下半年伊始，一些城市启动了收储商品房，河南新乡、山东烟台直接发布了收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告。同时，昆明、徐州等城市发布相关政策，推动收储工作的落地。

　　在业内人士看来，下半年，随着收储商品房在资金、配套政策等方面陆续到位，收购的步伐肯定会加快，会有实质性的落地。

　　新乡、烟台等城市加入“收储”阵营

　　下半年，多地收储商品房工作进程加快。

　　7月15日，河南新乡发布关于收购存量商品住房（含公寓）用作保障性住房的征集公告。根据公告，本次收购区域为新乡市城市总体规划建设用地范围环线内（即北环以南、东环以西、西环以东、南环以北）已建成未出售的商品房。

　　在房源单套建筑面积限制方面，以90（含）平方米以下为主（比例为70%），最大户型建筑面积120（含）平方米，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位。

　　除了河南新乡，山东烟台收储工作也有了实质性落地。7月12日，烟台发布关于收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告称，为加快推进烟台市收购存量商品住房用作保障性住房，满足群众多样化住房需求，现面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目，发起收购存量商品住房用作保障性住房并纳入房源库征集。

　　烟台的收储有两种形式，一是转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；二是转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米。

　　在房源条件上，存量商品住房应为已建成项目，有齐备的开发建设、竣工手续，并搭配适量比例的待售车位。房源应具备交通便利、配套设施较齐全等条件。

　　此外，云南昆明、江苏徐州等城市出台相关政策，推动收储工作的落地。

　　7月8日，昆明市人民政府办公室印发的《优化昆明市房地产市场平稳健康发展政策措施》显示，按照“以需定购、双方自愿”的原则，由国有企业收购已建成未出售的存量商品住房用作保障性住房，解决工薪收入群体、引进人才的住房问题。事实上，在今年5月，昆明市住建局就已发布了《关于征集商品住房用作保障性住房的公告》，在昆明市五华、盘龙、官渡、西山、呈贡5个行政区域征集。

　　近日，徐州市出台《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提出，不再新建安置房。鼓励国有企业收购存量商品住房用作安置房、公租房和人才房。

　　此前，据媒体报道，长沙市住房和城乡建设局近日向各区县（市）住建部门转发了《湖南省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》，为切实做好收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，长沙要求迅速开展摸底、抓紧项目申报。

　　下半年“收储”步伐有望加快

　　从下半年半个月时间内就有两个城市直接发布征集公告来看，“收储”工作似有加快之势。

　　今年5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　6月12日，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。其中指出，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。

　　6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确要求“推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，下半年“收储”的步伐肯定会加快，上半年之所以不快，是因为收储的政策5月17日才出炉，后续会推动再贷款3000亿额度的落地。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，上半年，在收储存量住房用作保障房方面，还有很多细节性内容尚未落地，不过下半年在资金、配套政策等方面会陆续到位，收购的步伐肯定是加快，一些实质性的工作会落地。

　　今年6月7日的国常会鲜明地提出“去库存”。国家统计局数据显示，截至6月末，全国商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。其中，住宅待售面积增长23.5%。

　　去库存仍然面临挑战，“收储商品房”成为各地去库存的重要手段。在中指研究院指数研究部总经理曹晶晶看来，国企收储未售新房成为政府力推的“去库存”模式，将有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。同时，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。此外，本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。

　　业内：关键在于“能否算得过来账”

　　不过在李宇嘉看来，下半年收储商品房落地的关键还在于收购价格和配售配租价格之间能否实现平衡、是不是能算得过来账。

　　在定价上，记者发现，落地执行的城市中，多以同地段保障性住房重置价格作为参考上限标准。

　　在收购价格上，烟台市提出以同地段保障性住房重置价格为参考上限。新乡市称，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本、建安成本（含装修、智慧化建设），再加不超过5%的利润。

　　“从各地摸排的效果来看，大都认为不太好平衡，开发商不太愿意以成本价或白菜价出售商品房，而国企在收购上也会平衡成本与未来的配售配租价格。”李宇嘉如是说。

　　平安证券研报称，从后续政策落地效果来看，一是取决于收购价格，二是多数核心城市租金收益率较低，是否需要配合贴息等实现收益平衡。

　　在支持政策上，以租赁住房贷款支持计划试点城市郑州为例，据相关媒体报道，其做法是，政府对收储存量房按照200元/平方米进行补贴，在融资上按年化利率2%进行贴息。

　　“保障性住房普遍对户型、面积有一定限制，与在售新房或存在一定错配，同时若转化为配售型保障房，则需要较大幅度打折收购才能满足配售政策（通常要求价格是周边商品房的50%）；若转化为保租房，多数城市租金收益率较低情况下也需要贴息、项目打折等配合才能实现收益平衡。”曹晶晶如是说。