公募REITs是近期市场上的一道亮丽风景线。截至8月8日收盘，中证REITs全收益指数今年以来涨幅超过12%，并于近日录得9连涨，在公募产品中可圈可点。业内人士认为，资产荒背景下性价比突出、有效匹配长期资金投资需求以及投资环境日趋友好，是公募REITs备受青睐的主要驱动因素，凭借稳定优质的底层资产，叠加分红特点，预计公募REITs长期配置价值将逐步显现。
公募REITs全面爆发
近期，全球资本市场“动荡不安”，而我国公募REITs市场则一片“岁月静好”。中证REITs全收益指数“涨势如虹”，今年以来涨幅已扩大至12.42%，成为2024年表现居前的一类公募产品。
具体来看，今年以来，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、博时蛇口产园REIT涨幅均在30%左右，红土创新深圳安居REIT、富国首创水务REIT等涨幅超20%。此外，华夏北京保障房REIT等产品价格屡创历史新高。
“随着无风险收益率的持续下降，REITs产品的基础设施资产较为清晰、波动风险相对较小，目前的风险收益情况比较符合市场需求。”博时基金REITs业务营运总监刘玄说。
二级市场表现火热，一级市场也不遑多让，各家基金公司纷纷加快“上新”节奏。Choice数据显示，截至8月8日，今年以来，7家基金公司共新上市了11只公募REITs产品，募集金额达279.88亿元，相较去年5只REITs新品和170.92亿元的募集规模均有大幅提升。
另外，各家管理人申报项目的热情也与日俱增。截至目前，今年以来申报的REITs项目已达25单，而去年同期仅有8单。并且，与去年同期多为扩募不同，除中航京能光伏REIT外，今年以来申报项目均为首发。
三大因素“点燃”火热行情
公募REITs何以受到资金热捧？
首先，在资产荒背景下，机构投资者交易热情持续升温。平安证券固收团队分析称，权益市场弱势、利率持续下行，使得作为高分红资产、且近期价格稳定的REITs性价比越发突出。
“公募REITs作为高分红资产且与股、债的相关性都不强，是资产荒下一类较好的投资标的选择。”国联证券固收首席分析师李清荷表示，目前公募REITs的主要市场参与方包括保险、券商自营、理财子公司等，各类机构投资者参与交易的热情度正在不断上升。
其次，公募REITs填补了大类资产配置空白，匹配了长期资金投资需求。沪上一家基金公司相关负责人告诉记者，从资产端来看，不动产的收益和风险属性与其他大类资产有比较明显的区别，境内REITs填补了资本市场大类资产领域的空缺。从需求端看，近几年，在权益市场震荡、非标资产受限、中长期利率下行的大环境下，部分长期资金欠配情况明显。而新上市的基础设施REITs很好地匹配了这部分资金的需求，所以REITs越发受到长期资金的关注。
最后，政策支持态度明确，投资环境日趋友好。华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁林伟鑫表示，实时指数的发布使REITs市场生态更加完善：一方面，实时指数为REITs市场提供更完善的参考基准，投资者可以更便捷地了解REITs市场整体日内行情走势；另一方面，有助于REITs指数跟踪机制和产品的开发与推进，为后续发展REITs指数基金、ETF等衍生金融产品，以及引入增量资金奠定基础，一定程度上改善市场流动性。
中金基金创新投资部执行负责人刘立宇认为，中证REITs全收益指数充分考虑了样本分红的再投资收益，能够较好地反映全市场上市REITs整体市场表现。同时，进一步丰富了REITs市场产品和工具种类，更好促进REITs市场生态建设。
公募REITs长期配置价值显现
尽管8月8日出现小幅回调，但公募REITs此前9连涨的强劲表现依然让市场对其充满期待。
市场人士认为，随着公募REITs进入常态化发行新阶段，REITs发行范围进一步扩大，底层资产类型更加多元，或吸引更多更广泛的资金入市，进而有助于市场整体流动性提升。长期来看，扩大供给、提升资金容量将有助于提升公募REITs在资产配置中的战略地位。
“从大方向来看，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位，在政策支持下，未来前景广阔。”李清荷称，REITs本身属于长期配置型品种，具有稳定的高比例分红是其最大特点。在当前资本市场，高收益资产依然缺乏，REITs依靠其稳定优质的底层资产，叠加分红特点，在资产配置中依然占有一席之地。随着底层资产业绩基本面的逐渐修复和现金分派的稳步推进，REITs作为长期资产的配置价值逐步显现。
李清荷同时提醒，第一，关注部分项目基本面的潜在风险，如产业园、仓储物流类项目的“以价换量”、出租率下降等；第二，关注公募REITs常态化发行后，超预期新发和扩募所带来的供给压力；第三，公募REITs市场定价机制仍有待完善，此前曾出现几轮明显的大涨大跌，存在一定的估值波动风险。
