曾因一路上涨引发市场担忧的二手房挂牌量,近来出现了下降的趋势。
第一财经从58安居客研究院获得的数据显示,5月以来,四大一线城市的二手房挂牌量整体呈现出见顶回落的态势。具体来看,5月份,北京、广州、上海、深圳的二手房挂牌量分别为12.6万套、8.8万套、29.1万套、9.9万套;7月以来至16日,上述挂牌量分别为10.2万套、7.7万套、23.8万套、8.3万套,出现了明显回落。
申万宏源房地产行业分析师袁豪也在近期的报告中提及,5月,一线城市二手房挂牌数据见顶的迹象,其中,北京二手房挂牌量环比减少3%、深圳环比减少5%,而上海和广州则环比持平,保持高位稳定。此后6月的二手房挂牌量也出现了见顶回落,即使进入7月淡季,目前二手房市场整体挂牌量还是在见顶回落趋势当中。
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另据兔博士APP数据,4月以来,上海、广州、南京、杭州等城市的二手房挂牌量也同样有所回落。其中,杭州二手房挂牌量连续3个月下降,挂牌量分别为17.24万套、17.17万套、16.7万套;南京的挂牌量也从18.12万套一路走低至17.25万套。
对于二手房挂牌总量,由于各个机构统计口径和方式有所差异,数据不尽相同,但从趋势上来看,近两三个月来,不少重点城市的二手房挂牌量走势,较为一致地表现为下降。
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(来源:民银研究)
在一篇展望今年下半年房地产行业走势的报告中,民生银行首席经济学家温彬在讨论当前库存情况时也指出,以2014年为基数,一、二、三线城市二手房挂牌指数分别在2021年8月达到峰值,分别为230.77%、192.0%和180.89%。之后,随着多项政策出台,2024年各量级城市二手房销量逐步提升,消化挂牌存量房速度加快,各量级城市二手房挂牌指数出现明显下行态势。
多位受访业内人士表示,当前各大城市二手房挂牌量减少,一大部分原因是二手房最近销量明显提升。
5月以来,需求端政策超预期发力,央行发出三条信贷新政,将全国层面的购房信贷政策带到历史最宽松时代。上海、深圳和广州在5月底一鼓作气,释放出了历史上最宽松的信贷政策,并辅以限购的进一步放松;6月份,北京也终于放出大招,降低了买房首付比例、贷款利率。
一系列大力度政策,有效推动了需求释放。6月,各地二手房成交量创新高,北京二手房网签量超1.49万套,创15个月以来的新高;上海二手房成交2.39万套,创近3年新高;广州二手房共网签1.04万套,环比增长超三成,一举重返万套大关;而深圳全市二手房过户4172套,也创2021年5月以来最高点。
有第三方房地产研究机构资深分析师向记者表示,当前挂牌量回落说明近期需求侧新政初见成效,即近几周新增的住房售出置换需求小于完成售卖的数量。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示,在上海,二手房挂牌量大致在去年三季度触及高点,此后逐步震荡下行,最近一段时间的挂牌量趋于稳定,不再出现之前急抛的状况;叠加5月中下旬的新政之后,市场消化量加快,快速去化了存量二手房。
在北京,受到此前430北京新政和517央行新政利好,二手房成交量上涨,推动挂牌量从4月底的17.2万套减少至当前的16万套左右,两个月内挂牌量整体减少了超1万套,这也是2023年9月以来首次出现。
在热点二线城市杭州,当地贝壳研究院院长上官剑也向记者表示,今年3月-6月,杭州的二手房持续成交在8000套以上,成交活跃,适度减轻了挂牌量压力;6月,二手净增挂牌放缓,环比增长0.73%,增速为2023年以来最低。新增挂牌房源量已连续四周下降。
上述资深行业分析师指出,如果未来几个月挂牌量能够保持稳定或缓增,也已经可以视为行业成功筑底的先行信号。
二手房挂牌量已被业内视为一个重要前瞻性指标,是判断各城市房价企稳或拐点出现的重要指标。东吴证券研报就指出,当二手房挂牌量增速放缓甚至开始下降时,往往意味着价格的止跌企稳和销售量的温和复苏,供需关系重新恢复平衡。
有券商研报提到,2023年以来的几轮政策放松,往往伴随着一线城市挂牌量的大幅提升。比如,2023年9月各地落实“认房不认贷”新政后,一线城市9月的二手房挂牌量环比大幅提升8.9%。
但是,今年517新政之后,无论是北京还是上海,整体挂牌量并没有明显提升,甚至北京还出现了小幅下降。另据申万宏源研报数据,今年5月份,一线城市的挂牌量环比4月下降了1.5%。
袁豪表示,根据过去一年多二手房挂牌量和房价的逆序领先2个月的关系,以及考虑430、517、607等连续政策放松,预计后续一线城市包括部分强二线城市,房价月环比降幅将继续收窄。
国家统计局发布的数据显示,6月份,北京、上海二手房价格分别环比上涨0.2%和0.5%,是今年以来首次由跌转涨。