近日，广州鹏瑞1号一套顶复备案价超56万元/平方米、其余房源备案均价多在25万～37万元/平方米不等的消息引起关注。大家发现，原来公寓价格对广州房价的影响在加大，而这种趋势还将进一步深化。根据机构最新发布的统计数据，公寓市场在多年的发展变化后，中心区域的成交量首次超越外围区域。而随着公寓大平层产品已占市场供应的六成，对公寓供求价格影响较大，甚至也将对整个市场价格体系产生影响。虽然下半年公寓市场整体供应同比减少，预计在30万平方米左右，但大平层产品还在持续增加。

　　上半年中心区公寓供应占比超六成

　　从市场整体供求行情来看，根据合富大数据，广州公寓2024年上半年供应量27.8万m²，同比去年上半年下降8%，环比2023年下半年下降11%。可以看到，整体供应仍呈下降态势，但跌幅已趋缓，在低位保持相对稳定。从区域看，上半年中心区域的供应面积比例达61%，其中海珠区占据了近40%的市场份额。从产品类型看，商业大平层公寓的供应量占60%的市场比例。

　　公寓市场上半年成交26.2万m²，同比去年上半年下降21%，环比下半年上升2%；成交量持续下降后，今年上半年环比微升站稳，在偏低水平实现供求大致平衡，但考虑到成交量中包含较多滞后签约类特殊货量，实际的市场情况可能并不如网签数据所显示的那样乐观。

　　从价格来看，上半年广州公寓整体成交价格33925元/m²，同比上升6%，环比下降4%；大平层产品的市场占比高，使2023年以来的市场保持在3万元/m²以上的高价区间。

　　值得关注的是，公寓市场格局正在进一步演变，今年出现中心区域成交量首次超过外围区域的状况。数据显示，中心区和外围区域成交量同比均出现下降，但外围区域的下降幅度更为显著。在公寓市场多年的发展变化后，中心区域的成交量首次超越外围区域。考虑到广州足球公园等项目的滞后网签数据，中心区域的市场份额优势实际上更为突出。

　　下半年中心区仍为公寓主战场

　　而从下半年的情况来看，预计广州公寓市场新货供应量约31万m²，较往年有所减少，加上现存货量，可售总货量约215万m²，因此预计下半年中心各区依旧为公寓市场的主战场。在30万m²左右的全新货量中，大平层产品可能接近10万m²，主要来自琶洲、第二CBD等地段，另外广州足球公园等“旧盘”在重启后也将焕新上市。

　　而从成交走势来看，上半年成交量有18%来自广州足球公园的特殊因素的滞后签约，另外热盘保利琶洲四季下半年预计将逐渐走向尾盘阶段而成交趋缓。因此若缺乏大宗交易支撑，下半年成交量预计低于上半年。不过，预计下半年将有更多的大平层产品进入市场，将进一步加剧该类型产品的竞争格局。

　　业内人士表示，除了常规的以价换量的流量型路线外，开发商还需要从产品质量、服务水平和社区圈层等方面提升产品力，这可能是实现差异化竞争的关键途径。

　　商铺供应量继续下行，成交量价持续走稳

　　与中心区成交占比不断提升的公寓相反，今年广州商铺市场的成交则主要集中在外围区域。虽然中心区域同比上升，而外围区域下降，但整体而言外围占比仍高达85%，市场格局未见显著改变。预计2024年下半年商铺市场供应量约11.3万m²，加上未售存量，整体可售货量约180万m²。

　　黄埔、番禺等外围区域出现多宗大宗交易

　　今年以来无论是住宅市场还是商业市场，都出现供应量的下降。数据显示，2024年上半年广州商铺的供应量为6.4万m²，同比下降54%，环比2023年下半年下降27%，整体而言近期供应量逐级下行迹象显著。上半年供应量来源于65个预售证，平均单预售证货量不足1000m²。

　　因此，也影响了成交行情。上半年商铺市场成交量25.2万m²，同比去年上半年下降24%，环比下半年持平。值得关注的是，市场有多起大宗交易支撑，半年度成交量维持在25万m²左右。整体成交均价则为26549元/m²，同比上升18%，环比上升8%；外围区域项目主导市场基本不变，整体均价虽有小幅变动，但仍未偏离近年2.5万元/m²左右的“常态化区间”。

　　从区域来看，商铺成交集中在外围区域。黄埔和番禺分别占比在3成左右，其后为增城区，相关区域成交量基本由若干内部大宗交易牵引；而中心区域单区成交量偏低，基本在1万m²以内。

　　接下来的几个月，外围区域商铺货量仍会维持高比例，且从商办类土地的情况看，综合体物业（购物中心）整体预售进入市场已较为罕见，从产品结构看下半年预计以社区类配套商铺为主，具体供应量需视乎住宅推货节奏。

　　目前，实体商铺业态面临的电商冲击力度不减、商办土地市场自持要求增高，与本业态联系紧密的住宅供应量大概率缩减等因素，均对供需两端有压制作用。上半年成交量较多部分来自购物中心业态的若干大宗网签，但这在商铺市场并非常态。下半年成交结构可能重回单宗规模相对小的普通住宅配套底商为主，购物中心类网签量预计下降。