新增供应速度放缓叠加租金持续下调，上半年广州、深圳写字楼市场的空置率企稳止升。

　　据仲量联行统计，上半年在仅有一个新项目入市的情况下，广州甲级写字楼市场空置率平稳，剔除总部项目自用面积的影响后，市场净吸纳量较去年同期有所回升。截至二季度末，广州全市写字楼平均空置率约21%，与去年年末持平，租金水平仍处于下行通道。

　　在深圳，上半年共有四个甲级写字楼项目入市，均于第一季度交付。第一太平戴维斯提供的数据显示，二季度末，深圳甲级写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至29.8%，平均租金降至160.4元/平方米·月。

　　仲量联行华南区研究部总监曾丽对《中国经营报》记者表示，在短周期量价轮换的情况下，预计广州写字楼市场近期仍将保持震荡复苏的局面，但供应端的让利有助于企业降低经营成本，推动市场需求结构改善。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇认为，在诸多因素影响下，深圳写字楼市场整体去化压力不减，空置率或仍将于短期内承压，预计平均租金也会持续下调。

　　新兴CBD贡献净吸纳量

　　上半年，广州经济持续释放活力，人工智能、新能源、数字经济等战略新兴产业进一步畅通经济循环之际，有效支撑了商业及产业地产需求。

　　受降本增效诉求驱动，广州甲级写字楼市场中，多数存量客户仍选择以更贴近市场水平的价格续租，部分租户选择成本节约型搬迁。据仲量联行统计，上半年，广州甲级写字楼市场中，新设立及升级搬迁需求带来的成交面积占比约三成，与此同时，新成交的租户对租金成本敏感度较高，单笔成交面积小于1000平方米的占比在55%以上，约45%的新增需求面积落地于琶洲、广州国际金融城这两大租金较为优惠的新兴CBD片区。上半年，琶洲、广州国际金融城的写字楼市场为广州贡献了超九成的净吸纳量。

　　值得注意的是，新兴产业正在琶洲、广州国际金融城片区加速聚集。在租户结构和新增租赁需求类型方面，这两大片区的写字楼市场也显示出了区别于传统CBD的结构性特点。

　　“据仲量联行统计，上半年，广州写字楼市场单笔租赁面积超过3000平方米的交易中，来自科技互联网行业的成交占比近七成。游戏、软件服务、网络平台等TMT企业及生物医药行业的租赁成交对上半年琶洲片区写字楼市场的净吸纳量贡献超70%。”仲量联行华南区商业地产部总监马炜图表示，较为稳健的经营发展前景为新兴互联网企业执行稳定的不动产预算提供支撑。

　　戴德梁行提供的数据显示，截至二季度末，广州甲级写字楼市场平均租金为142.5元/平方米·月，环比下降2.5%，主要是受以价换量策略的影响。TMT、专业服务业、贸易和零售业是二季度市场的成交主力。

　　租赁市场竞争持续加剧

　　与广州情况类似，上半年深圳甲级写字楼市场的租赁需求以降本增效为主导。

　　在今年一季度部分成本高敏感型的需求有所释放后，深圳写字楼市场租户在第二季度继续积极寻觅合适的搬迁或扩张机会，达成多宗大面积的租赁交易。

　　据第一太平戴维斯统计，二季度，深圳甲级写字楼市场净吸纳量环比增长140%至8.4万平方米，加上新增供应项目入市节奏放缓，深圳全市写字楼市场空置率降至30%以内。但市场竞争仍然激烈，业主选择继续提供租金优惠以提升其项目吸引力。截至二季度末，深圳全市写字楼市场租金指数环比下降2.1%，同比下降7.7%。

　　戴德梁行提供的数据显示，二季度，深圳甲级写字楼租赁需求仍主要来自金融、专业服务业、TMT三大传统行业，其合计租赁面积占比超过70%。银行、多元金融行业均有大面积租赁成交；教育机构、人力资源服务行业的需求增长较为明显。游戏、电商、半导体以及自动驾驶等行业也贡献了部分大面积租赁交易。

　　记者注意到，深圳市已先后出台《2024年优化国际化营商环境工作方案》《深圳市进一步加大吸引和利用外资实施办法》《南山区促进产业高质量发展专项资金管理办法》等政策激励推动企业落户，其中涉及的信息技术、金融、现代服务业等行业的租赁需求有望持续增长。

　　谢靖宇表示，2024年，深圳全市写字楼新增供应预计达62.8万平方米。其中，第三季度预计有四个新项目交付入市，合计带来供应面积19.2万平方米。“可以预见的是，深圳未来几个季度仍将有较大规模的写字楼新增供应集中交付，租赁市场竞争将继续加剧，市场平均租金将下调。”