人群购房占比在90%左右，是各区中占比最高的。增城区的户籍人群购房占比最低，为60%左右。广州合富辉煌副总经理许勇介绍，在淘金半山豪庭、御庭每8个成交业主中，就有1个是淘金原居民。

　　（陈玉霞）