《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》近日发布。业内专家认为，通知进一步明确审核内容，优化推荐程序，提升基础设施REITs制度化、标准化、规范化水平，标志着基础设施REITs从试点进入常态化发行新阶段。
基础设施REITs试点取得成功开启常态化发行
据了解，自2020年4月基础设施REITs试点工作启动以来，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个项目，其中44个项目已发行上市（含扩募项目），共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。
数据显示，已上市基础设施REITs项目经营稳健、分红比例高，累计向投资者分红超过130亿元。2023年，29只已上市的基础设施REITs项目年末可供分配金额约67亿元，完成预测值的101%，其中22只完成度在100%以上；全年累计分红55次，合计分红66亿元，以2023年年初市值计算的总体平均分红收益率达5.46%。
“基础设施REITs试点工作启动以来，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，各方参与积极性不断提升。基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革的重要作用日益显现。”国家发展改革委投资研究所融资室副主任李泽正认为，基础设施REITs试点是成功的，推进常态化发行已具备良好条件。
从市场表现看，基础设施REITs进入常态化发行的条件已经成熟。例如，上海证券交易所有关负责人表示，在中国证监会、国家发展改革委的统筹指导下，截至7月24日，今年共有8只REITs在上交所上市。另有多只拟在上交所上市的REITs获批，预计下半年市场规模还会迈上新台阶，REITs发行进入加速度。
“从二级市场来看，中证REITs全收益指数年初至今涨幅约为8.32%，近一月REITs平均换手率约为1%。市场运行平稳有序，活跃度不断上升，为后续市场建设创造了有利环境。同时，投资者参与一级市场发行的热情也在回升，部分REITs产品网下、网上认购倍数较高，有的网上认购倍数甚至超过400倍。”该负责人说，通知发布后，有利于拓展REITs底层资产类型，提升项目推荐效率，促进常态化发行，更好发挥REITs盘活存量、促进有效投资作用，推动市场高质量发展。
中国国际工程咨询有限公司资本业务创新咨询中心主任徐成彬认为，通知的正式印发，标志我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新阶段。
那么，什么是基础设施REITs的常态化发行呢？“这是指基础设施REITs的发行过程制度化、规范化，形成了一种定期、有序、可预期的发行机制。”北京大学光华管理学院副院长张峥说。
目前全国基础设施REITs的储备项目较为充裕。例如，重庆市已建立全市基础设施REITs项目库，储备条件较为成熟的项目7个，总投资367.4亿元。目前重庆市正在推进产业园区基础设施、旅游基础设施、交通基础设施等领域REITs项目的上市工作。
长期跟踪REITs市场的投资人周磊认为，常态化发行并不代表着我国REITs市场已经高度成熟，因此仍应坚持把项目的资产质量放在首位。“选择发行成熟经营的、有持续稳定现金流的基础设施项目，才能保持REITs市场旺盛的生命力。”
基础设施REITs将更为市场化、法治化
基础设施REITs试点阶段，要求申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。国有企业还应履行国有资产转让程序，港股上市公司还应履行分拆上市有关审批程序。
此次发布的通知不再对项目未来收益率提出要求，交由市场自行判断，自主决策；不再对国资转让等法律法规已有明确规定的转让事项作出要求，改由企业依法依规自行办理。
“这一变化是全面推动常态化发行的重要举措，将有助于进一步健全市场化定价机制，实现投融资双方利益的高水平平衡，让投融资双方可持续地创造价值。”张峥说。
徐成彬表示，根据通知，在常态化发行阶段，对未来收益预测，主要是要求项目现金流投资回报良好，近3年经营性净现金流均为正。最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%。
随着基础设施REITs市场的不断成熟，定价权更多地交给市场是一个大趋势。
“2022年以来，基础设施REITs市场已经历了一个完整的市场周期。市场内生机制的韧性不断增强，买卖双方对REITs产品估值定价的认知也在不断加深。随着未来投资者投资理念的进一步成熟，市场化定价机制的进一步健全，REITs的一级发行和二级市场交易价格将对基础设施不动产的估值定价发挥更为重要的指导作用。”上海证券交易所有关负责人说。
