7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》全文发布，为未来经济体制改革提供了方向性指引。

　　在房地产层面，《决定》提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度等方面。当前，中国房地产市场正在进入到新的发展阶段，新的改革方向对房地产有何影响？

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“三高”模式终结

“居者优其屋”时代来临

　　《决定》指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。

　　近几年，中央及监管部门多次强调要加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛指出，构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。加大保障性住房建设和供给，完善住房供应体系，更好满足刚性和改善性住房需求，是构建房地产发展新模式的重要内容。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出，这一次关于房地产的部署，意味着“高负债、高周转、高杠杆”已经终结。管理层多次强调，要建立和完善融资、财税、土地、销售等基础性制度。基础性制度的建立和完善，意味着房地产行业将迎来新规则。在此之前，房地产融资协调机制、试点现房销售等，都可以认为是新规则的开始。

　　赵卓文认为，未来还将包括房地产税的征收、土地年限到期后的后续处理等等，从融资、财税到土地、销售，已经采用了30多年的老规则面临改变。

　　在广东省房协会长王韶看来，在房地产发展新模式下，实施房地产供给侧改革、践行新发展模式迫在眉睫。搭建合理的新发展模式框架需从房地产监管者、供给者和需求者等方面一并去统筹考虑。监管者“以人定房，以房定地、以房定钱”，合理安排供地和金融等，保证市场供需平衡、结构合理。通过“房地产+”，在土地利用、项目开发、后期运营、物业服务等全寿命周期为城市生产和居民生活发展提供高品质的空间、场所和服务，从“生态、生活、生产”推动产业和地产融合，而不是单一纯粹的商品住宅销售。

　　针对“更好满足刚性和改善性住房需求”，王韶认为，我国住房消费已从总量短缺转为结构性供给不足，进入品质提升新阶段。人民群众对住房要求从“有没有”转向“好不好”，从“居者有其屋”转向“居者优其屋”，改善性需求不是简单的以小换大、以旧换新、以远换近，更是居住品质的全面提升，要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套，期盼住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更环保健康、社区文化更活跃丰富。王韶认为，未来“改善性需求空间很大”。

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“限购政策终结”

充分做好“持久战”

　　《决定》指出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准等。

　　去年以来，全国多地陆续放开限购，到目前仅仅北上广深、天津及海南省部分地区仍执行限购政策。这次会议，被业界认为是“限购政策的终结”。

　　赵卓文认为，会议提出“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策”，意味着城市政府已经可以自行决定限购政策的退出，“包括几个一线城市和海南等还在实行限购的区域，限购大门迟早要打开”。

　　广东省政协常委、广东省地产商会政策研究院院长曹志伟指出，房地产行业的“五限”（分别指限购、限贷、限价、限商、限售），让作为支柱行业的房地产在过去十多年来被增加了太多的枷锁，导致其发展不符合经济规律、也无法市场化运行，“这次三中全会的《决定》提到对于‘因城施策’的内容还是很值得期待的，接下来就是主要看各大城市的政策决心和力度”。不过，曹志伟坦诚，虽然取消限购，但从市场数据来看，爆发性增长的情况并没有出现，可见大家购房观还是理性的。

　　赵卓文认为，在去库存、刺激房地产消费的系列政策下，市场不会过度下跌。通过延缓房地产下行的时间，逐步释放风险，是当前有关部门采取的对策。不过，赵卓文认为，高质量发展是整个房地产行业未来必然要走的方向，“房子已经不是‘有没有’的问题，而是‘好不好’的问题”，他建议房地产业界要充分做好“持久战”的准备。

　　针对《决定》允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准等，赵卓文指出，“取消普通住宅和非普通住宅标准”，直接令低密度（1.0容积率以下）别墅类产品，大面积（超144平方米建筑面积产品）的限制取消，包括契税等相关费用降低。这其中是鼓励改善性需求，提倡“以旧换新”促成了相应政策的出台。

　　曹志伟表示，“以旧换新”确实是大趋势，“经我们调研了解，不少购房者都是需要卖掉旧房去买新房的，这些置换的需求是追求更好的生活，我们是应该给予支持的”。

　　赵卓文分析指出，在今年上半年，房地产市场量价齐跌，且价格跌幅比销售量下降幅度更大。当前市场正在寻找新的平衡点，而2024年房地产市场的关键点是“稳房价”，“只有房价稳住，房地产市场信心才能全面恢复和提升”。他认为，在这次重要会议后，房地产市场调控的主导权已经交到了地方城市政府手上，“我们有理由相信，下半年各地提振楼市的举措，还将陆续出台”，但他亦坦言，“很难期待下半年还有更猛烈的刺激政策”。

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商品房预售制改革

是一个渐进的过程

　　《决定》指出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。

　　近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一。今年1月，住房城乡建设部联合金融监管总局出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，指导各地建立城市房地产融资协调机制。6月7日，两部门再次针对协调机制，联合出台《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用满足房地产项目合理融资需求的通知》，全力支持应续建项目融资和竣工交付，切实做好保交房工作。

　　在中指研究院市场研究总监陈文静看来，“房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。”

　　他进一步表示，“商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。”

　　事实上，自2021年房地产市场进入下行阶段以来，取消预售制的呼声渐高。住建部此前就已明确“有序推进现房销售”，自2023年6月以来，郑州、开封、合肥、芜湖、晋城、长沙、雄安、柳州、荆门、泉州、晋江等超过10个城市以及明确公开支持现房销售试点。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，“在当前房地产金融风险问题总体有效化解的基础上，预计今年和明年将是房地产金融政策的调整关键年，系统性政策将出台，对于房地产金融格局的调整有非常明显的作用，尤其是在融资和预售两个领域将有系统的大调整”。

　　不过，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，“商品房预售制的改革是一个渐进的过程，要采取逐步过渡的模式，逐步由预售向现售转型。”未来预售和现售两种模式或将并存，预售房开发主要是加强资金监管，现售房开发则会在土地出让、规划报建、融资和交付等方面有一定扶持政策。

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房地产税来了？

相关立法或持续推进

　　新一轮财税体制改革是三中全会的核心议题之一。本次《决定》在“健全社会保障体系”中，明确指出要“完善房地产税收制度”。

　　公开资料显示，自2013年，党的十八届三中全会首次提出加快房地产税立法并适时推进改革起，我国房地产税改革正式拉开序幕。2017年十九大后，确立推进房地产税立法和实施，逐步建立完善现代的房地产税制度。2021年10月23日，全国人大常委会决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。不过伴随房地产市场的变化，2022年3月，财政部表示“不具备扩大房地产税试点城市的条件”。

　　到了2023年初，财政部原部长楼继伟发表了题为《新时代中国财政体系改革和未来展望》的文章，其中指出，房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。去年4月，我国全面实现不动产统一登记，这一消息再次引发了有关房地产税的猜想。

　　针对本次《决定》，中指研究院市场研究总监陈文静认为，“中长期来看，房地产税相关立法和改革或仍将持续推进，但当前房地产市场处于深度调整阶段，房地产税的出台时机尚不成熟，预计短期房地产税出台预期较弱。除此之外，完善房地产税收制度中，降低交易税费，如降低契税税率等，也是支持住房保障的重要举措。”

　　“持有环节的房地产税，受困于房地产市场持续低迷，短期内扩大试点及立法工作暂时搁置，但中长期来看仍有推进必要”，克而瑞研究中心分析，“一方面，持有环节的房产税征收有助于支撑地方公共财政、助力土地财政转型，另一方面，针对住房等直接税是税改的重要方面，提高财产税比例也是促进共同富裕的制度抓手。”