近日，中指研究院最新发布的监测数据显示，今年上半年房地产企业融资规模仍在下降，信用债发行仍是房企主要融资渠道。与此同时，“白名单”机制成效逐渐显现，预期信用债发行在政策支持下仍将保持一定活跃度。

　　该机构数据显示，2024年1月-6月，房地产行业共实现债券融资2791.6亿元，同比下降26.9%，降幅较上年有所扩大。其中信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%，各渠道同比均出现下降，其中海外债锐减，信用债仍为融资主力。

　　信用债方面，2024年1月-6月，房地产行业信用债发行规模为1827.3亿元，同比下降21.9%，占债券融资规模的65.5%，较上年同期上升4.2个百分点，为主要融资渠道。从单月来看，一季度，信用债发行规模相对较高，3月发行规模达到500亿以上的相对高位，二季度信用债发行规模整体呈下降趋势，5月发行规模刚过百亿，6月发债规模回升至超200亿元。

　　海外债方面，2024年1月-6月，海外债发行规模仅为50.1亿人民币，同比大幅下降54.8%，降幅较上年扩大，占总融资规模的1.8%，较上年同期下降了1.1个百分点；平均发行期限2.40年，发行期均为3年以下，期限有所缩短。从单月来看，5月均无新发行债券，其余月份仅有个别优质企业有能力发行海外债。海外债融资渠道极不稳定、几近关闭。

　　ABS方面，2024年1月-6月，ABS融资规模为914.2亿元，同比下降33.3%，占总融资规模32.7%，较上年同期下降3.1个百分点；平均发行期限为8.7年，期限明显延长。从单月来看，上半月ABS发行总体处于低位，2月-4月，月均发行规模不足150亿元。

　　股权融资方面，根据中指研究院监测数据，2024年上半年，中交地产、陆家嘴等上市房企完成A股定增，募集资金净额分别为4.38亿元、17.97亿元。中交地产募集资金拟用于项目开发建设，陆家嘴募集资金拟用于购买优质地产项目。其中，中交地产募集资金腰斩，由原计划24.8亿元下降至4.38亿元，募投项目也出现了减少。此外，上半年，粤港湾控股、中国上城、北大资源等内地在港上市房企完成增发配股，募集资金总额分别为890万港元、9872万港元、3420万港元。

　　融资利率方面，2024年1月-6月，房地产行业平均融资利率为3.10%，同比下降0.7个百分点。受近期高成本的海外债融资规模下降、ABS发行结构改变、整体利率下降等多重因素影响，行业平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为3.03%，同比下降0.62个百分点；海外债平均利率为5.6%，同比下降1.66个百分点；ABS平均利率为3.09%，同比下降0.66个百分点。

　　行业到期债务方面，截至2024年6月末，2024年下半年尚在存续期的债券余额为3168.4亿元，其中信用债占比71.7%，海外债占比28.3%；一年内到期余额为7205.4亿元，其中信用债占比69.8%，海外债占比30.2%，境内债务偿债压力较大。三季度仍为偿债高峰，7月、8月单月到期余额超七百亿。

　　中指研究院分析认为，2024年上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月份由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。该机构预计，销售市场仍在深度调整的情况下，融资状况短期内难言好转。预期信用债在政策支持下仍将保持一定活跃度，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类REITs仍将保持较高发行占比。