2024年7月26日，《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）（以下简称《通知》）发布，这标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行的新阶段。

　　我国REITs试点三年来，历经全球疫情、资本市场调整、产业地产市场供需结构调整等与社会、市场、行业相关的诸多不确定因素，但参与REITs的相关各方保持初心与定力，通过持续夯实底层资产运营、稳定基金分红、规范信息披露、加强投资人教育、扩大投融互动、原始权益人增持等切实行动，向市场展现了中国基础设施领域不动产运营的扎实基础与愈发清晰的基金投资价值。可以说，在这个过程中，每一方的努力不仅仅是为了维护自身的创新工作，更是为了推动中国REITs市场行稳致远。

　　《通知》扩容了底层资产行业至十二大类，新增了市场化租赁住房、养老设施、燃煤发电等资产类型，原旅游景区范围由300多家5A级放宽到3000多家4A级。积极审慎纳入了与产业、文旅、消费基础设施配套或不可分割的酒店、底商等，合理扩充了资产范围、提升了资产效能。可以想见，“住有所居”“老有所养”“碳有所制”“旅有所宽”，这些人民日益增长的美好生活需要，将得到由REITs协力的更加平衡、更加充分发展的供给来满足。《通知》将符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施纳入发行范围，意味着符合国家政策导向的项目都有机会成功发行REITs，这是加快REITs提速扩容的关键一步，让我们对REITs市场从现有的一千亿走向五千亿、走向一万亿充满期待。

　　《通知》取消了对底层资产未来收益率的要求，不再统一规定基础设施REITs的现金流分派率或内部收益率等指标，不为预期投资收益率背书。试点阶段，对产权类项目净现金流分派率有3.8%的指导性要求，对经营收益权项目内部收益率有5%的指导性要求，帮助大家形成对REIT收益的合理预期。常态化阶段，改为要求最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流），不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%，若项目在推荐至中国证监会后，未来年度息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）预测与国家发展改革委推荐时发生重大变化导致无法满足上述要求，发起人（原始权益人）、基金管理人应主动披露国家发展改革委向中国证监会推荐时的预测情况并解释变化原因。这种转变还原了REITs产品本来的权益属性，交由市场角逐出良币。

　　《通知》拓宽了回收资金用途，在要求发起人（原始权益人）将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项目的同时，加大了对存量资产收购及用于补充发起人（原始权益人）流动资金用途的支持。《通知》取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%，提高了发起人（原始权益人）回收资金使用的灵活度和积极性。在回收资金使用时间方面，进一步明确基础设施REITs首次发行与新购入项目2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。发起人（原始权益人）应于每季度结束后5个工作日内，将回收资金使用情况直接报送国家发展改革委投资司，抄报省级发展改革委和中国证监会派出机构、证券交易所。《通知》对调整净回收资金用途也给出了操作路径。

　　《通知》简化了工作流程，取消前期辅导环节，培养项目发起人（原始权益人）和基金管理人提升履职能力，进一步提高申报推荐效率。在放权的同时，也加强了惩戒，对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，国家发展改革委将根据咨询评估机构意见，对项目进行“退回”处理。评估过程中，咨询评估机构可以采用问题清单方式请项目发起人（原始权益人）、基金管理人等补充材料或说明情况，原则上不超过2次。若项目在规定时限内无法完成答复或2次答复后仍无法对明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目将及时退回。对于被退回次数较多的项目发起人（原始权益人）、基金管理人，将在一定期限内暂停受理其申报的项目。此举有利于项目申报环节中的相关方加强自我约束，最大程度提升工作规范化水平。

　　《通知》还明确了一些管理边界，如法规制度及政策文件，项目审批、核准或备案手续，土地出让合同、特许经营协议等当中对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、经营收益权、资产处置权存在任何限定条件、特殊规定或约定，相关有权部门或协议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。同时，发展改革部门不再对公司内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制、税收缴纳等法律法规有明确规定的事项作出要求，而是督促项目发起人（原始权益人）依法依规自行办理。

　　《通知》以市场化、法治化、规范化为原则，全面改进和优化基础设施REITs推荐制度，发行领域与国际REITs市场基本接轨，项目申报材料和审核内容更加成熟、规范，标志着2020年4月30日开启的基础设施REITs试点正式结束，我国REITs市场从此步入了常态化发展的新阶段。面对“基础设施REITs对促进投融资机制创新、深化资本市场改革、服务实体经济发展的重要作用日益显现”条件下的常态化发行崭新局面，中国REITs踏上“守正创新”新征程。

　　（作者供职于苏州工业园区科技发展有限公司）