□信息时报记者叶虹

　　近日，东莞中原地产举办了“底部调整思变未来”2024半年度东莞楼市研报发布会。数据显示，上半年东莞一手住宅供应量为84万平方米，6861套；一手住宅成交量为87万平方米，7052套；一手住宅成交金额为233亿元；成交均价为26789元/平方米。

　　业内人士认为，目前东莞楼市已基本“筑底”，随着库存高峰期过去，政策层面继续减负提质，今年下半年楼市整体或延续以价换量态势，第三季度进入传统淡季市场，预计第四季度成交明显放量。

　　专家认为成交量基本触底

　　从供应来看，今年上半年东莞一手住宅新增供应量为84万平方米，预估全年供应量为160万平方米。东莞中原地产统计往年数据发现，今年全年供应量和2001年的供应量水平（160万平方米）相当。

　　今年上半年，东莞一手住宅成交量为87万平方米，预估全年成交量约170万平方米。“经过多年市场的经验，假如当年成交量是最高峰成交量的20%左右，意味着成交量基本触底，价格上也会停在一个区域内，我们认为东莞楼市出现了这样一个见底的信号。”东莞中原地产研究院院长车德锐说。

　　价格上，今年上半年一手住宅销售金额为233亿元，全年预估为500亿元左右。

　　新房价格预计后市调整空间有限

　　从单价来看，新房价格已经经历三波调整。从东莞中原地产统计的房价中位数来看，最高峰是26626元/平方米，到今年6月份的单价为18523元/平方米，预计后市调整空间有限。

　　随着价格的分化回调，部分镇街新房价格水平回到了2016~2017年，价格支撑较强的镇街也回到了2020年左右。数据显示，今年6月，东城、万江、长安的商品房成交均价分别是43090元/平方米、29963元/平方米、35000元/平方米，均回到了2020年的水平；松山湖的支撑力较强，商品房成交均价是41551元/平方米，回到2021年下半年的房价水平。

　　而临深片区的镇街如凤岗、黄江、樟木头、塘厦等，已经回到了2016年的水平，商品房成交均价分别为22159元/平方米、18668元/平方米、15991元/平方米、21863元/平方米。

　　城区各档次物业价格也逐级回调，如高端楼盘从6万元/平方米回调至5万元/平方米；品质改善类项目从5万元/平方米回调至4万元/平方米，地段稍偏功能改善类项目从3万多元/平方米回调至2.5万~3万元/平方米。

　　库存高峰期已过市场供不应求

　　从库存来看，今年上半年一手住宅库存量为474万平方米，去化周期为33个月。据介绍，从今年3月份开始，东莞新房市场已经持续4个月供不应求，意味着库存高峰期已经过去。

　　“每一次库存高峰期，都是市场价格较低的时候，同时也是入市的好时机，因为此时房价相对低，房源也比较充足，可以有很多选择。”车德锐说，“上一波库存高峰期是2018年底至2019年初，当时东莞东部一些区域的项目价格战打得特别厉害，但2019年下半年二手房价格开始往上涨，2020年新房价格也开始上调；再上一波库存高峰出现在2014年底，到2015年的4、5月份后，市场也开始回暖。”

　　最近的库存高峰期出现在去年年底和今年第一季度。车德锐认为，虽然不能凭此简单地去推断市场马上有一波反弹，但库存最高位的时候，也就意味着是价格压力最大的时候。而且目前市场持续供不应求，成交多于新增供应，下半年新盘也很少，供不应求的态势还会持续。

　　进入存量房时代二手房占比60%

　　自2023年开始，东莞已经进入了存量房时代，目前二手房的占比已经达到60%，预计明年占比将上升到70%。未来随着新房供应减少，二手房占比提升，主导趋势会越来越明显。“其实在很多一二线城市，很多年前就进入了存量房时代，买二手房是很普遍的现象，东莞的置业观念和习惯也会随着存量房时代到来将发生改变，越来越多人接受二手房。”车德锐说。

　　数据显示，今年上半年二手房过户11001套，122万平方米；过户均价为19130元/平方米。

　　单价来看，2019年初的单价16700元/平方米，到2021年3月份单价29700元/平方米，经历了大幅的上涨。经过三年的调整，今年6月份成交单价为16100元/平方米。这也意味着市场进入底部区域，目前买卖双方的博弈也达到平衡。

　　目前一二手房的整体价差仍然比较大，但呈现小幅收窄的趋势。数据显示，2022年上半年一、二手房均价分别为28041元/平方米、19301元/平方米，价差为8740元/平方米；2023年上半年一、二手房均价分别为32175元/平方米、23138元/平方米，价差为9037元/平方米；今年上半年一二手均价分别为26779元/平方米、18509元/平方米，价差为8270元/平方米。

　　分区域来看，目前三分之一的镇街二手房价已经趋稳，其余则仍有下降趋势。如常平、道滘、高埗等镇，6月份二手房过户均价分别为12407元/平方米、18477元/平方米、21442元/平方米，环比1月份下调幅度均在5%内，基本趋稳。而大朗、中堂等镇，6月份二手房过户均价分别为15988元/平方米、10814元/平方米，价格仍在探底。

　　展望：预计第四季度成交明显放量

　　展望下半年，业内人士认为，从政策角度来看，东莞政策层面将继续减负提质，一方面帮房企减负，同时为高位入市的投资者减负，另外，在住房高质量发展方面出台优化创新措施。如7月8日的新政规定，在转让房屋过程中，提供契税票以满足增值税满2年免税优惠的，个税不可以再核定征收，需按照差额20%征收。该项政策对高位入市的投资者来说，转售时可减免很大一笔费用。

　　从房企角度看，下半年房企资金压力、业绩压力仍然比较大，部分房企上半年仅完成全年销售目标的20%多，预计头部品牌房企快速跑量，带动其他中小房企跟进。其次，保障房建设加快、配建房和人才房大量供应，或降低市场价格预期。

　　此外，三季度处于传统淡季，市场表现或会降温，第四季度预计救市政策加码等更多积极因素利好出现，将是市场跑量的高峰期。

　　分区域来看，将继续分化调整，城区仍是市场热点，供应量越来越大，但去化慢，加上保障房加快建设且集中在城区及周边，竞争压力大，如东城樟村、牛山社区，万江新村社区，寮步横坑社区均有保障房项目；人才房则主要集中在松山湖、长安和滨海湾，这将对松山湖、长安、滨海湾及周边板块市场形成冲击。

　　二手房方面，受配售型保障性住房入市的预期影响，预计二手住宅仍面临抛售潮，成交放量明显，城区及周边二手价格或继续下行，其他镇街二手价格或逐步趋稳。

　　而土地市场方面，由于房企资金紧，布局一二线重点城市优质地块的意愿更大。因此建议推出低容积率的别墅用地吸引房企参与，同时也有利于稳定地价预期。