房地产又传来重磅消息。
7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》正式发布。
其中关于房地产方面的内容提到：“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”
易居研究院研究总监严跃进指出，此次文件系统全面，涉及住房制度和房地产发展新模式、住房需求的多维度内容、市场与保障的关系、市场与政府的关系、金融与税收的工作等，系统全面，具有非常强的指导性。其对于中国房地产新一轮的发展具有非常重要的指导作用。预计随着今年下半年各地房地产企稳态势的出现，一些重要的改革工作将持续推进。
而文件中的部分表述也引起了市场的重点关注。业内人士认为，相关内容意味着未来各地楼市将拥有更大自主权，在限购政策、普宅豪宅标准、房地产税收制度等方面或有更大的发挥空间。
焦点1：
允许取消限购、取消普宅和非普宅标准
《决定》提到，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
而对上述内容提出的背景来看，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，赋予各城市政府房地产市场调控自主权，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，这是提高治理能力的体现。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。
取消限购和推出普通住房标准，在房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下，坚持行政化的限购政策，可行性不具备了，预计后续未退出限购政策的城市或区域将相继退出，但节奏上会有先有后。
另外在改善型需求占主导，市场上小户型为主的二手房源、保障房成为刚需首选的情况下，增量建设空间收缩的情况下，取消普通住宅和非普通住宅标准，也变得合理了。取消普通住房标准，会降低购房的契税成本、按揭利率，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。
南都·湾财社记者注意到，目前，除了北京、上海、深圳、天津、海南仍然维持限购政策，全国大部分城市基本全面取消限购。随着“允许有关城市取消或调减住房限购政策”的提及，市场猜测这是否意味着，包括深圳在内的一线城市有机会全面取消限购？另外“取消普通住宅和非普通住宅标准”的提及，又是否意味着，接下来，豪宅契税有可能看齐普通住宅？
以深圳为例，目前，深圳执行分区限购政策，而普通住房标准为：容积率1.0及以上，套内面积120平方米或建面144平方米以内。
乐有家研究中心认为，基于上述内容，不排除深圳未来可能会跟进落地的措施：第一，限购进一步放开，目前核心区范围要进一步缩小，保留部分热点范围；第二，豪宅放开限购，让有钱人进场买买买，带动信心；第三，豪宅有关门槛或税费进一步降低，部分“伪豪宅”降级，降低交易成本。
焦点2：
加快构建房地产发展新模式，支持多样化住房需求
《决定》提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
“住房双轨制一定是长期坚持的方向，市场的归市场，保障的归保障。”业内认为，上述内容是对房地产市场未来发展方向的定调。
事实上，类似说法已在政府多次文件报告中提及。李宇嘉指出，打造租购并举的住房制度，写入了十九大、二十大的报告中，是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容。租购并举的住房制度让租房和买房在部分权利上实现均等化，例如落户入读公办义务教育等基本公共服务。近年来，租购并举的住房制度已见雏形，热点城市规模化的租赁住房供给占到近三成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。
而保障性住房包含配租的保障房以及配售型保障房，这两类房源在2021年的国家22号文和2023年的14号文，已明确了建设筹集、土地供应、资金来源、分配对象（主要是工薪阶层、人才群体等）。李宇嘉预计到，下一步，除了新增建设外，部分保障性住房将通过盘活存量来解决，且未来还要大规模盘活闲置土地，建设配售房。配售房将承担商品房下跌后稳定行业的重任，而且也是通过供给侧改革适应需求端变化。
“未来，不管是商品房供给，还是租赁房供给，保障房供给，都要做好需求调研，以需定建、以需订购。”李宇嘉认为，在租房居住、买房居住，保障房或商品房，新房或二手房等方面，需求都是多样化的、差异化的。而近期，各地调整建筑规范、容积率计算规则等，提高居住品质等，也是支持多样化需求的体现；推进老旧小区改造、城市更新、城中村改造等，均在补短板、强配套，也是满足新时期多样化的需求。
而站在三中全会和中国式现代化的新格局来看，严跃进则指出，改善性住房需求成为城市居民住房需求的主流模式，此次提及“支持”和“多样化”，意味着住房发展进入新阶段，即本轮中国式现代化发展的过程中，住房政策将快速转向“支持改善性需求”的新轨道中。
焦点3：
商品房预售制度改革、完善房地产税收制度
《决定》提到，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。
严跃进认为，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度意味着，新一轮住房金融政策有望出台。最近几年房地产风险的问题，很大一部分和房地产金融风险有关，包括烂尾楼事件、存量房贷利率问题、预售资金监管问题、房企债务问题，都涉及融资和预售等内容。在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统的大调整。
李宇嘉指出，改革房地产开发融资方式，就是要全面落地白名单融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”；而改革商品房预售制度，就是逐步由预售向现售转型。
“向现售转型也是倒逼的，因为各地政府被烂尾楼、保交楼、保交房、信访等折磨得焦头烂额。”李宇嘉认为，近年来，期房不受欢迎、卖房难，开发商通过预售加杠杆融资的必要性下降了；另外，全面落地白名单融资协调机制后，只有合规项目才能获得融资，而且合规项目一定能获得合理的、足额的融资，通过预售高周转的必要性也下降了。
而“完善房地产税收制度”提出的背景在于，目前，房地产循环受阻，包括土地向开工和销售，新房和二手房、刚需和改善等，都存在阻碍，阻碍之一就是交易或循环成本太高。
“未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。”李宇嘉认为，将交易环节的税收转移到持有环节，一方面能加速交易循环，促进市场好转，还能降低年轻一代购房成本。只是尽管开征房产税能平滑代际不公、弥补前端税负下降的财政损失、还能激励地方政府做好公共服务，让更多的人愿意持有房子，但改革对预期和舆论的影响太大，短期内推行的可能性不大。
