日前,央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》,对金融支持住房租赁产业的必要性和可行性进行了分析。报告专栏中出现关于“楼市价值分析”的内容:随着经济的逐步恢复,长期看租金仍有望稳步上涨,而租售比有望提升至3%以上,将高于多数资产回报率。从广州楼市的租赁行情看,成交量价自2月份之后持续上涨,个人租赁市场展现稳步回升态势。业内人士表示,房价下跌叠加新市民对品质租赁需求增加,随着房价的调整,部分城市、局部区域,租赁产品的可投资、可盈利场景已经出现,关于租购的选择也发生了新变化。不过,目前租金回报率整体还偏低,现在谈租赁吸引大体量资金投入并且可盈利,还有点早。
市场行情:租金保持稳定向上趋势
根据克而瑞长租最新公布的住房租赁市场监测情况,7月,55城租赁市场供应平稳,价格有小幅波动。其中,个人租赁房源呈现量价齐跌态势,房源供应量环比下降7.13%,同比上涨3.15%,7月份租金环比下降0.33%,同比下降0.8%,在租赁新开房源数量上,7月,22城共计新增14个项目,其中涉及保租房8个,供应3461间房源,新开市场化项目6个,供应1290间房源。
具体到广州市场来看,市场需求的存在更多地体现在“量”的提升上,个人租赁和集中式公寓租金价格虽不及去年同期,但二季度数据显示量价有持续回升趋势。
7月全市个人租赁挂牌量持续增长,为39139间,环比上涨1.08%,成交量18059间,环比上涨9.17%。租金成交均价48元/m²/月,环比上涨8.11%,除南沙、白云两区整体租金微跌,其余各区均保持相对稳定向上的趋势。从区域上来看,天河区挂牌量超其他区域,成交量达近一年峰值,番禺区和海珠区成交均超过2000套;而从成交挂牌量比来看,天河、番禺、越秀、南沙四区7月去化流速提升,荔湾区持续保持高去化态势,成交挂牌量比达60.49%。
从户型来看,一房的挂牌成交均价远高于其他房型,成交均价62.1元/m²/月,环比上涨8.38%;二房、三房的挂牌量最大,均超过12000套;二房的成交量最高接近去年同期水平,成交6304套。月租金2000~4000元/月为市场主力区间,成交量占比46.04%,从成交挂牌量比来看,租金2000元/月以下达到63.64%,去化流速好,在租金12000元/月以上的高端产品中,14000~16000元/月租金段的去化明显。
此外,7月全市集中式公寓出租率为95.5%,环比上涨0.57%;平均租金环比上涨1.79%,为85.2元/m²/月,出租率持续上涨,各大品牌优惠力度持续减少,租金稳步回调。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示,7月是毕业生租房旺季,全市个人租赁成交量环比上升了9.17%,并且已经连续三个月上升。不过,一个令房东们感到有些沮丧的信息是,虽然是租赁旺季,如果从成交挂牌比来看,全市平均水平大概也只有40%多一点,相当于挂牌10套房源,只能成交4套房左右。实际上,住房买卖市场也面临着跟租赁市场类似的压力,截至7月末,广州全市的新房可售库存超过了12万套,去化周期高达24个月,而全市二手房的挂牌量更是超过了14.9万套。
租金对住房价值变量的影响将更被看重
到底是选择租房还是买房?过去很多年的答案都是“买房比租房好”。但是随着房价波动,很多人在回答这个问题时也开始不坚定。房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。“租售比”,即房租与售价之间的比值,是衡量住房价值的简化指标,近年来总体回升。有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%的水平,二三线城市升至3%左右。长期看租金仍有望稳步上涨,过去十年我国CPI中房租分项年均上涨超1.2%。相较于既定的购房成本,租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上,将高于多数资产回报率。
对此,业内人士认为,央行通过二季度货币政策报告,向市场传递了重要信号:房地产的租金回报率正在回升,随着利率不断走低,定期存款、银行理财的收益率不断下降,现在买房,尤其是买了大城市、核心区、配套好位置好的房子,未来获取合理的租金回报是可行的,能跑赢大多数资产的投资回报率。
中指研究院研究副总监徐跃进表示,近年来越来越多的人选择租房,在这背后,一方面是因为近几年租赁市场发展愈发完善,租房者权益得到更多保障,同时租赁产品供应增加、品质提升、类型丰富,能够更好满足居住需求。另一方面,租金和房价的走势变化,也让大家的租购选择出现了新的改变。
根据中指研究院监测数据,2024年7月,50城租金房价比平均为2.10%。近年来,随着房价下调,租金房价比有所提升,今年7月较2022年底提升0.12个百分点,但与房贷利率相比仍有差距,接近10年/30年期国债收益率2.3%/2.5%。租金房价比在一定程度上反映了买房出租的租金回报率,长期以来,我国租金回报率水平都相对较低。现在房价快速上涨的预期已经转变,大家在租购选择时,开始关注租金回报率,从而停留在租房市场的时间加长。
未来,租购并举是房地产发展的重要方向。从政府的角度来看,政策需要更加重视支持租赁市场的发展,尤其是要推进租购同权,优化租赁市场环境,逐步转变居民“重售轻租”的住房观念。从房企的角度看,租赁市场将是一个重要的赛道,要抓住住房租赁业务的发展机遇。
租金回报率明显反弹
部分租赁进入可投资态势
广州市房地产中介协会的统计数据显示,目前热门板块楼盘租金回报率在0.9%~2.2%左右,相比去年同期的0.7%~1.7%左右确实有明显提升,主要原因是这些项目大多租金相对稳定,而售价则明显下跌。
与此同时,数据显示,7月新发放个人住房贷款利率为3.4%,比6月低9个基点,比上年同期低68个基点,处于历史低位。如果租金稳步上涨,租金回报率超过或接近房贷利率,通过出租房产获得的租金收入来支付房屋贷款的利息、本金的“以租养贷”模式也将成为可能,也将激发更多配置房产资产的需求。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,尽管房地产供求关系发生重大变化,商品房市场增量空间收窄,但作为住房需求的新主体,2亿-3亿的新市民、年轻人对于租赁的需求才刚刚打开,未来的需求很广阔。从供给主体看,主要还是个人散租,品质化、体验好和秩序好的规模化租赁供给少。很多年轻人愿意为品质化租赁付出高溢价。近期,随着由买转租的增加,品质化租赁的需求增加,加上房价下跌,租金回报率明显反弹,租赁进入可投资的态势。
从央行的表态来看,金融对于租赁的支持有望加大。如果租金回报率(租售比)持续改善,将会吸引大规模的市场主体参与收购和运营。住房租赁迎来了新发展机遇,即房价下跌叠加新市民对品质租赁需求增加,而结构性供给不足,使得租赁可投资。
不过,需要提醒的是,资产价格尽管还在调整,但租金回报率距离国际上租赁成熟国家5%左右的水平还有距离。因此,现在谈租赁吸引大体量资金投入,可盈利还有点早。租金回报率还是不高,还得等待分母房价继续下跌,而且更重要的是,分子租金水平上升还得待居民收入水平提高,可支付能力增强。当然,在部分城市、局部区域,租赁产品的可投资、可盈利场景已经出现了。