2024年8月13—16日，由观点地产机构主办、华夏时报社等联合主办的2024博鳌房地产论坛及系列活动在海南顺利举行。本次论坛以“博鳌新力量”为主题。

　　此次论坛汇聚房地产开发、土地、城市更新、代建、商业地产及商业零售、资本与金融、产业及产业园区、物流及物流园区、物业服务、住房租赁、办公方式、康养文旅、数字科技（含新能源）、供应链等各业态精英，蓄势赋能行业新力量。

　　现状与未来

　　8月14日，2024博鳌房地产论坛系列活动进入为期两天的公开大会议程，博鳌全体大会、博鳌地产发展暨代建大会、博鳌产业科技大会、博鳌物业大会、博鳌资本大会、博鳌商业大会、博鳌康养文旅大会等系列活动相继登场，打造全产业链企业的现场交流与合作的新平台，提供从形式到内容极为丰富的分享、对话、交流、共进的线下大场景。

　　其中，博鳌全体大会围绕宏观经济发展、行业未来的热点议题，与会嘉宾通过主题演讲、铿锵行、精英对话等形式，探讨行业发展现状及未来发展之路。

　　中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云表示，2024年以来，房地产政策总体是促进市场的复苏和稳定。在全国两会、三中全会的指引下，政策导向明确，多项组合发力，保持持续宽松，取消贷款利率下限、首付比例下调等政策进一步促进了需求释放。

　　对于房地产，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲指出，现在确实应该已经或者接近到了谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，就是所谓的“L”形，还会经历一段困难的时期。

　　恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗则指出，“我认为（房地产行业）前路是越来越理性，从错误里学习功课。凡是做房地产的，基本上经过了这一轮之后，我认为对房地产比较理性、健康的发展是一大好事。”

　　野村证券首席中国经济学家陆挺强调，中国房地产行业不存在绝对的过剩，未来随着人口的流动，随着每年1000万大学生毕业，走向就业市场，在很多地方对房地产还有需求。

　　在战略上求变，在战术上求新，是帮助房地产走出困境的良方。而如何求变、如何求新则是亟需研究的课题。在“地产精英博鳌论剑”圆桌论坛环节，国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇、中城新产业控股集团有限公司董事长刘爱明、中海发展首席技术官杨鸥、麻省理工学院Global SCALE Network中国中心主任郭杰群、长城证券首席经济学家汪毅对房地产的求新求变进入了深入探讨。

　　他们给出的答案是转变思路，不再走建楼、售楼的旧套路，围绕制造业做好服务，做好产品，练好内功，拥抱新质生产力。

　　“房地产企业是有大量服务性的企业围着它，帮它研究市场、融资、盖楼、销售、管理物业，所以房地产的服务业是非常发达的，但是我们的制造业相比房地产是没有服务的。”刘爱明表示，应当围绕实体企业做好服务，“美国围绕实体企业的金融服务是非常发达的，我们产业这个赛道也得往这方面转，只有服务好客户才能赚到钱。”

　　转变与新生

　　从宏观层面来看，房地产作为“国民经济的支柱产业”地位稳固不变。

　　中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮在本次论坛上指出，“这一轮房地产的下滑是前所未有的，远远超出业内人士、决策者，以及买房人、市场各方面的预期，而且很艰难。”即便如此，在他看来，房地产业在一个长的历史时期内仍将是国民经济支柱产业。

　　8月14日下午，博鳌地产发展暨代建大会、博鳌产业科技大会、博鳌物业大会三大分论坛同时亮相，针对房地产的相关业态及环节分别展开专业探讨。

　　其中，博鳌地产发展暨代建大会聚焦住宅开发、土地、代建与城市更新，洞察行业转型方向。保利发展控股集团股份有限公司副总经理唐翔指出：“行业经历了深度调整，但是不代表生命周期的终结。”他认为，有效的需求不会消亡，当前企业要做的是激活有效需求。现在是市场和产品的变化太快，客户并非没有需求，而是抱有观望态度，等待更优的政策和更新的产品。跟以前相比，品质兑现力成为购买的决策因素。

　　吉宝城市发展（中国）执行副总裁彭志坚表示，以存量资产为例，在中国经过40多年的城镇化高速发展，城市空间已经从粗放式的发展进入了精细化运营阶段，核心区域的新增空间资源不断减少，城市更新成为新型城镇化发展的下一步核心抓手。

　　他进一步指出，对于存量项目来说，降低能耗、改造空间运营等需求日益迫切。对新建项目来说，在设计初期就将节能、运营等长期要素纳入解决方案内，也是该资产价值获得客持续增长的必要条件之一。这个业务的底层逻辑是通过可持续运营提升空间资产的净营业收入，降低资产能耗支出，进而提升资产的保值增值能力。

　　值得一提的是，在地产深入变革中，发展代建业务成为不少房地产企业的选择。其中，金地集团是较早涉足代建的企业之一。金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣提到，当越来越多的代建项目兑现良好的经营收益时，我们发现代建可以通过帮助委托方降低建造成本、管理成本和交易成本，提升产品品质、开发效率和投资收益，进而推动房地产行业提升土地资源开发价值和不动产建设管理效率。

　　此外，博鳌产业科技大会则在科技创新为引擎的大背景下，将产业与科技结合，加入基金、REITs等金融资本的元素，探讨了新质生产力下的产业经济、如何抓住新兴产业机会等话题。而博鳌物业大会聚焦住宅管理、商业、商务办公、学校、医院、城服、产业园等业态，以及物业资产价值，融会贯通，挖掘物业发展前景，为行业带来新动力。

　　世联行首席技术官黎振伟表示，打造好的物业管理，无疑需要利用资本、科技赋能、同时严控成本，吸引和留住优秀的人才。

　　思考与活力

　　今年以来，有关部门出台一系列融资方面的利好政策。在市场下行、资金紧张的形势下，相关企业如何抓住相关机遇稳住现金流？住宅业务之外，商业、康养、文旅等更多赛道又会带来哪些机遇？

　　8月15日，博鳌资本大会、博鳌商业大会、博鳌康养文旅大会针对上述问题分别展开专业探讨。其中，博鳌资本大会围绕投融先机、基金方略、REITs概观、ESG未来、政策环境、市场变化、风险管理等热点话题展开深入交流。

　　招商伊敦副总经理冯睿指出，过往这些年，住房租赁行业从业者有两个痛点，投资端叫做“算不过账”，整体国内房地产市场的租售比普遍很低，租金回报率低。第二是融投建管退的路径，一直到2022年首批保租房公募REITS发行后，才真正实现了部分市场的打通。她对未来整个租金回报率的合理回归保持积极的看法。“这个低息时代，给了我们一个契机。”

　　博鳌商业大会，则从微观到宏观，深入挖掘商业的内核，探讨商业新趋势。中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云表示，由于多方面的原因，国内商业地产已由高速增长进入高质量增长时代，并正在经历着前所未有的变革与挑战。

　　不过，蔡云也认为，随着近期一系列政策出台，有利于激发服务消费内生动能，释放服务市场巨大需求。“在政策利好的推动下，市场对于商铺和写字楼的租赁需求预期将进一步增强，商业地产市场有望迎来更为稳定的发展态势。”

　　大悦城控股商业管理中心总经理田维龙提出，目前零售商业的运营需要摆脱传统路径，意味着需要平视消费者，和消费群进行情感之间的交流，并敏锐地捕捉市场变化和消费者情感的需求。

　　最后，博鳌康养文旅大会，全方位、多渠道地探讨文旅康养产业的发展前景，推动康养文旅产业高质量发展。其中，复星康养集团总裁、复地产业发展集团总裁助理陈育骏表示，养老的增长率肯定是有的，稳定性也很强，而且具备延展性。

　　陈育骏说，“是拉长到10年的时间来看，养老是有独特优势的，只要这个项目定位准确，你的客群匹配准确，产品的质量和服务的质量是稳定的，这个项目将来能够给你实现稳定的回报，它的安全边际是要高于其他产业的。”