中国房地产市场在经历一段快速增长之后,迎来了持续回调寻底的过程。市场什么时候见底?调控政策自主权如何发挥效用?保障性住房建设怎么样?房企还有哪些机会?这些话题共同构成了2024博鳌房地产论坛的主线。
与会专家学者认为,当前房地产快速下行期结束,处于阶段性平衡中。随着城镇化进一步提升,中国房地产市场依然存在发展空间,不过发展方式将从高速发展、粗放型发展转变为高质量发展,品质导向将会为洗牌之后的房地产市场带来更多良性发展机会。
持续寻底库存承压
“大家都在问底部在什么地方?现在应该已经到了,或者接近到了谷底。”在2024博鳌房地产论坛上,中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲表示,这个阶段之后,会有一个相对稳定的阶段开始向好,但在这之前,仍要经历一段在低谷徘徊的过程。
“频出的政策,能不能在短期内让房地产市场改观?就我个人看法,3到5年是必要的。”中国社科院研究生院城乡建设经济系教授陈淮在2024博鳌房地产论坛上表示,这一轮房地产的下滑远远超出业内人士、决策者以及买房人、市场各方面的预期。
这一观点得到了樊纲的认同。他说,中国房地产行业还有待提振,但要认识到,市场经济本身就是存在波动的,一些问题暴露后,需要一定时间来化解,随着问题的清理与消化,逐步使一些变量达到平衡,然后再向前发展。
“商业地产正在经历着前所未有的变革与挑战,商业地产由高速增长进入高质量增长时代。”中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会秘书长、研究员蔡云说,导致上述变化的主要原因是商业地产的扩张节奏明显放缓,开发商资金偏紧等综合因素影响。同时,影响因素还包括消费行为的演变、市场竞争的日益加剧、消费者收入不稳定导致需求减弱,特别是非必须消费的减少等。
一段时间以来,房地产市场快速下行让不少人始料未及。今年上半年,随着房地产政策调整,房地产市场呈现积极信号。近期,商品房销售面积、销售额、房屋新开工面积等关键指标降幅有所收窄,反映市场活跃度有所提升。
8月15日,国家统计局发布7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,7月份,商品住宅销售价格环比下降,同比降幅整体略有扩大,其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。
但对正在积极提振信心的房地产市场而言,销售去化压力依然较大。2024博鳌房地产论坛发布的《观点指数·2024中国房地产全产业链发展白皮书》表明,截至今年6月末,商品房待售面积73894万平方米,同比增长15.2%。其中,住宅待售面积增长23.5%。
政策修复保障刚需
今年以来,涉及房地产的政策力度前所未见。上半年,限购、限售等限制性政策大面积退出,上海楼市限购政策十余年来首次出现实质性松动,目前全国执行限购政策的地方仅剩个位数。各地首付比例和房贷利率持续下调。
《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出,充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权,因城施策,允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准差别。
在地方层面,广州取消120平方米以上住房限购,上海放松非本市户籍单身住房限购,苏州则全面取消住房限购。深圳缩短非户籍家庭购房社保年限至3年,北京通州区优化“双限”政策。3月以后,杭州二手房限购全面放开,深圳取消了对住宅户型比例要求,北京取消了离婚限购。长沙支持居民购买改善型住房,给予一定利率优惠。
当前市场正在不断补充有利的政策,短期来看购房者信心有所恢复。
如何保障刚需,成为社会关注的热门话题。与会人员表示,中国的住房需求主要靠市场化的方式解决,这种方式满足了很多人的住房需求,但一些时候却没有照顾到低收入群体的住房诉求。樊纲称,相比于一些国家或地区,中国的保障房、公租房等带有福利性质的住房供给规模还不够,应当适度增加保障性住房的供给。
《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》提出,加大保障性住房建设和供给,满足工薪群体刚性住房需求。
当前,多地都在加紧筹建配售型和配租型保障性住房。据中国住建部数据,截至6月底,全国已建设筹集保障性住房112.8万套(间),占年度计划170.4万套(间)的66.2%,完成投资1183亿元。
央行此前设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作配售型或配租型保障性住房。既是为了解决商品房的库存问题,也可以为刚需住房人群提供更为优惠的住房体验。
一些城市已经在跟进。杭州临安区收购一批商品住房,用作公共租赁住房,收购房源面积预计将达到1万平方米。江门发布公告征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。以江门为例,明确由市、县国企作为收购主体,以合理价格征集已建成未出售的商品房,随后这些商品房将用作保障性住房。
中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰表示,政府或国企收储需要关注几个方面的问题,一是资金来源,二是房源所在位置及周边配套情况,三是收购后如何盘活或处置。收储资金可以通过发债等形式给予支持,但被收购房源用于保障性住房,出租率或者销售情况需要提前考虑。
风险出清迎新周期
“房地产行业对中国经济非常重要。”野村证券首席中国经济学家陆挺提到,接下来房地产风险出清和行业改革是最利于行业发展的。中国的房地产行业和其他国家极为不同的是存在大量的保交房问题,风险出清变得尤为重要。
“如何处理保交房的问题,不仅是对过去一段时间政府和开发商怎么履行责任的问题,还是重建市场对开发商的信心和对监管信心的问题,这是关键一步。”陆挺表示,在此过程中,保交房也能带动总需求,带来整个信用链在某种程度上的修复。在改革方面,要让中国的土地配置、转移支付、人口流入等联系在一起,实现新的供应和需求。
风险出清之后,如何改革和构建房地产发展新模式就显得极为迫切。
“中国房地产市场的前路如何?我认为前路越来越理性。”恒隆集团及恒隆地产荣誉董事长陈启宗表示,房地产行业会继续发展,而且会比较理性、健康地发展。房地产行业赚钱的机会还是有的。
“未来一定会形成大大小小的城市群,大城市与中小城市形成互补,小城市为大城市提供空间互补,大城市为中小城市提供公共服务互补。”樊纲称,应鼓励发展城市群、城市带,通过更便利的交通,使得大城市带动中小城市的发展,甚至包括周边的乡村。在这些人口聚集的城市群、城市带,存在“迁移性住房需求”,房地产市场会有一个正常发展状态。
对于当前的消费市场,复星康养产业发展集团总裁陈育骏持乐观态度。他认为,目前政策已在多方面发力,虽然短期内实现快速改善较为困难,但企业应该加强自身实力、做好准备。
对于房地产行业的未来模式,多位专家认为,房地产市场或将形成三个梯队,第一梯队是高端商品房,纯市场化价格;第二梯队是有一定价格限制的住房,主要满足中等收入群体的需求;第三梯队是保障类住房,让中低收入群体的住房需求得到满足和改善。
经历过风险集中出清之后,中国房地产业有望迎来全新的发展周期。保利发展控股集团股份有限公司副总经理唐翔等人表示,三个方面转变将助推行业全新发展。
一是宏观方面的转变。尽管外部环境复杂,但中国的投资价值依然受到认可,国内提振消费、增加居民收入和消费意愿的信号也很积极,击中了拉动内需的痛点。打造有品质的好房子,保障资产的增值和租金的提高,就可以提升居民不动产的收入。
二是行业模式的转变。行业经历了深度调整期,但生命周期仍在延续,并且因为前期坚定有力的调控,行业未来整体受冲击程度更小、风险更可控。在行业产能出清之后,企业的利润就有望得到修复,发展也将更加稳健。
高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务,房地产行业也从高速增长的上半场换挡至品质时代的下半场,关键是要把握住市场的结构性机会,找到新发展模式。
三是客户需求的转变。从追逐房产增值转变为重视居住价值,有效需求不会消亡,客户只是在等待更利好的政策和更优质的产品,这要求企业就要去挖掘客户的需求,提供更好的房子。