尽管经历了前期的深幅调整，今年以来，国内基础设施公募REITs表现有所企稳，但伴随市场规模的不断扩大，板块间的分化有所加剧。
可以看到，较之于表现可圈可点的保障性租赁住房、能源基础设施、生态环保等板块，以高速公路为底层资产的交通基础设施REITs表现不甚理想。
不过，在业内人士看来，随着经济基本面的逐步回暖，叠加政策积极“保驾护航”，各板块未来的表现依旧可期，短期波动无碍REITs市场长期向好。
板块表现有所分化
2024年以来，在REITs会计新规出台，以及国债利率下行导致固收“资产荒”行情持续演绎的两大动能支撑下，REITs流动性有所提升，二级市场表现企稳反弹。截至7月5日，中证REITs全收益指数较1月年内低点上涨了17.1%。一级市场方面，年内发行审批节奏明显加快，提质扩容成效显著——首批4只消费REITs上市，C-REITs市场迎来第七大业态。
不过，记者也注意到，目前REITs各板块间的表现有所分化，较之于新能源、保障性租赁住房等偏防御性行业的持续上涨，以高速公路板块为代表的部分REITs表现依旧不甚理想。
“纵观已披露了五月主要运营数据的高速公路REITs，就1月至5月车流和收入两个维度的数据着手，不难发现，同比均为负值的产品有8单。”一位保险机构投资人告诉记者，“由此可见，国内经济持续回升向好仍面临着一些困难和挑战。”
“从已披露的数据管中窥豹，这一方面是因为目前整体货运市场表现不甚理想，货车通行比例出现了一定幅度的下降，而货车的通行费收入远高于客车。”一位上市REITs的原始权益人告诉记者，“另一方面，当前国内经济恢复不及预期也是不争的事实。再者，路网的加密（公路建设规模扩大）也是一大因素。现阶段，公路货运的增速远不及路网加密的速度，供需的不平衡，是造成每公里通行费收入下降的重要原因。”
中期不乏偏多因素
毫无疑问，多重偏空因素叠加发酵，促成了REITs各板块间表现的分化。不过，记者在采访中发现，短期市场波动并无碍投资者中期内看多的坚定信心。
尤以高速公路REITs而言，记者注意到，面对二级市场的波动，包括REITs项目的原始权益人、基金管理人、运管机构等市场参与方均未“坐以待毙”。
一方面，为了增强投资者信心，传递积极情绪，不少原始权益人聚焦底层资产的运营优化，目前正试图通过科技创新、绿色发展等手段降本增效；另一方面，积极推动REITs扩募（不断购入优质资产）也成为了目前大部分原始权益人的关注重点——因为这能有效缓释项目单一底层资产可能带来的运营风险。
中金公司判断，随着高速公路行业进入成熟发展期，资本开支下降，自由现金流不断改善，高速公路上市资产分红的意愿和能力将不断增强。目前，部分高速公路REITs已进入估值的底部区间，向下风险有限，具有较好的安全边际。
当然，REITs市场的企稳回暖除了受到原始权益人、运营管理机构等市场参与方的积极施为影响以外，相关利好政策的推出同样功不可没。
不论是中证指数公司优化REITs指数编制规则，自6月24日起公布实时指数行情；还是中国证监会发布《监管规则适用指引——会计类第4号》，首次明确原始权益人及投资者双方在特定条件下，均可将REITs确认为权益属性产品；抑或是国家发展改革委、国家能源局印发《煤电低碳化改造建设行动方案（2024—2027年）》，鼓励符合条件的项目通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs)吸引各类投资主体参与和支持煤电低碳化改造建设……我国REITs市场各项制度规则正在持续完善优化，投资者也在不断健全REITs投研体系，优化内控制度建设，朝着价值投资、长期投资、理性投资的方向发展。
“正值我国公募REITs上市三周年之际，制度日臻完善叠加政策利好呵护，长期看，REITs各板块底层资产的经营情况必然将逐渐恢复。”多位受访的业内专家向记者表示，与此同时，伴随宏观利率水平的进一步回落，全市场优质资产欠缺，REITs二级市场后续仍将呈现稳健向好的表现。
标的建议优中选优
综上，回到REITs市场的布局层面，短期还是更建议各机构重点关注估值审慎、具备二级市场溢价的一级项目。
记者注意到，绝大多数一级项目在申报反馈回复稿中都对估值进行了调降，较二级市场具备明显估值优势，同时，一级项目现金分派率整体高于二级项目，即打新依然是投资REITs市场的一个重要策略。二级市场方面，可关注“低估产权困境反转+高分红经营权稳健经营”两大主线。
来自中金公司的研究观点指出，二季报披露期临近，当前基本面增量信息对REITs定价的影响或将再次凸显，因此业绩稳定性较强的标的有望持续受到青睐。
至于高速公路等短期波动较大的REITs板块，各机构在参与布局时应通过审慎、科学评估，尽量缩小车流量预测偏差——在社会经济预测、交通需求预测的基础上，采用定性与定量相结合的方法进行预测。定性分析主要根据区域社会经济发展现状、交通运输发展现状、区域规划、经济规划以及相关政策等对未来趋势进行分析；定量预测一般是基于历史数据以及一些外部因素，采用多元线性回归分析法和弹性系数法等模型计算分析；以宏观经济发展作为影响因子对各项预测进行处理，反映经济及交通发展总体趋势。
毫无疑问，首批公募REITs产品上市三年来，基本走过了一个完整的市场化过程。从初期的非理性上涨到震荡下行，再到今年来的估值修复，均衡机制的韧性得到了增强，这也将为后续市场的建设创造有利环境。
