近期，随着各大房企陆续发布上半年的业绩公告，可以看到，有一个业务板块，成为众多房企扎堆新设部门和平台的主要方向，那就是代建。机构数据显示，TOP50房企中已有七成以上增加了代建业务板块，房企入局代建的速度在加快，今年上半年布局代建市场的企业已突破百家。
不少房企正逐步由开发商向运营商、服务商转型，代建模式成为轻资产转型和管理服务输出的一次重要选择。
代建被视为房企寻找新业务增长的突破口。
成新业务增长突破口
据不完全统计，已发布2024上半年业绩预告的70多家A股上市房企中，归属母公司净利润为亏损的房企占比超过6成。而从国家统计局发布的1～6月份全国房地产市场运行数据来看，今年上半年，房地产投资、销售、融资各项指标表现一般。开发赛道表现不佳，这也让房企更加重视第二曲线的增长。
从各房企的中报来看，增加代建业务板块已成为房企架构调整的主要方向，企业拓展项目的意愿非常强烈。尤其是部分在开发赛道发展受阻的房企，代建业务迅速扩张。例如，新城建管、融者共创和远洋建管上半年代建新增签约面积同比增长了132%、199%和329%。招商蛇口、绿地集团也分别成立“招商建管”和绿地智慧代建平台，正式进军代建赛道。
为了增加代建业务板块，房企在组织架构调整上主要有两种方式。一是成立独立代建公司或子公司，相对独立于原有的地产开发业务。典型代表除了绿城管理以外，碧桂园旗下的凤凰智拓也同样是独立经营的企业，内部有完整的业务链条。二是将代建业务作为集团业务的一部分，丰富集团的业务类型、增强集团整体竞争力。比如，龙湖集团的代建业务龙智造就是属于五大业务航道中智慧营造航道。
今年上半年代建新增规模已达去年全年六成
从整体市场行情来看，综合各机构的统计数据，可以看到，2024年，中国代建市场规模显著扩大，竞争日益激烈。品牌房企通过代建业务实现了业绩的增长。在市场由“蓝海”转向“红海”的大背景下，品牌力成为了关键的竞争因素。
面对激烈的市场竞争，不少企业转向政府代建领域寻求增长，政府代建的规模迅速扩大。2024年上半年，TOP20房企政府代建新增规模超过两千万平方米。华润置地、绿地控股、国贸地产、中天美好、宋都管理的代建业务中，政府代建面积占比超60%。随着城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的启动，政府代建项目将继续受到高度重视，行业预计将持续增长。
克而瑞统计数据显示，2024年上半年代建新增规模TOP20企业新增签约建面已达到2023年全年新增建面的72%。在激烈的竞争下，企业投拓的速度在加快。按上半年新增建面分布来看，TOP20房企中共有4家新增建面超过500万平方米，且TOP20房企的新增建面均超过100万平方米，一季度仅有12家房企超过100万平方米。
亿翰智库的数据则显示，上半年，代建新签规模接近1亿平方米，达到了2023年全年规模的60%左右。规模的快速扩张伴随着愈加激烈的竞争，代建市场内既有老牌企业稳居前列，也有新兴企业迅速崛起。上半年，布局代建市场的企业已突破百家，市场销售梯队分化显著。绿城管理在2024年上半年占据了代建市场TOP20企业销售额超过50%的市场份额，展现出一家独大的态势。TOP5企业销售额集中度超过85%，其代建模式已趋于成熟，具有强大的代建能力和鲜明的品牌特色。TOP10企业之间的变动频繁，竞争激烈，代建门槛不断升高。
竞争走向提升服务与模式创新
据CRIC不完全统计，截至2024年8月已有30余家房企设置了代建平台专用公众号，以提升代建的品牌传播力和影响力。目前，代建逐渐从蓝海走向红海，行业竞争激烈程度日渐提升。随着代建赛道越来越拥挤，头部代建企业也开始建立新的标准和模式，来巩固竞争优势。不仅提升了行业服务标准，而且不少房企进行了模式创新，启动合伙人制度。今年上半年，旭辉建管、金科金建管、新城建管等多家公司都提出了外部合伙人计划。
以旭辉建管来看，上半年签约面积为729万平方米，新增合同额超过22亿元，超过去年全年的签约合同额。
对此，旭辉建管总裁刘冰洋表示，今年的突破主要来自几个方面。第一是提出“定制化服务专家”定位之后，从全维度服务理念出发升级了服务体系；第二是整个体系的投入、调动的资源力量更大；第三是市场确实有新增机会，包括城投类项目、纾困类项目和AMC存量项目的机会。旭辉通过深耕上述市场，抓到了机会点。代建行业的特点，跟过去传统的地产开发投资逻辑是完全不同的。代建是一个服务的逻辑，而地产投资更容易标准化，但是代建的每个客户要求都不一样，内部管理标准、价值取向都不同，在这样的离散度之下，必须针对每个项目、每个客户量身定制服务，这样才能服务好委托方。地产行业在进行深度调整的时候，代建领域市场规模不可避免地也会受到影响，但他认为这是阶段性的。从行业渗透比例远低于国际水平、对好房子永续性的需求、对盘活大量存量物业的需求等方面来看，代建行业在中长期还是会持续向好。
