近日，红星资本局注意到，重庆市的部分小区有业主向物业服务公司提出降费诉求，还有小区物业主动降低物业费。目前，服务恒大未来城小区的长城物业已宣布主动降低物业费。其中，高层住宅的物业管理费降幅达到20%。

　　还有其他小区的业主告诉红星资本局，在主动和物业服务公司协商降费无果后，他们准备召开业主大会。

小区业主提出降低物业费诉求

　　杨女士是重庆市保利观澜小区的业主，该小区的物业管理费现为2.6元/m²·月。

　　在杨女士看来，物业服务公司收了什么档次的物业费，就应该提供相应的物业配套服务，但现在提供的服务“质价不符”，该小区的部分业主正在筹备和物业沟通降低物业管理费。

　　这不是孤例。红星资本局采访发现，盛泰礼嘉小区（御璟湖山）、茶园东悦府小区的业主群体也向物业服务公司提出降费诉求。

　　有盛泰礼嘉小区（御璟湖山）的业主告诉红星资本局，他们小区高层住宅的物业管理费为2.8元/m²·月，但该小区存在楼道长时间未打扫、不能定期巡查和维护公共设施等问题。

　　对于质价不符的现象，该业主称，他们希望能把物业管理费降至1.9元/m²·月。

　　红星资本局了解到，业主们提出降费诉求是有依据和案例的。

　　2023年12月，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市物业服务收费管理办法》；今年2月，重庆市发展和改革委员会后发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》。

　　红星资本局注意到，这些文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价，且把物业服务分为四个等级收费。以中心城区的有电梯住宅为例，其四级收费最高，约为1.9元/m²·月。

截图自《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》

　　今年6月1日，上述物业费新规正式开始在重庆市施行。在新规施行后，部分小区有业主向物业服务公司提出降费的诉求。

　　目前，重庆市已有小区走在降费的队伍前列。

　　据经济观察报报道，6月12日，服务恒大未来城小区的长城物业宣布主动降低物业费。其中，高层住宅物业管理费从2.4元/平方米降至1.9元/平方米，降幅约为20%。

有业主协商无果后准备召开业主大会

　　不过，与物业服务公司协商降费一事并不容易。

　　以重庆市的茶园东悦府小区为例，有该小区的业主告诉红星资本局，他们和物业方面沟通过降低物业管理费一事，但迟迟未得到有效的回复。在协商无果后，他们正在收集资料准备召开临时业主大会，但是，他们提出的议案并非是更换物业公司，而是降低物业管理费。

　　广东晟典律师事务所合伙人律师郑泽超告诉红星资本局，政府部门出台了相关规定规范物业服务收费行为。不过，对于物业管理费的具体收取费用，一般在物业服务合同中有明确约定的，应按照合同约定执行。

　　“业主要求物业公司降低物业费实质上属于变更合同约定的情形，应遵循《中华人民共和国民法典》第五百四十三条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。”郑泽超说。

　　郑泽超表示，业主可以寻求小区所在社区的政府管理部门、街道办事处居民委员会、或社会调解组织等予以帮助进行协商调解。如果协商无果，小区业主可依照法律规定程序召开业主大会，通过更换和选聘新的物业公司实现降费诉求。

　　广东晟典律师事务所高级合伙人律师黎永绿认为，在已有合法有效的物业服务合同的情形下，合同对双方均有法律约束力。即使业主们通过业主大会通过降费的议案，并不能等同于物业公司就必须降费。

　　红星资本局注意到，在推动降低物业管理费的业主群体中，意见尚未统一。有业主认为，成立业主委员会能更好地推进此事，但也有业主担心业主委员会成员与物业公司勾结。

　　黎永绿告诉红星资本局，对于是否成立业主委员会，系由业主共同决定的事项，并未有小区必须成立业主委员会的强制性规定。

“按服务质量清晰定价”或成行业风向

　　红星资本局注意到，不仅仅是重庆市，山东省青岛市此前也发布过相似的文件。

　　2023年12月末，青岛市发展和改革委员会和青岛市城市管理局印发了《青岛市物业服务收费管理实施细则》，规定普通住宅的前期物业实行政府指导价，最高等级的五级物业服务物业费上限为2.52元/m²·月。该新规自今年2月1日起施行。

　　公众号“问政青岛”7月曾发布文章称，有来自青岛市崂山区颐和星苑小区的业主表示，按照青岛市普通住宅物业费收取规定，物业费最高不得超过2.52元/m²，这里却贵了近四毛钱。

　　对于该小区物业费涉嫌超标问题，崂山区住房和城乡建设局局长姜永亮表示，小区一直由前期物业提供服务，“历史情况较为复杂”，住建部门将会同社区、建设单位和物业进一步核实，“一定会依规依据有关规定出具一个合理的价格”。

　　易居研究院研究总监严跃进告诉红星资本局，重庆的业主群体呼吁降低物业费一事已受到摩根大通的关注，进而关注到对物业行业的影响。“这其实也说明此事有一定的风向标意义。”

　　严跃进认为，一方面，物业和业主之间的矛盾较大，这种矛盾源于物业服务不到位。物业服务不到位的公司未来会遭遇较大的挑战，“按服务质量清晰定价”或将成为一种行业风向。

　　另一方面，这是业主委员会和业主实现自治的体现。从这个角度看，“物业费如何定”会越辩越清晰，具有非常好的导向和启示。“当然，物业公司如何有序推进工作也非常重要，否则降低物业费后可能也会烂成一滩泥。”