置业投资

　　热点板块，一直都是楼市的关注焦点。近期，随着市场的调整，部分热点板块的上车门槛明显降低，让许多刚需及刚改群体“心动”了起来。但与此同时，相较市场平均水平更大的价格波动也让置业者们有所顾虑：此时上车是个好时机吗？对此，业内人士表示从板块价值上看，广州核心四区和部分近郊热点板块的产业和人口逻辑已经被验证，基本面上是安全的。从目前的时机上看，购房者可仔细对比关注“捡漏”的机会。

　　文/广州日报全媒体记者龙乐乐

　　预算：400万元意向区域：天河黄埔

　　在一系列利好政策的推动之下，持币观望了一年多的黄小姐准备入市了。她的预算大约为400万元，由于生活重心在广州的东部，所以重点关注天河、黄埔。然而，在这个价位上置业天河，基本只能买在较为边缘的地段，且户型较小难以满足家庭居住的需求。

　　“中介带我去看了老黄埔的几个项目，倒是比较符合我们的要求，而且也能买到较大的户型。”面对心水的房子，黄小姐却有些不敢下手，她的顾虑是：老黄埔板块过去一年价格波动较大，还是一个值得上车的板块吗？

　　市场剖析

　　热点板块价格波动引买家顾虑

　　对于热点板块内在价值的顾虑在当前的市场上声量可观，其背后的原因主要是该类板块近期市场波动引人关注。以老黄埔板块为例，片区内标杆次新盘保利学府里曾经在2022年前后站上“坐6望7”的高位，但在周期下行及周边一手高性价比项目的入市影响之下，目前的主流成交单价约为4万元。除了老黄埔之外，在此前的楼市上行期，一批享受到广州“东进”这一红利的东部概念板块，包括科学城、牛奶厂等，均面临着类似的问题。实际上，不仅是近郊区域，即使是位于广州楼市价值链顶端的金融城也经历了同样的“价值回归”。板块标杆项目兰亭盛荟，其单价从近10万元的高位回调至6字头为主。此前该项目在贝壳上的成交记录被“屏蔽”更是引发业内热议。

　　相较之下，广州二手房市场的整体曲线则缓和许多。据国家统计局近日发布的70城房价指数，2024年6月广州的二手房均价同比调整幅度约为12.4%，整个上半年这一数据为9.4%。对此，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受本报记者采访时表示，热点板块在市场上行阶段累积了较大的涨幅，但在楼市调整期的置业者更加关注“所见即所得”，若规划落地不够充分，叠加市场影响，有可能产生更多的价格波动，这一过程即是“挤水分”。

　　专家建议

　　可淡淡定定择机“捡漏”

　　对于该类片区是否还值得上车，肖文晓则表示，需要重点关注热门板块的产业与人口逻辑是否已经被验证，这类基本面优秀的板块通过调整之后性价比反而开始凸显。“从房产价值的角度来说，仍然要关注板块成长性。”肖文晓提醒道，需要规避的是那些空有高大上规划，但迟迟未能落地的片区。

　　从时机上看，有中介业内人士建议，如果是急迫的居住需求，当前优质的热点板块风险较小；若需求不急迫，则可以多多看房对比一下。该中介人士透露，热点板块同时也是此前投资需求较为集中的区域，当前放盘较为集中，可以静待性价比高的房子出现。此外，当前还有极少数投资客采用“对敲”这一方式来减缓资金压力，这些可能会对真实市场价格产生干扰。“在目前的供需关系下，不必担心其房价快速上涨。”该中介人士建议充分挑选，等待极具性价比的机会出现。

　　名词解释：“房产对敲”指的是将手里的房产出售给信得过的人或是中介机构。其目的一方面是营造市场交易活跃的气氛，另一方面则是重新获得贷款，缓解现金流压力。

　　置业提醒

　　自住比例越高楼盘价格越稳定

　　“网红盘”是最近一轮楼市周期之中，依托于社交媒体出现的“新物种”。通过快速传播，该类楼盘的热度快速放大，交易活跃度远高于同板块其他楼盘，相应的溢价也超过板块平均水平，金融城板块的兰亭盛荟、美林湖畔，科学城板块的万科东荟城，牛奶厂板块的“四大金刚”等都是其中的典型代表。在市场影响下，溢价本来就面临着较大的回调压力，而在“网红”效应之下，每一次价格调整都被放大，从而更容易产生负面的“价格螺旋”。因此，对于刚需及刚改人群而言，为了避免房产价值经历“过山车”，最好的方法就是勿追“网红盘”。自住比例越高的楼盘，其价值也相对稳固。