商业办公类商品房能改住宅？房地产去库存又一大招出台？
近段时间，海南万宁、湖南长沙分别推出“商改住”政策。其中，万宁市政府办公室率先印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》的通知。方案称，在设置前提条件的情况下，允许商办类商品房参照住宅管理，购买此类商品房可享受与住宅同等待遇，比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等。
7月2日，长沙市自然资源和规划局等部门联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》明确长沙市辖区范围内，将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批。已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
7月10日，原中房集团董事长孟晓苏在接受《华夏时报》记者采访时表示，这些商业与办公楼项目的整体过剩，是“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的突出表现。仅这几个城市积极推动“商改住”是不够的，应把它作为房地产政策调整的重点方向之一。它恰恰反映出全国房地产市场上的突出问题，就是商办楼宇的过量积压。
“因为过去规划思想偏颇，人为的乱指挥等问题，使历史错误积累下来，造成了目前商业和办公楼大量积压，问题应该在全国各地引起重视，特别是一线城市北上广深，更要特别关注这件事情，把它当作落实中央精神、落实国务院要求的具体措施，积极进行项目方向调整。”孟晓苏说。
国家统计局数据显示，截至今年6月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了5211万平方米，同比增长9.6%；商业营业用房待售面积达到1.43亿平方米，同比增长2.0%。
“商改住”不仅仅具有去库存的作用，还有缓解相关开发商的资金压力。北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受《华夏时报》记者采访时表示，要是海南万宁“商改住”跑通之后，估计很多城市都会跟进，也会陆续在全国推广，这是全行业的曙光。
跨过政策红线
2021年10月12日，海南省自然资源和规划厅等3部门联合发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（简称“12号文”），从建设项目土地出让、建筑设计以及项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策，其中包括严禁“商改住”。
不过，近日市场消息称，海南省万宁市出台了一份“商办类商品房去库存”工作方案，允许商业类办公楼改成住宅。
《华夏时报》记者7月8日从万宁市住建局证实到，该市确实印发了《关于印发促进商业办公类商品房去库存工作方案的通知》，但是该文件属于非主动公开类。
记者了解到，上述《工作方案》提到，商办类商品房项目不再受“产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制，由市营商环境建设局牵头，联合住建、资规、消防、环保、水务、电力等部门对商办类项目进行综合查验评估，认为兼具住宅使用功能的，提请市政府认定，在不得改变用地性质、规划指标的前提下参照住宅项目管理。
另外，购买此类商品房用于居住的，其家庭适龄子女就读万宁市区义务教育阶段公办学校起始年级，可纳入就近入学片区；对于个人二手商办类房产交易过户，地方财政给予一定比例补贴；个人购买商办类商品房的，可凭相关凭证申请办理居住证明。
《工作方案》还提到，除了上述优惠措施，个人购买商办类商品房且实际个人自用的，可享受与住宅同等的居民用水、用电、用气价格标准。同时，个人购买此类商品房还可或金融机构的贷款支持。
这也意味着，“商改住”项目在子女就近上学、用水、用电、用气以及购房贷款方面，均可获政策支持。但是，上述实施范围存在着一定的前提条件，即2020年6月1日起首次取得预售证（现售备案证明）的商办类商品房项目；在建未取得预售证或已立项取得项目备案证明正在筹建的商办类商品房项目。符合前述条件之一的项目，均可纳入这次工作方案实施范围。
另外上述商办类商品房项目还需要满足以下条件才能办理“商改住”，即购房者在2023年5月1日起购买且办理了商品房合同备案，所购商品房已竣工备案交付使用。
值得一提的是，万宁这一工作方案的制定和印发，表明海南实施了近3年的严禁“商改住”政策的“破冰”。而“商改住”这一模式被万宁跨过政策红线后，长沙跟进出台相关政策。
7月2日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批，而已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
另外，《通知》还规定公寓等类住宅项目调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。而符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。
虽然长沙大胆跟进，但是它也为自己设定了一个时间来探索。据了解，《通知》自2024年7月2日起正式执行，有效期一年，上级部门有新要求的按新要求执行。
限制“商改住”致使去化缓慢
其实，为了帮助商办公寓的去库存，有不少地方都尝试过将其改为保障性住房，或者在项目仍未建成时将土地用途调整为居住用地，而国务院去年也出台相关指导意见表示，将商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款。
2023年8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出，有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地继续保留划拨方式。
不过，此次万宁和长沙出台相关政策将商办公寓性质调整为住宅，在全国范围内属于首次。而万宁和长沙出台“商改住”政策的目的都指向了去库存。如万宁在《工作方案》中表述，制定本方案是为了促进我市商业办公类商品房项目去库存工作，防范化解房地产市场风险。
长沙也在《通知》中指明，支持公寓等类住宅项目调整为住宅，是为了支持企业盘活闲置存量土地、空间资源，结合市场需求调整完善规划条件和设计要求，加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存促进房地产市场平稳健康发展。
“去库存”的背后是两地的去化压力比较大。
据海南本土地产研究机构数据显示，截至2023年年末，海南9个市县商办类产品广义库存为1179万平方米，按9市县平均去化速度计算，去化周期达89月。
据相关媒体报道，海南一家专业房地产大数据平台“至理数据”显示，截至今年6月29日，万宁市已获得预售或现售许可的商品房商业用途产品，库存可售面积约82.34万平方米。而过去一年万宁市这类产品总共成交备案834套、总建筑面积约61421.1平方米，算下来月均成交备案面积约5118.4平方米，以此测算，现有82.34万平方米库存去化周期超过了160个月。
另外，湖南中原研究院数据显示，截至今年5月，长沙内五区商办类物业库存达250万平方米（剔除现房），其中商办公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期高达58个月，公寓成交持续低迷，整体存量积压，“公寓改住宅”政策出台，主要是为长沙目前库存高企的商办物业尤其是公寓纾困。
有业内人士向记者透露，有不少商办项目是在可以商改住的背景下取得，期间在中途被叫停，导致不少开发商的资金压力加大。现在有城市出台相关政策可以盘活相关商办存量项目，可以缓解相关房企现金流压力。
诸葛找房数据研究中心就曾指出，自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，“商改办”“商改住”全部杜绝。
另据诸葛找房研究中心数据统计，自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等全国多城相继发布政策限制“商改住”。对公寓市场产生了立竿见影的影响，量价双双下滑，去化缓慢，库存严重累积。在成交量方面，像北京、上海的公寓成交在2017年呈现断崖式下跌，2017年北京同比跌69.4%，上海同比跌73.3%，在随后的2018和2019年，北京公寓成交水平继续下滑，分别下降42.6%、24.8%，上海在2018年短暂回升，2019年到2022年连续4年回落，累计下降超40%。
从价格走势看，上述限制“商改住”政策出台后，北京、上海价格上涨动力不足，呈现不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交价格下跌3.87%和13.4%，2021年到2022年再次开始下滑，自此，北京公寓市场单价从3-4万元水平降至2万元+水平。上海2018年-2020年公寓价格分别下降12%、8%、5.6%。
公寓市场量价双双下滑后，使得开发商现金流压力增大。
“从房企本身来看，手握商住项目的开发商面临着盘活存量的压力，虽然部分城市也出台了鼓励商改租的政策以解决商住公寓去化难题，但是效果不甚显著，开发商也经历了多种尝试最终成果甚微，尤其是在近两年疫情黑天鹅的影响下，房企面临的资金压力加大，手握商住公寓的房企苦于如何存量盘活，大量的资金沉淀，资金无法回流，这在一定程度上加剧了房企的财务压力。”诸葛找房数据研究中心于2023年3月指出。
“商改住是神来之笔”
值得探讨的是，为什么万宁、长沙等地方出台“商改住”政策会引起大家的关注？
“我国各大城市商办房屋整体过剩，是近年来城市建设中出现的一个突出问题。”孟晓苏指出，商办规划用地曾在国土审批占到整个土地供应量的30%左右，但是它的销售只占10%左右。这就造成近年商业和办公楼用地建出项目超量增加，这也是楼市过剩的主要历史原因。
再进一步深究，之前为什么会大量批准这些商业项目的建设？
对此，孟晓苏指出，“过去一些官员错误地认为，只要盖起商业办公楼，就能招商引资，就能引来企业入驻，就能建成商业中心，财政就能有长期税源，所以超量供应商办用地。某些城市商办用地的增长幅度简直匪夷所思。现在商业办公楼为什么多了？就是因为过去的误判，认为商办用地能够带来政府长期收益，而住宅用地卖一次就没有后续收入了，这是一个因素。”
同时，孟晓苏表示，另外一个因素是在房地产限购政策下，重点是压制住宅销售，但是商业项目销售却是不限购的。因此有些地方就一股脑审批商办项目，急于卖地挣钱。结果人为推动起商业办公楼的大批量建设。现在商办市场不景气，不少商业与办公楼已人去楼空，问题积累下来就越来越严重。
孟晓苏还进一步指出，“商改住”作为政府政策里的重要调整，早就该出台了。现在部分二三线城市出台政策，努力改变商住项目审批过多和积压严重的问题，值得充分肯定。这件事到了必须全国重视和整体解决的时候了。
值得一提的是，早在2022年底，仇宝兴、孟晓苏、苗乐如、黎乃超等专家就对一线城市提出“加快商改住”的建议。那时孟晓苏就说：北京如果能够从商住项目销售启动，不仅可以有效盘活楼市，而且能有效降低房价。这些商住项目的单价一般都在2万元左右，商住项目进入市场，能够有效平抑房价。
黎乃超也在2022年的时候指出，盘活北京商住存量共有以下七大好处：有利于平抑房价；有利于增加供给；有利于租售并举；有利于活跃首都市场；有利于增加税收；有利于盘活存量；有利于化解经济金融风险，释放出大量闲置资金。
“但是相关政策出台滞后，主要城市至今还在‘商改住’上拖延。两年来商办过剩严重压制房地产市场。加之今年以来住宅市场开始出现房价下滑的情况。中央所指出的问题‘主要是有效需求不足，社会预期偏弱，国内大循环存在堵点’，切中目前楼市问题的要害。”孟晓苏说道。
孟晓苏指出，“现在推出商改住政策已经够晚的了，使商办存量成为压在市场上的一块石头。现在已经有长沙等城市正视现实，积极采取行动改变规划方向，这是可喜的变化。而那些商业和办公楼积压更加严重的大城市，更应当在化解商业库存方面找到政策突破口，落实国务院提出的‘继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施’。”
在孟晓苏看来，无论是造福百姓，还是为财政增加收入，“商改住”都能称得上是“神来之笔”，能够解决现在大城市商业办公楼项目大量积压的问题。从长远角度看，这些过量供给的商业写字楼项目如果不改变使用方向，可能永远也去化不掉了。不及时调整就会形成毒瘤，阻滞建设资金周转，加重地方财政的困难，增加人员就业压力。而及时推动商改住，是盘活市场、进一步活跃经济的重要措施。
孟晓苏还说到，从欧美发达国家近年的经验可以看出，已经启动的居家办公趋势，通过几年疫情隔离已经加快发展了。许多国家写字楼过剩已成为不可逆转的趋势。欧美国家改变楼宇方向和用途的经验丰富，不少都在进行调整改造。现在我们在推动城市更新，“商改住”应成为许多大城市更新改造的方向。
起到平抑房价的作用
从万宁出台“商改住”政策，再到长沙跟进，这释放了什么信号？
在黎乃超看来，长沙跟进这个政策，比万宁单独出台相关政策更能释放出重磅信号。黎乃超进一步解释，万宁这个事其实是一个全国的试点，现在基本上试点都会在南方试点。试点的意思就是看其带来的效果，如果没有什么大问题，就要全国推出。不过，全国推出也有一个节奏的问题，不能乱推，也不能无序的推。而在哪个城市推，哪个城市不推，那是要因地制宜的，是结合其市场情况、老百姓的需求、供给来考虑，是一个综合的、科学的系统工程。
“选择在长沙推，首先是长沙的房价相对来说比较合理，（相关政策）推出来以后，市场的反应可能没有那么大，效果相对来说温和一点。因为政策出台都是希望比较温和，不要形成大起大落，冲击市场。”黎乃超说道。
同时，黎乃超还强调，“可能很多人不知道万宁，但是没有人不知道长沙。长沙放开了，就意味着跟长沙同类的城市必须要放开了，它是一种标志，而不是一种引领。万宁是示范，万宁出来以后大家不知道在哪能放开，但是长沙放开，那就意味着武汉、成都这些城市一定都（要）放开了。其实就可以说是变成了全行业的曙光。”
不仅仅存在去库存、盘活房地产市场、缓解开发商现金流压力的作用，“商改住”还能起到平抑房价的作用。
黎乃超指出，“商改住”模式推出，它会起到丰富老百姓居住业态的作用，让老百姓多一个选择的机会，同时还会拉低相关地区的房价。
“从房价来说，商业一般会比周边的住宅便宜比较多。因为之前有很严格的限购，如果这次变成了住宅，它对于平抑房价是会有极大好处的。”黎乃超表示。
另外孟晓苏也提到，“商改住”可能会形成一个“结构性房价”。所谓的结构性房价，就是指它会造成房价的结构性降低。
孟晓苏进一步解释道，比如某大城市的住宅每平方米单价是6万元，但是“商改住”项目单价才2万元。商改住能让城市楼宇功能更新，能让不同收入水平的居民都可从市场上选择购买适合自己的房屋，而它所造成的“平均房价下降”，只会造福众多普通百姓，而不会拉低现有商品房价格和影响市场预期。
