作为在楼市中凤毛麟角般存在的亿级高端住宅产品,今年在广州迎来了集中成交的行情。数据显示,2019年至今新房录得2亿+网签不过十多套,且大多为别墅物业。而近日广州套均2亿+的新房成交中则出现了非墅级物业。对此,业内人士表示,出现这一行情,除了置业群体对广州城市发展潜力和吸引力的看好,更主要是市场供应结构变化使然,行情具有一定的独立性。
事实上,2024年以来,房地产市场整体延续弱复苏走势,而高端住宅成交整体热度也有所降温,但不同城市各价格段成交出现分化行情。
成交数据:
一线城市高端住宅市场具有较强韧性
从市场的整体行情来看,在以弱复苏为主要特征的市场走向影响下,各城市和各价格段物业的分化在持续进行,高端住宅市场仍然表现出较强的韧性,尤其是一线城市,在供应放量的情况下,核心区的高端住宅也能出现“一房难求”的景象,不过即使是高端住宅成交也因价格段和产品不同出现分化。
根据CRIC数据,上半年,61个典型城市总价1000万元以上高端住宅成交规模同比减少33.5%,但总价3000万元~5000万元、总价5000万元以上高端住宅相较于去年同期则增加七成以上。而全国共成交了18套总价过亿的高端住宅,比去年同期多了5套。以单价来看,上半年,单价15万元/平方米以上高端住宅共成交2054套,同比增1.5倍,但单价10万元~15万元/平方米住宅成交规模较去年同期则下降48%。
具体而言,全国重点61个城市总价1000万元以上高端住宅共成交1.9万套。其中,四大一线城市千万级高端住宅成交占比接近七成。重点61个城市总价3000万元以上高端住宅成交了2264套,较去年同期增加了78%。总价5000万元以上高端住宅成交了401套,相较于去年同期也增长了1.2倍。
以广州市场来看,中指研究院的数据显示,广州总价在1000万元以上的一手住宅网签占比,从2023年下半年的7%上升至2024年上半年的9%。天河、海珠、荔湾等区多个新盘,供需两旺,凭借区位或景观资源优势,吸引买家出手购置。其中,总价在2000万元以上的一手住宅网签量录得较大升幅。2024年上半年总价2000万元~5000万元之间的一手住宅网签量同比升幅多达17%,而总价5000万元以上一手住宅网签量同比升幅也达5%。
对于高端住宅市场的分化,克而瑞相关负责人表示,出现这种情况的主要原因在于,总价3000万元以上高端住宅成交放量,上半年共成交了1544套,同比增加221%,成交规模是近10年来最高。成交占比接近七成,带动整体成交数据走高。
从重点城市高端住宅成交数据可以看出,基本面较强的城市中心区高端产品显现出一定的韧性。
不过高端住宅产品受供应端影响比较大,再加上整体市场行情的传导,以及一二手倒挂套利空间持续收窄。未来高端市场热度转降并持稳将成为大概率事件,而基本面较强的城市,高端住宅产品竞争也将加剧,高端住宅市场分化行情还将持续。
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(数据来源:克而瑞)
分析:
买家购买物业多考虑自用新型居住物业满足需求升级
成交案例:近期,星河湾半岛五号一套建面1260平方米的复式大平层,以2.06亿元成交,单价约为16.34万元/平方米。广州·鹏瑞1号也成交了4套2亿+的产品,成交单价超33万元/平方米,项目最高备案价更达到56万元/平方米。此外,在二手市场,二沙岛一套别墅近期也以超2亿元的价格成交。一系列亿级产品的成交引起了业内关注,为何在今年广州市场出现多宗2亿+高端住宅产品成交?
事实上,作为高净值群体抵御风险的资产配置优选,广州高端住宅市场一直都具备较强的购买力支撑。再加上在市场调整期广州高端住宅价格抗跌性特征凸显,楼价变动幅度远小于其他类型物业,更能带给买家入市信心。
据国家统计局公布的6月70个大中城市房价数据显示,广州建筑面积144m²以上新建商品住宅销售价格,无论环比还是同比,下跌幅度均小于建筑面积90m²及以下、90m²~144m²两个面积区间段。
对此,合富辉煌广州公司副总经理麦婉君对记者表示,除了买家们对广州,对大湾区城市发展潜力的看好,更主要的是市场供应结构变化的原因。
作为业内资深人士,麦婉君参与了广州多代高端住宅产品的销售,也见证了近期多宗2亿+住宅的成交。“从买家来看,主要是本地实业型买家,他们多是从事传统行业,比如零售、路桥工程等,由于结合了新的互联网技术或跨界,保证了财富的稳步增长。而购买物业不少是考虑到自用需求。”
在麦婉君看来,这波行情的出现主要是来自市场供应的变化。麦婉君表示,作为藏富于民的城市,广州有实力的客户是不少的,财富增长稳健,以前的物业为何没有过亿或超过2亿元的成交价格,与物业本身的面积和产品定位有关。像星河湾半岛过1000平方米的复式大平层、广州·鹏瑞1号700平方米~1500平方米的大平层这种产品,以往在广州是比较少见的,即使有也多是项目的顶层单位,难以承接购买亿级产品客户的需求。近阶段,随着市场和产品的分化,楼市才出现了真正意义上的超大户型的升级换代。以往承接此类购房者需求的只能是买别墅,因为要达到亿级价格,面积差不多要达到近千平方米,而且平层单位的空间感和居住体验也难以承接。可以看到,广州超过亿级的产品主要是珠江新城的汇悦台和尚东柏悦府,距离其上市也已经有近十年的时间。对于亿元级买家而言,同样也有居住产品升级换代的需求,但市场选择一直不多。
目前,广州率先出现了具有地段优势、景观资源、完善配套等综合价值较高的物业,不少产品形态是以往市场未见的,作为新型居住物业可以解决高端居住需求的升级。比如,广州·鹏瑞1号除了综合体式的配套,其层高超过4.5米,比住宅产品3米多的层高,能展现出更好的空间体验感;晓庐则提供有酒店式服务等新型居住体验,它们都呈现出与普通住宅、公寓都不同的价格走向。
思考:
对市场价格起拉动作用吗?
那么,高端住宅产品的成交会对广州市场价格起到拉动作用吗?对此,麦婉君表示,在当前的市场环境下,“顶豪”成交价格对市场的拉动作用在减弱,其行情主要源自产品本身的特性,具有独立性。
从产品和市场供应来看,做高端住宅产品要做到极致,对用家需求也要有充分了解,因此,此类产品通常多由房企老板亲自操刀打造,供应也不会放量。
当下,楼市新增供应以优质改善型产品为主,即使是高端产品,面积也以200平方米~300平方米为主流。从新增供应来看,在可见的未来,高端住宅产品的供应有限,同时,超千平方米以下的次级高端产品供应会出现断层,价格方面也就难以承接。
从市场环境来看,目前,市场情绪依然偏谨慎,投资型客户的减少,让基于产品基础形成的价格体系也更加稳定。