7月17日,据央视新闻,记者从住房和城乡建设部(以下简称住建部)了解到,去年至今,全国目前已实施城市更新项目超过6.6万个,完成投资2.6万亿元,城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。
其中,围绕既有建筑改造利用,目前已改造78亿平方米建筑,进一步提升了建筑安全和节能水平。围绕城镇老旧小区改造,去年新开工改造城镇老旧小区5.37万个,加装电梯3.6万部。今年前5个月,全国新开工改造城镇老旧小区达2.26万个。
就目前全国城市更新工作的进展与趋势,广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉当日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,当前的城市更新工作需与大拆大建的改造模式明确区分开来,转向更为精细化的微改造策略。“城市更新不再单纯追求拆除重建,而是侧重于公共配套的完善与升级,同时注重高质量发展与绿色节能改造,以应对当前房地产市场的新变化。”
城市更新模式创新不断
全国城市更新取得显著进展,项目数量和投资规模不断增长,改造内容和成效日益丰富和显著,离不开政策的支持和推动。
每经记者注意到,近期多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。如武汉市、荆州市、襄阳市、仙桃市等地已先后完成更名挂牌,原城乡建设局网站已停止使用,取而代之的是住房和城市更新局网站。
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来源:各地政府官网
除更名外,各地也在探索老旧小区改造的新模式。
7月13日,湖北省首个“住宅合作社”项目开工,武汉市青山区二十一街坊134户居民自拆旧房盖新楼,工程代建方为区属国企。记者了解到,“住宅合作社”模式为以小区居民为主体,政府支持、企业参与危旧房合作改造,从而实现旧房换新房,这一改造模式被当地居民称为当前的“上上策”。
据当地媒体报道,有二十一街坊居民表示,在这一模式下,其原来套内面积接近70平方米的老房子,补上25万元差价后,就变成了套内面积85平方米的新房子。据了解,预计明年年底,青山区二十一街坊134户居民将回迁新居,而改造后的32层住宅楼共有240套住房,除了安置134户回迁居民,余下住宅将通过市场销售,用于平衡建设成本。
武汉市住房和城市更新局相关负责人认为,“住宅合作社”模式是对国内传统大规模拆迁模式的有力补充,也是对危旧房改造的一种新探索。
而在此前,杭州老旧小区改造推行的业主自筹资金模式也曾引起行业高度关注。与武汉“住宅合作社”模式下首个施工项目不同的是,杭州老旧小区改造推行的模式,资金来源大部分是业主自筹,由业主和政府共同委托开发企业代建。比如杭州市浙工新村业主自改旧住宅区改造项目,整个小区的更新费用约5.3亿元,其中居民自筹资金约4.7亿元,占比89%,其余资金由政府专项资金解决。
合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受每经记者采访时表示,老旧小区改造的模式创新,是住房供求关系变化的新兴产物,更迎合当前房地产及城市更新市场环境,缓和房企新增投资缩水与老旧小区居民迫切改造矛盾,且利于实现多方共赢。
罗宇强调,目前各地推行的模式大多倾向于危房改造,适用范围有一定门槛。针对城中村改造是否也可适用则存在难度,如权属关系复杂、违法建筑多等。因此,像武汉的“住宅合作社”模式,或许更适用于认定为危房的老旧小区改造,且以一二线城市为主。
今年前5月8地开工率超50%
据住建部城市建设司披露的数据,2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。
根据各地统计上报数据,今年前5个月,全国新开工改造城镇老旧小区2.26万个。分地区看,江苏、山东、河北、辽宁、浙江、上海、湖北、重庆等8个地区开工率均超过50%。
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整体上看,全国城镇老旧小区改造工程取得了积极进展。不过记者也注意到,在2024年前5个月,全国城镇老旧小区改造项目表现出明显的地域性差异,各地的开工小区数和开工率呈现出不同的发展态势。
截至5月末,江苏省以982个新开工小区数和94.8%的开工率居全国首位。紧随其后的是山东省,新开工小区数达到3269个,开工率为81.0%;河北省以869个新开工小区数和78.5%的开工率位列第三。新开工小区数量超过1000个的地区共有6个,分别是山东、湖北、重庆、河南、四川和湖南。
不过,也存在部分省市城镇老旧小区改造进展缓慢、开工率相对较低的情况,如广西、宁夏、山西、西藏等地虽然有一定的开工率,但均低于20%,而海南和青海的开工率均为0%。
李宇嘉分析认为,开工率与项目前期的规划成熟度、地方政府的资金筹措准备,以及项目更新过程中的具体推进因素密切相关。“城市更新项目涉及报规划、主体确定、资金筹措等多个复杂环节,程序冗长,且部分项目因历史遗留问题较多而难以顺利开工,而这些地区的低开工率需要引起有关部门的重视,需要通过加强政策引导、资金支持和居民参与度来促进改造项目的实施。”
“老旧小区更新改造核心围绕解决三个问题,即资金来源、资金回笼、谁来改造。”罗宇分析认为,资金来源解决的是项目前期研究、搬迁补偿、报批报建等资金投入问题,除业主自筹资金外,政府的财政支持也很重要。开发主体选定是解决项目由谁具体实施推进,确保项目能落地实施,是项目具备实施可行性的关键,从已试点项目来看,更倾向于地方国企,民企参与空间有限。
对于老旧小区改造过程中现有政策和法规是否需要调整或优化,罗宇认为,后期政策制定可围绕业主出资、政府支持、实施主体及综合改造效益四个方面,根据“谁投资、谁受益”原则制定相关配套政策,且充分考虑调动社会资金。如可增设一定比例的商品住房等,一方面调动市场积极性,另一方面可减负政府财政压力,实现改造模式可持续发展。