华泰证券研报表示,8月15日,统计局发布2024年1-7月份全国房地产市场基本情况。7月数据显示房地产基本面仍处调整中:开发投资同比降幅扩大,开竣工降幅有所收窄;销售适逢淡季,降幅有所扩大,但房价环比降幅继续小幅收窄,其中上海延续环比上涨,或对市场信心有提振作用;融资方面,开发贷落地情况改善带动房企到位资金降幅再收窄,但后续仍需融资协调机制持续发力。在“稳地产”诉求下,517的降息与收储政策逐步在实操层面落地,有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底,为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。
全文如下
华泰 | 房地产:市场仍在调整,关注降息与收储节奏
市场仍处调整中,关注资源充沛运营稳健的房企
8月15日,统计局发布2024年1-7月份全国房地产市场基本情况。7月数据显示房地产基本面仍处调整中:开发投资同比降幅扩大,开竣工降幅有所收窄;销售适逢淡季,降幅有所扩大,但房价环比降幅继续小幅收窄,其中上海延续环比上涨,或对市场信心有提振作用;融资方面,开发贷落地情况改善带动房企到位资金降幅再收窄,但后续仍需融资协调机制持续发力。在“稳地产”诉求下,517的降息与收储政策逐步在实操层面落地,有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底,为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。
核心观点
投资:开发投资同比降幅扩大,开竣工降幅收窄
2024年7月全国房地产开发投资同比下降10.8%,降幅较6月扩大0.7pct。具体来看,土地端:7月土地市场出现边际改善,涉宅用地供应与成交建面同比分别下降16%/35%(6月同比下降55%/39%),成交金额同比下降41%,较6月收窄13pct。开工端:7月新开工面积同比下降19.7%,降幅较6月收窄2pct,销售尚未企稳与房企拿地不足制约开工规模。竣工端:7月竣工面积下降21.8%,降幅收窄8pct,6月高基数效应退却,7月降幅与1-7月降幅基本一致。施工方面,2024年1-7月施工面积同比下降12.1%,降幅较去年全年扩大4.9pct。
销售:市场仍在调整,期待政策效果显现
销售量方面,7月销售面积同比下降15.4%,降幅较6月扩大0.9pct;成交金额同比下降18.5%,降幅较6月扩大4.2pct。房价方面,7月70城二手房价格指数同比下降8.2%;环比下降0.8%,降幅较6月收窄0.1pct。市场仍在调整,但可以看到517政策的逐步落地。降息方面,7月5年期以上LPR较前值下调10bp,50城首套、二套房贷利率分别环比下降11、12BP至3.29%、3.70%,城市中首套房利率最低已降至2.95%。收储方面,截至7月21日至少20余城市相继发布收储细则,且近期深圳也发布收储细则,政策落地呈现向高能级城市蔓延趋势,后续期待政策继续推进与效果显现。
融资:“融资协调机制”持续落地有望持续缓释房企融资压力
2024年7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑11.8%,较6月收窄3.4pct。具体来看:7月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑12.8%、34.0%,降幅较6月收窄9.5、扩大8.7pct;国内贷款、自筹资金同比下降3.8%、6.3%,分别较6月降幅收窄4.7、0.1pct。销售调整的过程中,房企定金及预收款、个人按揭贷款到位资金降幅仍大于整体,但开发贷与自筹资金到位降幅收窄一定程度上缓释房企现金流压力。而融资协调机制仍不断落地中,据中国建设报,截至6月底有4000多个项目获得银行授信1.2万亿元,白名单机制仍将在缓解房企现金流压力方面持续扮演重要角色。
风险提示:行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。