2024年已过半，与地产行业唇齿相依的物业管理行业正从增量向存量转变，行业进入回归服务本源的新周期中。5月以来一系列针对房地产行业的利好政策相继出台，在稳定房地产市场的同时，物管行业信心也逐渐恢复，最直接的体现是上市物企股价出现了一波反弹行情。
今年上半年，不少物企通过大股东增持、股票回购、提高现金分红等手段进行市值管理，超四成上市物企市值出现了不同程度的上涨。业内人士表示，当前物业管理企业估值正逐步重回现金流逻辑，未来物业管理企业“市值保卫战”还将持续。
物企股市盈率较去年回升
上市物企股价仍处于低位盘整期，克而瑞统计显示，截至6月30日，共36家企业股价较年初/上市首日出现下滑。
从月度变化来看，5月17日，住建部等四部委联合出台一系列重大政策，包括降首付比例、取消贷款利率下限、降低公积金贷款利率等，旨在推动房地产市场健康有序发展。在此政策助推下，物企股股价一度上涨至5.0港元，较年初增幅达21.0%，不过其后涨势未能持续。
房地产行业政策利好出台，物企股也迎来估值的积极修复。今年上半年市盈率均值约为11.9倍，较去年全年的11.3倍市盈率有所修复。
克而瑞统计显示，2022年，物企股市盈率经历了显著的下滑，触及了历史低位8.4倍，标志着行业进入了深度调整阶段。进入2023年，上市物企继续面临市场挑战，全年平均市盈率为11.3倍，至2024年市场信心逐渐恢复，上半年数据显示，物企股市盈率均值已微升至11.9倍。
今年尚无递表上市企业
资本市场股价有所回升但仍处于低位，企业市盈率依然较低，物企纷纷蛰伏谋求发展，递表企业数量维持低位。
业内人士表示，物企上市难度加大不仅体现在成功上市的物企数量，还表现在上市平均用时增加。2022年起，港交所正式施行新规，对中小物企来说意味着上市门槛抬高，上市难度加大，从上市时间也可以明显看出难度。2020年，物企上市平均用时为137天，至2022年平均用时增加至294天。2023年两家物企从初次递表到成功上市平均历时661天。2024年以来尚无递表企业。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，前几年中小型物企急于上市，因为资本市场是个好工具，借助资本市场能更快发展。相对房地产行业来说，物管行业是稳定行业，风险较小。物企是开发商的“救生衣”，一旦物企上市，既能解决融资紧缩问题，也有业务的拓展机会，可谓两全其美。
但是，近年来房地产行业处于深度调整状态，物企方面也会处于相对疲软状态。此外，加上上市新规越来越严格，让很多物企上市计划也发生了变化。严跃进还认为，未来上市物企数量仍会增加，但增速相较过去将有所回落。未来，资本可选择面变广，物企估值分化是必然趋势。中小物企需凭自身特色打造核心竞争力，才能在行业洗牌中获得通关机会。
有物业管理公司表示，目前，该上市的物企基本都已上市，未上市的大型物企比较少，可选择性小。
超四成上市物企市值上涨
尽管今年上半年上市物企出现一波反弹行情，但由于业绩增速持续放缓、部分物企大额计提减值等多方面因素，上市物企总市值依旧缩水。
克而瑞统计显示，截至今年6月底，65家上市物企总市值2206亿元，较去年12月底总市值2383亿元下跌7%。但是依然有超四成上市物企市值上涨，其中，融信服务、华发物业和第一服务等5家物企市值涨幅达到80%以上，领悦服务集团、佳兆业美好更是翻倍增长。这些上市物企市值上涨，大多源于经营业绩好转，如领悦服务集团，2023年实现净利润1亿元，同比增长30%。截至今年6月底，今年上半年只有6家上市物企市值超百亿元，数量与去年持平，这6家市值超百亿元的物企除了保利物业市值较年初持平以外，其余5家市值均有不同程度下跌。
据悉，今年上半年，上市物企纷纷通过回购股票、提高现金分红等方式进行“市值保卫战”。回购股票方面，上半年永升服务累计回购51次，万物云共计回购31次，累计回购金额高达1.01亿元，金科服务回购次数也达到了47次。通过回购股票越秀服务、绿城服务和永升服务市值均有所提升。典型如越秀服务，公告称拟回购3044万股，上半年累计回购117万股，预示着未来回购力度或将进一步加大。截至今年6月底，越秀服务市值升至43亿元，较去年12月底上涨21%。
另外，高股息率成为市值上涨的重要因素，上市物企加大分红力度，2023年平均股息率多达6.7%。如第一服务，2023年股息率多达19.2%，长期投资价值凸显，很大程度上拉动市值大幅上涨。截至今年6月底，第一服务市值升至3.6亿元，较2023年12月底增长80%。
观点
政策利好提振物管行业
克而瑞集团董事长丁祖昱表示，受房地产行业政策利好提振，物管行业市场信心逐渐修复，当前物企股市盈率依然保持在相对较低的水平，也意味着行业仍处于价值重估阶段。
在资本市场中，物企并未“躺平”，上半年多家物企进行市值管理，并显现出一定成效。尽管行业仍面临诸多挑战，但物企正逐步走出行业低谷，行业风险逐步出清，企业呈现出稳健而高质的发展态势。
