新华财经上海9月10日电（记者杨溢仁）较之于表现整体向好的保租房、消费等基础设施REITs项目，当前产业园REITs受宏观经济以及区域竞争影响较大，部分项目依旧承压。

　　REITs板块间表现分化

　　可以看到，2023年初至2024年2月，在部分底层资产基本面不及预期、市场缺乏增量资金、投资者行为趋同的大背景下，叠加低流动性环境促负反馈形成（日均换手率不足1%）、部分个券禁售解除增加抛压、扩募规则下存在一定的估值博弈、个别负面舆情事件发酵、权益市场持续走低等种种不利因素的影响，REITs市场迎来了上市以来最长的调整周期。

　　尽管2024年2月以来，伴随底层资产基本面的陆续修复，在利好政策频出的“呵护”之下，REITs作为另类高分红资产配置性价比凸显，市场逐渐回暖，但各板块间的结构性分化特征依旧较为突出。

　　就市场表现来看，截至2024年2季度末，共有13只公募REITs跌破发行价，且主要集中在产权类公募REITs产品中，包括博时蛇口产园REIT、华安张江产业园REIT、东吴苏园产业REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT和建信中关村REIT。

　　梳理近期公布的C-REITs中报，记者亦发现，较之于韧性较强的保租房REITs和消费REITs，产业园REITs的整体表现依旧欠佳。

　　举例而言，华安张江产业园REIT发布的2024年中期报告显示，在接连经历了大客户退租风波后，该基金在报告期内实现收入约8725.7万元，但净利润为负，亏损约629.7万元。

　　再就建信中关村REIT来看，其上半年的营运情况同样不算乐观。

　　建信中关村REIT发布的2024年度中期报告显示，在产业园区供需困境突出的背景下，期内录得净亏损约299.9万元。就该项目所在的地区分析，在市场需求逐渐恢复和调整的同时，区域内项目的“以价换量”现象仍然严重，租金下行压力加剧。

　　更值得一提的是，截至2024年上半年末，北京全市产业园空置率已同比上升至20.6%，平均租金继续下滑至114.1元／平方米／月。建信中关村REIT项目所在的上地区域空置率为25.4%，平均租金继续下滑至146.8元／平方米／月。显然，当前出租率和租金水平已无法保持负相关，呈现双双下滑的趋势。

　　原始权益人积极作为

　　不过，记者也注意到，尽管盈利难题仍未解开，但以华安张江产业园REIT为代表的原始权益人仍在积极维护租约。

　　截至2024年6月末，华安张江产业园REIT持有的张江光大园和张润大厦两个基础设施项目的整体签约率为 88.31%，出租率为 81.88%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），分别较年初增长5.54和9.88个百分点；截至2024年8月15日，该基金基础设施项目的整体签约率为 91.42%，出租率为 82.54%，较上半年末均有提升。

　　不仅如此，为应对未来可能发生的经营风险，华安张江产业园REIT的外部管理机构表示，未来仍将多措并举，持续精益运营。一方面，是通过定期拜访各渠道、组织踩盘，多形式推广提升项目曝光率；另一方面，是通过控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整租户面积到期时间等合理租控措施，以避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面积的情况发生；其三，是本基金的原始权益人形成联动，提升区域内租户把控力；最后，是紧密跟踪市场，提高储备租户数量和质量。

　　根据CBRE的相关统计，尽管张江区域空置率水平因供应增加等原因有所上升，但张江板块内园区的整体运营表现仍体现了其较强的竞争力。向后看（2024年至2027年），在上海商务园区市场新增供应量将达515.3万平方米的背景下，各产业园区板块还需不断完善全面的产业服务，为租金打造“护城河”。

　　扩募有助于缓释风险

　　记者注意到，虽然板块表现仍待回暖，但阶段震荡并未阻碍各原始权益人的扩募信心。

　　毕竟，产业园区作为产业集聚、产业孵化、产业扶持、集约发展的重要空间载体，是带动产业升级和经济发展的重要引擎。

　　“当前REITs发行规模较小，单一资产对REITs的影响较大，而分散化是降低风险的一种重要方式。”一位REITs原始权益人在接受记者采访时坦言。

　　多位保险机构投资人亦向记者表示，目前C-REITs市场中的单只REIT体量较小、资产较少，这对大型长期资金的配置构成了挑战——集中度压力较大，且多数REITs为首发资产，存在周期性波动。

　　无疑，通过持续扩募打造大市值的头部REITs迫在眉睫，因为这有助于大体量长期资金借由配置头部资产更有性价比地参与REITs投资，降低REITs组合的管理风险。同时，通过扩募不断装入优质资产，能分散REITs组合内单资产的风险，起到提高REITs中长期收益预期的目的。

　　记者注意到，近期国泰君安临港创新产业园 REIT发布公告，称拟申请以定向扩募或基金份额持有人大会届时决议确定的其他扩募方式实施扩募并新购入基础设施项目——上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区（简称“康桥项目”）。

　　在业内人士看来，本次扩募是临港集团“上市公司+公募REITs”双轮驱动的首次尝试，在有效盘活上市公司存量资产的同时，也有利于促进国泰君安临港创新产业园REIT持续经营稳定向好以及做大做强。

　　“向后看，可以考虑将不同业态的资产转入同一基金体内，从而实现分散风险，增强收益的目标；也可考虑从体外并购不同区域的资产，实现基金的内生性发展。”华安张江产业园REIT的相关负责人亦向记者表示，“我们非常重视REITs这一资本平台和其未来的发展，也希望能逐步扩大该资产上市平台的规模，提高管理效率和产品的流动性，分散基金的投资集中度。简而言之，在条件允许的情况下，张江仍会择机挑选符合要求的资产推进扩募相关工作。”