随着城市快速发展，土地利用已从“增量扩张”迈入“存量提质”阶段。作为关注城市功能与空间品质“有机更新”的先行者，上海市近年持续推动城市更新和“城中村”改造，为城市更新领域提供了创新思路与范本。上海市浦东新区陆家嘴管理局党组书记、局长肖健表示：“城市更新是激活现代楼宇经济的重要抓手。”
业内认为，尤其是建造于20世纪八九十年代及21世纪初的许多超高层建筑，占据核心区位，更成为承载新时代要求，满足新价值诉求的重要更新载体。近期，上海国际航运金融大厦的更新，成为上海“楼宇更新”实践中的重要探索。
《华夏时报》记者获悉，上海国际航运金融大厦城市更新项目——“福山荟”定于今年10月启幕，未来将呈现超万平精品商业空间，集餐饮、购物、休憩、美学、生态功能于一体的新型多元商业。“在其商场业态的规划中，我们采取了前瞻性的更新策略，精准地填补了陆家嘴区域在特定商业领域的空白。”第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁向《华夏时报》记者介绍说。
存量资产迈入更新改造新周期
公开资料显示，经过多年发展，我国城镇化水平不断提升，城市基础设施不断完善，逐渐形成了一大批存量资产。而随着存量时代的到来，楼宇改造融入城市更新，将成为城市经济和科技发展的主战场，成为城市面貌变化的新地标。华东建筑设计研究院有限公司城市更新中心总监常青直言，存量商务楼宇成为政府工作重点。
记者注意到，今年起，上海着力推进楼宇更新提升。《上海市推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》（简称《方案》）已制定完成并通过市政府常务会议审议，于6月印发实施。
根据《方案》，到2027年，上海商务楼宇功能提升成效显著，从4个方面打造楼宇经济“升级版”。
其一，空间格局更加优化。到2027年，按照“上海2035”总体规划和高质量、集约化的发展要求，合理引导商务楼宇总量规模，“一核、两轴、两翼、多心、多点”发展态势良好的商务空间格局基本形成；
其二，功能结构更加均衡。至2027年，各方协力、多策并举，推动各级商务楼宇能级提升、品牌彰显、活力焕新，有序推进40—50个商务楼宇更新改造项目，甲级楼宇规模和品质进一步提升，甲、乙、丙三级商务楼宇结构比例更加合理；
其三，楼宇生态和整体环境持续提升。商务楼宇产业联动持续深化、配套功能系统完善、空间融合复合水平显著提升、商务生活更加便利，形成小陆家嘴、南京西路、徐家汇等若干具有国际影响力和引领示范意义的商务社区；
其四，核心功能和经济支撑作用更加凸显。至2027年，商务楼宇吸引力和竞争力明显提升，空置率控制在合理区间，力争中央活动区、副中心、新城中心等地区商务楼宇平均入驻率明显提升。
在地域选择上，上海楼宇更新提升聚焦主城区，选取小陆家嘴、世博园区、苏河湾、大宁、漕河泾、虹桥开发区、虹桥商务区核心区、五角场、真如、大柏树10个试点商务单元，积累经验，同步有序启动推进其他商务单元提升工作。
此外，根据《方案》，上海城市更新还对不同等级商务楼宇分类施策。例如，甲级增资扩展，强化核心功能，积极引入产业链头部企业，加强要素保障，完成一批高能级项目装修、改造和能级提升工程等。
市中心项目改造焕新
在这场“楼宇更新”实践中，上海国际航运金融大厦的更新正成为重要的先行者和探索者。
根据公开资料，上海国际航运金融大厦位于道路交通城市级主干道浦东大道和福山路的交界处，西侧为陆家嘴金融贸易区，北侧毗邻陆家嘴滨江区，同时紧邻轨道交通4号线和14号线。
该项目由加拿大B&W班德国际工程集团公司和华东建筑设计研究院（现为：华建集团华东建筑设计研究院有限公司）联合设计。建筑高度232米，地上50层、地下3层，总建筑面积约12.5万平米。从运营之始就保持着办公、酒店、配套商业等较为完备的功能构成体系。
上海国际航运金融大厦从1999年底竣工，到正式投入使用，至今已有25年之久。随着经济发展以及城市格局、周边环境的变迁，项目也面临着诸多挑战，如周边居住人口基数较大而区域商务氛围较弱，周边及自身商务楼宇普遍年份较久，缺乏高品质的配套功能等。
基于此，大厦业主聘请华东建筑设计研究院有限公司对大厦进行了改造更新。
7月18日，在“福山荟焕新启幕仪式暨城市更新研讨会”上，华东建筑设计研究院有限公司城市更新中心总监常青介绍说，在对福山荟的更新改造中缩减了原有庞大的酒店配套，更精准地植入了与周边社区高度契合的商业元素，“旨在打造一个既满足生活需求又促进社区融合的全新空间”。同时，华东建筑设计院也特别重视空间的再利用与美化，将原本沉闷或未充分利用的区域，通过精心设计与规划，转变为引人入胜的景观步道与多功能空间等。
据悉，改造后的福山荟将呈现超万平精品商业空间，餐饮、购物、休憩、美学、生态功能于一体的新型多元商业，其将填补陆家嘴区域内零售商业需求空白，而上海国际航运金融大厦的整体资产价值也将得以进一步的提升。
作为上海国际航运金融大厦的改造升级顾问和福山荟的商业资产运营管理团队，第一太平戴维斯（Savills）策略顾问及商业地产资产管理两大团队在提供了商业全程专业服务包括定位、设计、招商、运营等。
“在其商场业态的规划中，我们采取了前瞻性的更新策略，精准地填补了陆家嘴区域在特定商业领域的空白。”此次大会上，第一太平戴维斯商业地产资产管理部高级董事陈绮宁向《华夏时报》记者透露，近期福山荟的招商工作已取得了显著成果。
三林万业（上海）企业集团有限公司总裁程光认为，该项目不仅承载着陆家嘴城市更新的重要使命，更将成为推动区域经济发展的重要引擎。
