为了卖房，房地产中介和部分开发商们可谓是使劲了浑身解数。去年深圳某项目推出“买房送菜地”的活动，前不久南京某项目“买房送飞机”的消息刷屏朋友圈，东莞“买房送公寓”的宣传也一度引起网友热议……有买有送的传统营销套路已经屡见不鲜，那么“不掏钱就能买房子”的套路有见过吗？
近段时间，“零首付”购房的经验分享帖在社交平台广为流传。南都湾财社记者注意到，其中多数帖子来源为房地产中介，其打着“零首付”的名号吸引购房者私聊，随后推荐相关房源和购房方案达成交易目的。
社交平台的“零首付”经验分享帖。
有网友分享，自己朋友购买了一套位于深圳宝安西乡的房子，不仅一分钱没掏，还倒拿了好几十万；还有网友晒出自己在售楼中心的算价单，总价200万的房子，在开发商返现的情况下可以做到“零首付”，只需要每月7000多的月供即可拿下。
但看似能够减轻购房者压力的“零首付”购房，实际背后隐藏着多重风险。近期，包括南宁、郑州在内的部分城市住建局、房管局已经对“0首付”购房所潜含的风险发出了警示。
买房首付低至0元？
记者了解到，当前市场流传的“零首付”购房主要有两种操作模式：一是“高评高贷”，即开发商或中介虚增房产售价，使合同价高于实际成交价，从而从银行获取额外贷款支付首付款；二是与金融机构合作，为客户提供信用贷款用作首付款，实现“自己不掏一分钱就买房”的目的。
此前记者在市场走访时曾有中介介绍过第一种操作模式，彼时深圳二手房指导价严格执行，但部分业主急于买房会选择低于指导价出售房源，例如某套二手房指导价300万的房源，业主同意200万即可成交。“只要和原业主私下协商好，便可以签约300万的合同，按照300万贷款，贷7成可以贷款210万。”中介向记者表示，贷出的款可以抵买房款，首付一分钱不用掏，只需要还贷款便能买房。
所谓“高评高贷”即是如此，开发商或房产中介通过虚增房产的评估价值，使房产的评估价高于实际成交价。在房产评估价被虚高后，购房者可以按照更高的评估价向银行申请贷款，从而获得比实际成交价更多的贷款金额。多出来的这部分贷款，可以用来支付购房者的首付款，实现所谓的“零首付”购房。
而第二种方式便是购房者常见的“首付贷”。去年深圳某楼盘曾传出“零首付”的消息，记者在调查后发现具体操作方式为，该房源首付90万，其中开发商送60万首付，另外30万首付购房者可以向“第三方”小贷公司借款，分5年还清，每半年还一次，利息和手续费费用自己承担。
部分市场中介发布的宣传海报。
“零首付”购房或存在法律风险
随着“零首付”购房的重出江湖，市场上的部分购房者也心动不已，更有部分中介大肆宣传吸引刚需买家入场，为首付不足的购房者“出谋划策”。但需要注意的是“零首付”购房背后隐藏着多重风险。
早在去年5月，深圳市房地产中介协会便发布《关于禁止参与/协助“买房负首付”、“零首付”等违规违法行为的郑重提示》。其中提到，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策，2017年住建部、央行、银保监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
今年以来，郑州市、南宁市等多地监管部门均对“零首付”购房发出警示，提醒消费者谨防可能存在的金融、法律风险。
南宁市住房和城乡建设局指出，“零首付”购房存在诸多风险和不确定性，是非可持续的购房方式。具体风险包括：一是加剧购房者还款压力；二是存在金融风险；三是可能存在法律风险。
郑州市住房保障和房地产管理局近期同样指出，“零首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题，通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担，还存在较大的骗贷法律风险。
同时，“零首付”通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付，或是虚拟抬高房屋价格，从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。开发企业和购房者签订的购房合同存在法律争议，因此当事方可能都会被追究刑事责任。
当前购房成本已至低点
即便是对于没有现金流又急于买房的刚需买家来说，“零首付”购房也并不是一个可行的选项。中指研究院市场研究总监陈文静向记者表示，“零首付”购房看似可以减轻购房者初期的购房压力，但实际上可能会增加后期更高的资金成本和月供压力，“零首付”买房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段。
“购房者还是应该充分考虑自己的经济状况、贷款条件、法律合规性以及房地产市场变化等因素，理性做出选择。在签订购房合同时，购房者也要仔细阅读有关贷款、还款、违约等方面的合同条款，避免潜在的法律风险。”陈文静说。
事实上，今年以来，监管部门与地方政府相继出台多项政策来降低购房门槛和购房成本。从监管部门来看，今年以来5年期以上LPR已累计下调35个基点，5.17房地产一揽子政策落地，首套、二套住房首付比例分别下调至15%、25%，取消全国层面首套、二套商业房贷利率下限，同时下调公积金贷款利率；各地也积极落实5.17政策，降低首付比例、降低房贷利率，当前不少城市首套房贷利率已经降至3%左右。
除此之外，今年以来已有广州、成都等超20城支持提取公积金支付首付款，同时也有广州、杭州、成都等超20城优化首套住房的认定范围，按区认定首套，这些均有助于降低居民的购房门槛和购房成本。
当前国内购房成本已降至低点，购房者更应通过合理规划财务，逐步积累足够的首付资金，量力而行，选择合规、稳健的购房方式，避免因“零首付”等违规操作而陷入财务困境。
