“房子像人一样也会变老，老了也会生病。”近日的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军如此形容目前老旧小区所处的状态。

　　据住建部此前披露的数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入了设计使用年限的中后期。这些老房子正面临着“养老”难题。

　　解决房子的“养老”问题，实现老旧小区有序改造的关键举措之一就是建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度。这其中，为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障的房屋养老金制度颇为关键。

　　业内有观点认为，对与小区维护运营直接关联的物管行业来说，这三项制度的建立将有望推动绝大多数老旧小区落地可持续的物业管理，同时住宅物业管理也有望形成新的业务模型和盈利模式。

　　房子的“养老”难题

　　为让人民群众住上更好的房子，深入实施城市更新，日前国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（以下简称为“《行动计划》”），将推进城镇老旧小区改造作为实施新型城镇化战略的一项重点任务。

　　《行动计划》要求，以水电路气信邮、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套设施更新及小区内公共部位维修为重点，扎实推进2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程。因地制宜实施小区环境及配套设施改造建设、建筑节能改造等。

　　老旧小区的改造已推进多时，并取得了不俗的成绩。据住建部披露，自部署实施城镇老旧小区改造以来，全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个，累计更新改造水、电、气、热等各类老旧管线管道超过30万公里，加装电梯12万部以上，改造增设停车位300多万个，电动汽车充电桩11万多个，还增设了养老、托育等社区服务设施超过7.2万个。

　　相较于过去的大拆大建，这样的老旧小区改造更多的是一种城市微更新。例如上海2018年起推进的住宅小区建设“美丽家园”计划，便针对电梯加装修理、机动车停放、小区绿化等进行优化改造。

　　这样的改造也颇为必要。据住建部近期披露的数据，截至2022年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，这意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期；预计到2040年前后，将有近80%的房屋将进入这个阶段。老旧住房的占比在将持续攀升。

　　中银证券研报指出，这部分住宅受当时房屋建设阶段客观条件的限制，部分存量住房在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有所欠缺。大量老旧小区面临着维护更新的问题，存在诸如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化、楼道过道不稳固、房屋本体质量问题等房屋安全隐患问题。

　　某上市物管企业内部人士认为，当前存量房屋规模越来越大，同时老旧小区居住的大部分是老年人，当前积极应对老龄化已成为国家战略，而房屋的性能维护关系到居民居住的舒适性，有助于更好地解决老龄化时代到来的居住层面的问题。

　　这也正是物业公司有所作为的领域。亿翰智库研究总监于小雨向记者表示，物业企业既是房屋问题的发现者，未来也可以是问题的解决者。物企可以更多转向房屋全生命周期管理，参与到房屋建设、维修、改造、保险等过程中，这或许也将成为缓解物业公司在老旧小区的服务成本压力。

　　已经有物业企业形成了可供参考的案例。例如，北京劲松街道与民营企业愿景集团签订协议，对老旧小区劲松北社区进行改造，企业以3000万元投资参与改造，以获得小区内改造而来的商店、餐厅和社区服务中心等空间的长期运营权。该小区已在2019年完成改造，业主在生活成本未增加的前提下，实现了生活质量的改善。

　　在武汉，江汉区政府则与万科物业“万物云城”探索了另一种老旧小区社区综合治理的新模式，也即双方成立合资公司，打包管理99个老旧小区，进行停车位、公共设施维修等改造和后期管理，相关资金支出由财政经费、居民物业费分别承担约40%，其余20%则通过小区公共资源经营及有偿服务弥补。

　　“养老金”来源待解

　　为了小区房屋安全使用提供全生命周期安全保障，住建部表示，当前正在抓紧研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。

　　其中，建立房屋定期体检制度，按照房屋建造的年代、功能类型确定体检频次，及时查找和发现问题，有针对性地消除发现的安全隐患。建立房屋保险制度，通过市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。

　　而为房屋体检、房屋维修、房屋保险提供资金保障的房屋养老金制度，是一系列制度落实的关键。

　　上述上市物管公司内部人士透露，在老旧小区日常物业管理服务中，目前普遍遇到的问题就是老旧小区房屋及其附属设施设备老化，既有的维修资金不足，且这一矛盾呈逐年增加的趋势。

　　“物业企业提升小区品质的改造、维修等资金投入，虽然一定程度上可解决‘近火’，但长期不可持续，远远满足不了房屋‘应修尽修’的需求。”上述物企内部人士认为，真正解决这一矛盾，实现体检、维修的常规化、机制化，还是需要有资源的进一步支持。

　　另有长期跟踪物管行业的资深分析师也向记者表示，过去进行老旧小区改造的资金来源多是政府投入，或者引入社会资本。但长远来看，随着住房老龄化的加剧，未来会有更多的房子面临房龄老，设施老化、安全隐患等问题，过去点状的、一事一议的方式不适合未来发展需求。

　　这样持续性的资金支持从何而来？58安居客研究院院长张波认为，目前政府财政压力较大，难以承担全部费用，资金来源可考虑从房屋维修基金进行优先解决。但随着存量房时代的来临，老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多。

　　面对“钱不够”的问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，如同个人养老金，房屋养老金制度也应该由几个支柱构成，第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。

　　李宇嘉续称，第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补、公共维修资金增值收益等，可进入公共账户。第三支柱，则是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。于小雨补充，未来还可与专业投资机构合作，运营房屋养老金存量资金，提升资金收益率，对房屋养老金提供一定补充。

　　张波也建议，可以探索建立多元化的资金筹集机制，例如每年从小区广告收入、停车费收入等物业增值性收入中归集一部分，或可统筹考虑将房产税进行部分归集，并做到专款专用，更有利于资金的筹集。

　　值得一提的是，随着建立房屋养老金制度的建立和落地，绝大多数老旧小区或有希望实现可持续的物业管理落地。

　　中信证券研报指出，过去几年物业管理行业经历了“全覆盖”的浪潮，但低物业管理费和高运维养护支出，使大多数物业管理费低于1.5元/月/平方米的小区很难开展高品质服务。由于房屋养护投入的隐性特征，高楼龄小区又存在物管公司劣币驱逐良币现象。恶性压缩公共设施养护开支的部分劣质物管公司反而愿意接管一些老旧小区，然后导致这些小区未老先衰，设施设备使用寿命进一步下降。

　　上述机构认为，在制度层面建立起养老金制度，加强对住宅小区的体检，住宅物业管理有机会成为永续现金流的轻资产服务蓝海行业。