近日,新发布的广州楼市7月成交数据引发业内关注。在新建商品房受营销淡季影响成交环比有所下跌的同时,二手房成交活跃度仍然维持万套以上(数据来源:广州中原研究发展部)。值得一提的是,二手房成交占比提高正在成为重点城市房地产市场的重要趋势。
中指院监测数据显示,2024年1~7月,25个代表城市二手房成交占比提升至64.1%,存量市场格局逐渐清晰。业内人士指出,在新的供需关系达到平衡之前,二手市场将持续以价换量行情,同时也令新房市场更聚焦改善赛道。
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淡季成交有所降温二手表现优于一手
7月份是楼市传统的营销淡季,随着暑期出游热情的上升,置业热度也有所下降。因此,成交降温也在业内的预计之中。以广州的成交数据来看,7月份新房网签套数约为5978套,环比下降9%,同时二手房则相对活跃,网签套数为10034套,环比下降4%。由于近两个月整体成交表现较佳,广州全市的新房去化周期由5月的高位23个月下降至21.5个月。
其中,二手房相对坚挺的表现尤为值得注意。以成交面积来看,广州的二手房成交占比自2020年的48%逐年提升,到2024年上半年已经达到61%,一二手成交分化趋势明显。这一趋势并非孤例。据克而瑞监测数据显示,2024年上半年重点20城二手房成交占比增至62%,同比增长9个百分点。
对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出,二手房交易占比提升,一方面是存量时代的必然性,另一方面则是商品房从资产属性转向一般商品属性后,持有多套房的意愿下降,住房政策会转向存量盘活,推动二手房交易占比进一步提升。
二手成交占比提升仍有空间新房聚焦居住品质
据贝壳研究院与华泰研究所研报显示,美国、法国、日本高能级城市等成熟市场的2023年二手房成交套数占比普遍在70%~90%之间。当前全国范围内的二手房成交占比提高的趋势仍将持续。
这一进程将对一二手市场产生不同的影响。一方面,随着二手市场挂牌量的上升,“以价换量”行情延续。以广州为例,克而瑞数据监测显示,2024年1~7月广州二手房成交60232套的同时成交均价加速回调,从去年的3万余元,降至今年的2字头。其中,大面积改善产品议价幅度居前,90平方米小面积成交占近7成,显示出刚需刚改群体对于二手市场的主导作用。合富研究院分析指出,在买方市场格局之下,广州二手楼市复苏行情仍较大程度依赖于降价盘成交。
当二手房在刚需刚改品类形成替代效应时,新建商品房在高端改善赛道竞争越来越激烈则成为必然。“当前新房靠价格优势无法营销,只能满足不断升级的改善需求,比如在功能、品质、设计、用材等上突出自己的竞争力,最终使得新房市场越来越聚焦。”李宇嘉说道。
置业提醒:两大因素或影响存量房市场
上述研报还特别提醒道,虽然看好二手市场的长期活跃度,但要特别关注两个变量对二手房的影响。第一是当前部分存量住宅的房屋质量、户型设计、居住品质可能难以满足改善性需求,尤其是房龄较老的住宅,会使得其实际换手率低于预期。其次,正在推进配售型保障房的收储和建设,可能会分流部分刚需类二手房需求。