据新华社报道，中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建房地产发展新模式。要完善和落实地方一揽子化债方案，创造条件加快化解地方融资平台债务风险。要统筹防风险、强监管、促发展，提振投资者信心，提升资本市场内在稳定性。

　　回顾过往几年，中央政治局会议有关房地产市场的表述一再变化，也是房地产市场政策方向的转折点。在业界人士看来，历经一轮政策洗礼的房地产市场，或仍然有望迎来新的政策加持。

　　下半年房地产市场

　　积极“消化存量和优化增量”？

　　自2023年以来，房地产政策一直优化，维持宽松支持基调，2024年以来，政策内容主要围绕在下调房贷利率，取消/优化限购，购房补贴，以旧换新等等。伴随房地产市场的供求关系转变，当前市场已经进入买方市场。在2024上半年，房地产市场以下行收场，量价下滑。

　　“从本次的会议内容上看，未来要继续落实好促进房地产市场平稳健康发展新政策，消化存量优化增量相结合”。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，预计政策宽松基调持续，消化存量主要体现在促市场活跃度上升，减少二手房库存，稳定市场信心；优化增量主要体现在提高产品的供应质量，提高“好房子”供应规模，如土拍政策的优化，优化增量市场的顶层设计。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，这次对于房地产工作的定调非常清晰，即要从“防范化解重点领域风险”的角度进行，既说明房地产风险依然存在且亟须化解，也说明下半年一系列政策推进，都要积极服务于风险的防范化解工作。

　　严跃进认为，从工作重心看，下半年要积极围绕“消化存量和优化增量”进行，这对于二手房、烂尾楼、存量土地、商办项目等的盘活和重新规划具有非常重要的启发。各地在理解供求关系的时候，对于存量规模的减少和转化需要有更清醒的认识，其对于其他市场会产生较为明显的影响。

　　收购存量房用作保障房

　　一线城市有望跟进？

　　自去年中央政治局会议首次提出市场供求关系转变，对于收购存量房用作保障性住房的呼声越来越高，今年以来，全国不少城市试点落地了政府收储商品房的模式，517新政提出3000亿保障房再贷款用来收购已建成未出售的新建商品房，助力商品房去化。

　　王小嫱分析认为，此次会议强调积极支持收购存量商品房用作保障性住房，为中央政治局会议表态内容中首次提出，预计接下来收储范围将逐步扩容发力，落地速度加快。当前，收购动作仍以小城市为主，如杭州临安、大理、常州、昆明、淮南等，对整体市场的积极作用并不明显，如今，需要大城市带头起到示范作用。

　　严跃进分析认为，“收购存量房用作保障房”的表述最早源于上半年，下半年将是持续落地的关键阶段。他指出，部分城市在收购的资金方面，已经有了实质性的进展，即已经有比较充足的资金。接下来就是此类资金如何收购的问题，“所以下半年其实是‘资金找项目’的关键阶段，也是一种非常重要的金融活动”。

　　严跃进认为，近期南京的“烂尾楼退首付”事件对于该项工作具有启发意义。“收购存量房用作保障房”其实有一些硬性要求，即相关房源最好是完整一栋的。对于有些有零散出售的，建议学习南京模式，通过退房退首付的方式腾空房屋，即确保整栋楼完整无产权纠纷，这样有助于政府更好通过收购来推进保障房筹集工作。

　　首提严管“内卷”

　　房地产行业有望进一步规范？

　　中央政治局在这次会议中指出，要培育壮大新兴产业和未来产业。要大力推进高水平科技自立自强，加强关键核心技术攻关，推动传统产业转型升级。要有力有效支持发展瞪羚企业、独角兽企业。要强化行业自律，防止“内卷式”恶性竞争。强化市场优胜劣汰机制，畅通落后低效产能退出渠道。

　　严跃进认为，此次中央政治局会议关注“内卷”现象，其实是对产业竞争无序和无效发展做出了明确的管控。当前房地产领域的内卷现象很多，最典型的就是近期的房贷返佣事件。通过支付返佣费用，银行获得贷款客户，但是贷款收益和利润明显损耗了，最终会造成房贷领域内卷非常明显。

　　“内卷现象既加重了贷款方面的成本、增加了不必要的环节，同时也干扰了市场秩序”。严跃进认为，此次对于内卷的管控，已经有非常清晰的决策判断，即行业自律需要强化。从这个角度看，全国房地产领域包括开发、中介、租赁、评估、贷款、抵押等领域都应该梳理此类内卷现象，规范行业操作和秩序，确保在新一轮发展中有序前进。