住宅小区配套的车库、车位，是小区住宅的附属设施，开发商对住宅小区车位能不能单方面提高收费标准呢？近日，珠海马鞍山一号公馆业主很“闹心”，开发商将原本的停车费月租从300元涨到600元，向多个部门投诉，问题却迟迟无法解决。

　　开发商单方面涨价，谁来管？珠海市发展和改革局称住宅小区停车费属于市场定价，不是他们管辖范围；珠海市市场监督管理局表示不属于价格违法行为，行政执法无法直接介入；珠海市住房和城乡建设局称不归他们管辖，市民可通过12345进行咨询反馈。

　　记者获悉，当前，珠海住宅小区的物业费、停车管理服务费均有政府发布的收费指导文件，但住宅小区配套停车位的租金收费却是监管的空白，由此引发的小区停车费上涨纠纷也时有发生。开发商单边上涨小区停车费是否合规？双方矛盾如何化解？南都记者展开调查。

投诉

月租翻倍，业主质疑涨价依据在哪里？

　　据业主刘女士介绍，今年4月份，小区按照物业合同规定开始收取停车费，原本一切相安无事，谁知7月底开发商突然宣布要施行新的收费标准，一下打破了小区的平静。

　　7月30日晚，小区物业在业主群里通知：接开发商通知月租单个车位530元/月，车位管理费70元/月，租金是开发商收，车位管理费是物业收。而在此之前，开发商给物业发了一封《关于马鞍山一号公馆住宅地下车库启动收费事宜的联络函》，贴在小区的电梯口，函中提到于8月1日全面启动地下车库的收费工作，请物业公司配合。

　　“买房时，签了购房协议后，还在售楼处签了物业服务协议，合同中以及当时售楼部费用公示都明确为300元/辆/月。”刘女士给记者提供了《前期物业管理服务协议》以及当时开发商公示的照片，“合同还在期限内，开发商不遵守合同想涨就涨，今天涨到600元，明年涨到1000呢，涨价的依据在哪里？”

　　记者在业主与物业签订的《前期物业管理服务协议》上看到，小型车辆计时制每车每小时3元，1天内每车最高收费不超过15元；包月制每车每月300元。而已购买地下车位的，缴纳70元/月的停车服务费。

　　8月1日，因为业主的强烈反对，600元/月的停车费并没有实际落地。业主也及时将问题反馈社区，社区组织各方代表进行协商处理。“我们的诉求很简单，就是希望开发商有契约精神，按照原来的合同执行就行。”刘女士表示。

走访

业主车辆出入小区被限制

　　8月6日，记者来到涉事小区，小区的出入口已经更换了最新的收费标价牌，收费标准为时租车位5元/小时，单次50元/天；月租车单个车位530元/月（不含车位管理费70元/月）。据了解，马鞍山一号公馆开发商为珠海太方投资有限公司。

　　随后，记者来到马鞍山一号公馆营销中心了解停车费涨价情况，一位工作人员表示会跟领导汇报，记者也留下联系方式，但截至发稿前未收到相关答复。

　　“小区新来了一些保安，要求业主按照最新缴费办法执行，若不缴费则不让业主进出小区。”记者走访完小区第二天，小区业主给记者发来小区出入口视频。业主称，新保安不是物业的保安，从8月7日上午7时40分开始限制业主车辆出入，业主报警后，警察到场后要求保安放行。

　　“警察一来，保安就放行了，警察一走，保安又开始限制出行。最多的时候，一天内警察来了小区4次……”小区业主告诉记者，因为限制业主车辆出入，导致小区矛盾愈演愈烈，8月9日一位业主将小区停车杆折弯，随后该业主也被警方带走调查。目前，因为栏杆损坏，小区业主车辆可自由出入小区，但必须跟物业保安登记。

　　后来，辖区街道办也组织各方代表协商，但问题始终无法得到解决。

回应

前山街道：属于市场调节行为

　　面对开发商的涨价行为，小区业主向珠海市相关职能部门进行了投诉，也拨打了珠海12345进行反映。

　　近日，珠海市12345对于业主的反映进行回复。该回复中提到，据前山街道反馈，经过核实，马鞍山一号公馆原人防车位收费价格为300元/月的车位服务费(由物业收取)，市民反映新实行的600元/月收费价格为人防车位，包含停车费300元/月(由开发商收取)及车位服务费300元/月(由物业收取)。

　　回复中称，根据建设部颁发的《城市地下空间开发利用管理规定》第25条，地下工程应本着“谁投资，谁所有，谁收益，谁维护”原则，允许建设单位对其投资开发的建设的地下工程自营或依法进行转让租赁；新颁布的《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；《中华人民共和国价格法》第六条商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。综上，属于市场调节价行为。

　　对于珠海市12345的回复，刘女士和小区的业主无法认同。“街道办的答复，明显连基本事实都没了解清楚，街道办回复说物业收取300/月车位服务费，但珠海车位服务费政府指导价为最高70元/月，按其说法，这明显已涉嫌违规。”刘女士认为，住宅停车位，不同于一般商品，属于小区的配套设施，是小区业主停车的唯一选择，就算是执行市场调节，那也不意味着开发商想涨就涨。

　　马鞍山一号公馆业主的遭遇在珠海并非个例，小区业主希望相关部门能够出台法律法规进行约束，不然势必会引起其他开发商或者物业公司的效仿。

调查

开发商单方面涨价，谁来管？

　　放眼全国，开发商涨价的案例并不少见，但有的城市通过出台明确的法律法规，让问题迎刃而解。

　　珠海相关部门是否有相关明确的法律约定呢？市民遭遇停车费单方面涨价又该如何维权？记者以市民的身份分别向珠海市发展和改革局、市场监督管理局、住房和城乡建设局致电咨询。

　　珠海市发展和改革局：住宅小区停车费属于市场定价

　　珠海市发展和改革局工作人员称，此前已接到四五个马鞍山一号公馆停车费涨价问题的投诉，但因为住宅小区停车费属于市场定价，不属于他们的管辖范畴。

　　据该工作人员介绍，目前珠海市的停车场收费模式主要分为两种模式：政府定价和市场定价。其中，学校、医院、口岸、咪表……具有公益性或者垄断性停车场施行政府定价，而商圈、住宅小区施行市场定价。

　　如果市民认为开发商存在不合理收费，该工作人员建议拨打12345进行投诉，“这种情况，行政执法的部门是市场监督管理局，住宅的主管部门是住建，不是什么价格都是我们这边制定的，我们负责政府定价的范畴”。该工作人员还表示：“没有最高限价不代表我们缺位，业主既然有签订合同，市民可以通过诉讼去维护权益。”

　　珠海市市场监督管理局：没有相关执法依据

　　“马鞍山公馆的投诉，我们也收到了，是前山所在处理。”珠海市市场监督管理局工作人员称，经了解，双方属于合同纠纷问题，应该由镇街物业办牵头去协商解决。

　　据该工作人员介绍，住宅小区停车费不属于政府定价的范畴，市场监管管理部门职能依照日常监督职能检查，涉事方不属于价格违法行为，行政执法无法直接介入。

　　“作为执法单位，执法肯定要有法律依据。但目前没有相关依据，不能直接对投诉的主体马上启动法律的程序。”该工作人员表示。

　　珠海市住房和城乡建设局：“不归我们管”

　　珠海市住房和城乡建设局工作人员称，小区停车费价格纠纷应该由市场监督管理局或者发改部门管辖。“这个不归我们管，如果有疑问，可以拨打12345进行咨询或者投诉。”该工作人员表示。

律师说法

小区车位属于住宅的附属设施，涨价应征求业主意见

　　广东房地产研究会副会长、广东国鼎律师事务所高级合伙人廖建勋律师认为，如果业主与开发商在前期的合同中有约定，在合同期内，开发商是不得随意涨价。如果对方随意涨价，那么该行为构成违约，作为业主一方可以予以拒绝；如果物业公司和业主有合同约定，而物业公司并没有权力作出这样的约定，而事实上的这种约定对于业主而言构成欺骗，因此而造成的损害，业主可以主张由物业公司承担。

　　廖建勋律师告诉记者，住宅小区配套的车库、车位具有特殊性，是小区住宅的附属设施，开发商对住宅小区车位不能单方面任意提高收费标准，其调整收费标准的行为必须考虑小区业主基本的需求，应该经过合法的预定程序，征求业主的意见。

　　广东德赛律师事务所谢春暑律师认为，尽管开发商有权自主制定收费标准，但考虑到车位属于广大业主的民生需求，政府也要加强对市场收费行为监管，避免开发商利用交易双方地位不对等的优势地位而滥用权利。针对车位涨价事宜，属地政府可以主动作为，指导开发商与业主共同议价，合理引导开发商的定价行为，维护双方的合法权益。

　　他山之石：

　　海口针对住宅小区停车费出台新规，填补制度空白

　　住宅小区停车费突然涨价，引发一系列矛盾纠纷。如此场景，并非仅在珠海出现，而海口市的解决方式，值得借鉴。

　　据媒体报道，今年4月，海口市发改委发布了《关于海口市实行政府定价的停车设施车辆停放服务费收费标准的通知》，根据2023年海口市住宅小区车辆停放服务费价格听证会的结果，《通知》对收费标准进行微调，对居民住宅小区配套的停车设施车位使用（租赁）费和管理服务费进行了明确划分。

　　海口市规定，对于未具备业主与物业（停车）服务企业协商议价条件的居民住宅小区，其配套的停车设施车辆停放服务收费实行政府定价，小汽车停在地下停车场（含人防工程停车位），包月停放收费为210元/辆每月。