本报记者杨井鑫北京报道

　　随着一系列房地产政策出台，当下银行涉房贷款投放逐渐企稳，贷款利率持续下行，房地产复苏的信号初显。

　　7月12日，央行公布的2024年上半年金融统计报告显示，上半年人民币贷款增加13.27万亿元。在住户贷款增加1.46万亿元中，中长期贷款增加1.18万亿元。

　　据《中国经营报》记者了解，由于房地产行业持续调整，市场需求明显减少，2023年商业银行住房按揭贷款的规模历经了一次罕见的下滑，也让银行零售贷款规模的增长步伐有所放缓。然而，监管部门和各地政府在5月底陆续出台取消房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率等稳楼市政策之后，房地产市场活跃度有所提升，房产销售和交易的回暖也带动了银行涉房贷款的投放。

　　市场回暖

　　家住北京市朝阳区常营的冯冰最近在频繁看房。在她看来，当前正是一个换房的好时机。

　　“4年前买的房子不到70平方米，有了孩子之后，父母搬到了身边帮着照顾孩子，房子已经住不下了。”冯冰表示。

　　她告诉记者，这一两年房价一直在跌，也不敢出手。按道理，换房子要赶在价格低的时候置换比较划算，这就要看准时机。目前常营区域的房价已经回到了2016年的价格，政策出台后再跌的空间已经比较小。

　　冯冰更在意的是，当前政策对首套房的最低首付比例调整到了20%，利率也有了明显下降。在卖掉原有住房之后，换房的压力并不大。

　　“目前68平方米的房产卖价大概是360万元左右，而100平方米好一点的房产买价不到510万元。买房的首付按照首套来计算仅需要支付100万元多一点。即使卖房款全部用来买房，补差价150万元，贷款20年每月还款约8000多元。”冯冰表示，一年10万元的房贷压力对两人来说也能接受。

　　“刚需换房和投资买房不一样。投资房产的可能还需要关注未来房地产的走势。但是，刚需换房该买还是要买，毕竟有需求。”冯冰表示。

　　与冯冰一样在近期换房的人不在少数，房价上也有小幅反弹趋势。

　　7月15日，国家统计局发布2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，今年6月商品住宅销售价格边际改善，新房、二手房价格上涨城市个数增多，且总体跌幅略微收窄。其中，受市场端率先恢复影响，北京、上海二手房价今年以来首次转涨，分别上涨0.2%和0.5%。随着后续新政效果进一步释放以及购房者预期的调整，市场回稳趋势明显。

　　据了解，北京6月底落地的信贷政策在很大程度起到了提振市场信心的作用。6月26日，北京发布了调整优化楼市政策的“组合拳”，包括下调首付比例最低至20%、下调贷款利率最低至3.5%、“二孩”及以上的多子女家庭购二套将认定为首套房贷、组织开展住房“以旧换新”活动等。

　　在政策刺激下，二手房市场表现活跃，签约量和带看量都得到了进一步提升。相关统计数据显示，截至7月14日，北京二手房7月网签量已达6395套，与6月同期的5763套相比增幅达11%。

　　“目前房地产市场很难说已经到了底部，但是积极的信号很明显，部分一线城市的房产交易量创新高。”市场人士判断，下半年的政策效应将继续显现，房地产市场从融资端到销售端都情况将有所改善。

　　国家统计局数据显示，从1月至6月份的数据来看，全国新房销售面积和销售额、房企到位资金、房屋新开工面积等多指标同比降幅均有所收窄。其中，全国新房销售面积、销售额降幅分别收窄1.3个百分点、2.9个百分点；房企到位资金降幅已经连续3个月收窄，房屋新开工面积连续4个月降幅收窄。

　　房贷“恢复向上”

　　在6月各地楼市小高潮带动下，银行涉房贷款投放也有了“暖意”。

　　“北京地区个人住房按揭贷款的业务申请明显增加了。”一家国有大行人士告诉记者，银行住房按揭贷款申请量与房地产交易量是挂钩的。交易量比较少的时候，住房按揭贷款新增业务量的压力就比较大。

　　“过去一段比较长的时间，可能网点一个月都不会有人问房贷的事情。最近咨询住房按揭贷款政策的多了，也有一些提申请了。”上述国有大行人士认为，银行房贷对房产销售和交易是最敏感的。

　　7月12日，央行公布了2024年上半年金融统计报告。报告显示，上半年人民币贷款增加13.27万亿元。分部门看，住户贷款增加1.46万亿元，其中，短期贷款增加2764亿元，中长期贷款增加1.18万亿元。

　　Wind统计数据则显示，6月住户贷款增加5709亿元，其中，短期贷款增加2471亿元，中长期贷款增加3202万亿元。值得一提的是，6月住户贷款增长规模较5月份数据翻了数倍。

　　一家券商分析师表示，居民中长期贷款主要以住房按揭贷款为主。“6月住户贷款增长规模较大，这也意味着房地产按揭贷款的信贷投放正在恢复向上。”

　　此前受到房地产市场调整的影响，银行住房按揭贷款近年来增长放缓。

　　央行统计数据显示，2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%。人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%。个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%。

　　对比央行2022年数据，2022年末人民币房地产贷款余额53.16万亿元，其中房地产开发贷款余额12.69万亿元，个人住房贷款余额38.8万亿元。也就是说，2023年人民币房地产贷款余额减少了5300亿元，而个人住房贷款余额减少了6300亿元。

　　根据上市银行披露的2023年年报数据，六大国有银行按揭贷款余额合计在26万亿元左右，较2022年减少了5000亿元。六大国有银行仅邮储银行（601658.SH）一家住房按揭贷款规模正增长，而其余五家银行的贷款余额均同比减少。

　　“在头部商业银行的贷款结构中，住房按揭贷款在零售贷款中的占比较大。这类贷款被视为低风险贷款业务，且比较容易冲贷款规模。但是，去年房地产市场不景气，市场需求不足，银行该领域的信贷投放就成为了一个难题。”上述券商分析师称，为了填补住房按揭贷款的缺口，银行才加大了个人经营类贷款和消费类贷款的信贷投放。

　　该券商分析师认为，房地产市场的回暖对于银行来说也是一大利好。随着住房按揭贷款需求增长，银行信贷规模增长也更有可持续性。

　　记者了解到，为了加大住房按揭贷款的信贷投放，银行贷款利率持续下降，并有部分银行推出了更多的创新产品。

　　据了解，2023年以来约有60个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。7月18日，记者调查发现，目前北京、上海、深圳等一线城市的首套房房贷利率已经降至3.5%左右；杭州、苏州等城市首套房贷利率3.25%左右；广州地区多家银行首套房贷利率已由政策执行最初的3.4%降至3.2%。

　　“市场需求还有待进一步恢复，房贷利率下降是大趋势。”上述券商分析师称。

　　除了在房贷利率上“下功夫”之外，银行在金融产品上也在不断创新。7月17日，国家金融监督管理总局深圳监管局发布消费提示称，近期，部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。对此，提醒广大消费者根据产品特点、结合自身需求理性作出选择。

　　国家金融监督管理总局深圳监管局对两款贷款产品展开了详细说明。所谓的“气球贷”是先归还贷款利息，最后一期一次性偿还本金。顾名思义，这种贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，前小后大，像一个气球，被命名为“气球贷”。这类新型房贷产品前期还款金额较低，在一定程度上降低了购房的初期门槛，但中后期还款金额将大幅增加，有的甚至需要一次性偿还全部本金，对消费者风险管理能力与未来资金支配预期等方面有较高的要求。

　　记者注意到，先息后本的偿债方式能解决短时间内遭遇资金压力的情况，减少偿债的压力。除了房贷之外，先息后本的偿债方式目前已经被多数银行用于了消费贷、经营贷等产品中，并得到了消费者的青睐。

　　针对该类产品的情况，一家股份制银行人士认为，这类产品还是有市场需求的，产品设计也不复杂。“从风控的角度考虑，合规性还是需要监管的认可。”