伴随着一系列降息和房贷新政落地,当前首套房和二套房贷款利率均降至“3时代”,新增房贷与存量房贷利率差距加大,部分差距已高达100BP,同样是200万元房贷,总利息相差27万元左右。于是,不少存量按揭购房者“坐不住”了,不少人考虑提前还房贷。那么,提前还房贷如何更划算呢?
还款期数不超1/3才能省利息
7月22日,5年期以上LPR下调10个BP,这是年内的第二次下调。广州的王女士告诉记者,其于2021年12月办理的房贷,原利率超过5%,去年存量房利率调整后目前为4.2%。但与最新的3.1%房贷利率相比,相差已超过100个BP。“我贷款本金200万元,不同利率下,利息差距超27万。”王女士表示,因为理财收益率也跑不赢房贷利率,即便罚息也要提前还房贷。
“一般而言,提前还贷都只有在贷款早期才有节省利息的意义。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,从还贷时间看,王女士还款期数远未到1/3,是可以考虑提前还贷的。肖文晓指出,当等额本息已还期数超过贷款周期的1/2、等额本金已还期数超过贷款周期的1/3,大部分利息已支付了,提前还贷节省利息的意义不大。 记者初步测算了一下,假设贷款本金200万元,等额本息、贷款20年,在贷款周期1/3时,利息已偿还过半。
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部分提前还贷选减期数更划算
肖文晓表示,如果贷款利率上浮标准显著高于现时的商业贷款利率,资金理财收益率跑不赢贷款成本,就可以考虑提前还贷。
如果想提前部分还贷,可以有“月供不变、减少期数”和“月供减少、期数不变”两种方式。相较而言,后者节省的利息更多,而前者则可减轻月供压力。据记者测算,假设王女士于今年8月提前还款100万元,采用月供不变、减少期数的方式,月供1.2万元左右,相比提前还款前节省利息60多万元;而采用月供减少、期数不变的方式,月供降至约5500元,节省利息约40万元。
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