“遇冷”半年后，近期广州土地市场出现升温“迹象”。
近日，广州市2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）（以下简称“第三批挂地清单”）正式公布，共50宗地块，将在未来三个月（2024年8月15日至2024年11月14日）陆续挂牌。
第三批的50宗地块分布在广州9个行政区。其中，海珠（8宗）、越秀（1宗）、天河（6宗）、荔湾（5宗）中心4区合计20宗，且有不少城区的优质地块“亮相”。
截至8月21日，根据中国土地市场网信息，上述50宗拟出让土地中已有6宗土地挂牌上线。
无独有偶。7月19日挂牌上线的海珠区三滘立交AH101314地块，已在8月20日成功出让，由中交房地产集团有限公司、广州交投睿郡置业有限公司以底价约47.4亿元竞得，折合楼面价约31279元/平方米。这是今年以来，广州成功出让的第6宗涉宅用地，也是继7月11日中铁以5.91亿元竞得南沙横沥地块后，下半年的第2宗成交。
多个中心城区优质地块“亮相”
数量大，且多个中心城区优质地块集中“亮相”，让今年广州第三批挂地清单备受市场关注。
公开信息显示，2023年广州第三批挂地清单共12宗土地，且中心城区只有2宗，占比约17%。而今年第三批挂地清单，共50宗土地，且中心城区有20宗，占比达到40%，在楼市分化背景下，供地向中心城区集中的趋势明显。
今年广州第三批挂地清单出现了多个优质地块，被市场称为“压箱底”的好货。如天河区的金融城西区两宗南向望江地块、芳村大道南以西AF040109地块（广钢1号地块）、海珠区的琶洲南区3宗相邻宅地（AH090402地块、AH090403地块、AH090404地块）、越秀区广州大道中AD016619地块等等。
越秀区的广州大道中AD016619地块，紧靠珠江新城，不仅周边配套成熟，且距离在建的地铁十号线广州大道中站约500米。这是此批挂地清单中越秀区唯一的一宗，也是越秀区继越秀南路地块后，时隔四年再度上新涉宅用地。
海珠区在此批清单中，有8宗土地。其中，琶洲南区的AH090402、03、04地块，海珠区广纸片区AH050314地块，已分别于8月21日、8月16日上架待拍。
其中，琶洲南区的AH090402、03、04三宗地块，总建筑面积13.8万平方米，容积率均为2.5，是琶洲南区少见的低密地块。面积虽小，但所处位置优越，位于琶洲南TOD东侧，北边是黄埔涌，南边是新滘路，西边是赤沙旧改，东边是科韵路。
三宗地的挂牌起始价分别为28.74亿元、15.57亿元、14.68亿元，折算起拍楼面价约在4.3万元/平方米。根据克而瑞数据监测，目前这三宗地块地处的琶洲板块在上半年的成交均价均突破10万元/平方米，位列广州上半年商品住宅板块成交均价排行榜第三名。
值得一提的是，广钢1号地块、越秀区广州大道中地块均经历过控制性详细规划（简称“控规”）调整，一般来说，土地控规应包含土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求，以及容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标等内容。
其中，越秀区的广州大道中AD016619地块，土地用途从“其他设施用地”变成了“二类居住用地”；天河区临江大道北侧AT080722地块，8月初，地块用途从“办公用地”调整为“二类居住兼容商业、商务办公用地”，限高由120米增加到150米，容积率也从4.5降至3.7，建筑限高由120米调整为150米，绿地率（35%）不变。公开资料显示，该地块所处的金融城板块，近十年来仅成交2宗涉宅用地，该地块与珠江新城一路之隔，毗邻临江大道，南面与琶洲隔江相望，位置优越。
“调整控规的核心是为了优化增量住房供应。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对记者分析称，从供给侧来看，一是适当调低容积率，便于企业开发新一代的优质住宅产品；二是根据市场需求，合理调整核心区域部分地块的用地属性，增加稀缺宅地的供给。
为何如此“大手笔”？
土地市场是房地产市场的“晴雨表”，此次广州土地供应为何如此“大手笔”？对当前楼市有何影响？
“对比往年，今年广州供地节奏相对滞后，截至目前仅成交了6宗涉宅用地，总金额118亿元，与去年全年成交43宗、1183亿元相比还有较大差距。”肖文晓分析称，根据《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》，今年广州计划供应住宅用地96宗，因此接下来势必要加快出让节奏，这也是第三批预供地数量高达50宗的重要原因。
另据中指院发布的2024上半年住宅用地出让金TOP20城市，广州以64.78亿元位列第19，而名列前三的北京、杭州和上海三地的土地出让金均突破400亿元，且北京高达732亿元。去年同期，广州以431亿元位列全国第五。
值得注意的是，从目前已成交的6宗涉宅用地的成交价格来看，仅是荔湾区广钢新城地块，以8.5%的溢价率成交，其他地块均为底价成交。同时，拿地的房企为中交联合体、保利、越秀、中铁、华润及花都城投，均为央企和国企，仅在溢价成交的广钢新城拍地中，出现了贝壳旗下贝好家和绿城的身影。
此次中心城市将上架多个优质地块，能否重燃民企拿地热情？
“考虑到目前民企的重心普遍还在去库存、保交楼上，预计拿地房企还是会以国央企为主。”肖文晓认为，受到市场大环境的影响，今年房企拿地更加谨慎，只有优质地块才能吸引房企的关注，此次广州第三批挂地清单里增加了以中心四区为代表的优质土地，“预计这些热门区域的稀缺地块将会掀起新一轮房企在广州拿地的热潮。”
肖文晓称，整体来看，随着广州供地节奏的加快，高价热门地块的出让，有利于稳住广州房价走势，并为市场带来更多热点效应，也将在一定程度上活跃广州楼市交易。
