5月27日，上海楼市迎来一则重磅：最低首付款比例调整为不低于20%、外环内二手房放开非本市户籍单身限购、非沪籍社保年限调整为3年、多孩家庭可再购买1套住房、个人住房公积金贷款首付比例下调和贷款额度提高……“沪九条”释放出的友好信号，令市场信心大增。

　　如今，政策落地已有两个多月，来自上海市房地产交易中心的各项数据显示，楼市交易活跃度均明显提升，三四月份“小阳春”后淡季常规被打破。

　　专家分析，“沪九条”的出台，更好地满足了市民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　连续5个月成交超“枯荣线”，二手住房成交价止跌企稳

　　按照楼市传统规律，通常三四月份“小阳春”以后就开始逐步往下走。七八月炎热的天气，会将楼市带入成交淡季。

　　上海常年高温天数是20天，今年目前为止的高温天数已超额完成“KPI”。然而，灼热的气温，并未阻止楼市呈现出“淡季不淡”的态势。“沪九条”的出台，改变了这个传统的下行趋势。

　　来自上海市房地产交易中心的数据显示，自今年3月起，单月成交套数均超过1.5万套的荣枯线。6月成交2.37万套，为2021年7月以来的单月新高，同比增加95%。7月成交1.8万套，虽比6月有所下降，但同比增加45%，且与3月“小阳春”基本持平，成交面积比3月高出5万平方米。

　　6、7两个月，二手住房的月均成交套数约为2.1万套，整体处于较高成交水平。数据还显示，1-7月，二手住房成交952万平方米，同比增加10%，增幅比今年1-6月扩大5个百分点。

　　根据同质可比口径，今年1-5月二手住房成交价格持续下跌，“沪九条”出台后，6月环比上涨1.2%，7月环比上涨0.5%，价格止跌企稳。

　　7月市场先行指标虽然出现季节性回落，但明显高于近年平均水平，新增带看量比近五年平均水平增加26%，新增购房委托量比近五年平均水平增加29%。

　　一手住房认购提升销售提速，6月成交创今年新高

　　“沪九条”的积极作用在一手住房中也有明显表现，来自上海市房地产交易中心的数据显示，今年6-7月，上海一手住房的平均成交面积为69万平方米，比今年1-5月的月均成交面积增加41%。其中，6月一手住房成交81万平方米，为今年以来单月最高。截至目前，新盘认购水平、续盘销售去化延续了政策出台以来的水平。

　　新开盘项目认购和销售水平提升。6-7月，全市共有54个项目完成认购，认购水平比今年1-5月提高35%；开盘当日平均销售率超过50%，高于今年1-5月的40%。

　　续销项目销售去化提速。6-7月，一手住房项目来访量增加，续销项目销售明显提速，日均成交面积比1-5月增加60%左右。

　　今年7月，一、二手住房预计合计成交210万平方米，同比增加12%，单月合计成交量同比自5月以来连续3个月保持正增长。

　　“老旧小”成交活跃度提升，多子女家庭购房政策效应显现

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“这次政策力度大，如果进行比较的话，力度甚至超过去年9月的”认房不认贷“优化；且受益人群覆盖面广，超出市场预期。”

　　这两个月存量新增购房需求积极释放。“沪九条”激发了三类群体的新增购房需求，即：缴纳社保年限从5年调整为3年的非沪籍居民；购买外环内二手住房的非沪籍单身人士；多子女家庭。数据显示6-7月，这三类群体已购住房10550套。

　　“老旧小”成交活跃度也提升了。6-7月，全市“老旧小”住房成交约1.6万套，其中出售属于家庭唯一、外环内“老旧小”住房约5700套，

　　多子女家庭购房政策效应也有所显现。6-7月，多子女家庭购买一手住房约1840套；申请“核减住房套数适用首套房贷政策”的2557套，其中一手住房870套，二手住房1687套。

　　居民购房杠杆水平提升，置换购房需求稳定释放

　　数据还显示，今年7月，二手住房贷款平均成数为61%，与6月基本持平，比政策出台前提高了5个百分点；其中套总价在1000万元以下的贷款平均成数比政策出台前提高了7个百分点。

　　置换购房需求稳定释放。经对“沪九条”出台后一周内出售住房的6000户居民购房进行跟踪监测，7月置换购房比例持续提高。其中，置换购买二手住房套均约94平方米，比置换前增加了17平方米；置换购买一手住房套均约123平方米，比置换前增加了36平方米。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，从近期国家统计局的监测数据看，上海房地产市场无论是同类城市表现还是历史数据表现，均呈现积极向好的态势。这和政策精准到位、市场需求积极释放、预期持续向好的态势有关系。而且从最近两个月的市场反馈看，包括市区二手房、改善型楼盘等表现更好，充分说明刚需和改善型住房需求正积极释放，此类态势有望延续。