近期，随着新发放个人住房贷款利率走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的呼声再起。中指研究院市场研究总监陈文静认为，当前存量房贷利率仍处于较高水平，降低存量房贷利率符合群众热切期盼，未来存在下调存量房贷利率的预期。鉴于当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率。

　　存量房贷利率下调呼声高

　　连日来，市场关于调整存量房贷利率的讨论不绝于耳。流传比较多的调整模式主要有两种，即“重定价”和“转按揭”。其中，“重定价”是指存量按揭贷款人与原贷款银行内部置换或重新协商新的房贷利率；“转按揭”是指借款人将现有按揭贷款从一家银行转到另一家银行，并按最新贷款要素重新签订按揭合同。

　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，存量房贷利率下调呼声之所以高，一方面在于存量和新增房贷之间的“高利差”导致的“不公平”现象；另一方面，近期存款利率持续回调，当存款利率不断走低，继续持有高利率房贷显然已不划算。

　　今年以来，新增房贷利率不断下探。据克而瑞研究中心调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6—0.7个百分点。部分城市房贷利率累计降幅多达1个百分点。而多数存量房贷由于还没到重新定价日，利率还维持在年初水平。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟告诉记者，目前存量房贷款的平均利率约为4%，如果能尽快调整到增量房贷的利率水平，购房者的月供压力将会明显减轻。他举例称，以100万元房贷、30年等额本息还款计算，下调70BP预计可以减少月供还款400元；如果下调幅度达到100BP，可以减少月供还款约560元。

　　他同时表示，考虑到目前低利率环境已经给银行带来较大经营压力，预计本轮存量房贷降息幅度不会很大，市场利率中枢持续下移，行业整体净利息收益率处于历史较低水平。另外，存量房贷降息主要目的是减轻居民按揭负担，以期释放消费活力，对房地产市场整体影响比较有限。

　　值得注意的是，有部分银行在其2024年中期业绩发布会上谈及存量房贷利率问题。招商银行行长王良在业绩会上表示，公司也是在媒体上看到（这样的）信息，但还没有接到宏观管理部门、中国人民银行或者国家金融监督管理总局的意见，也没有征求过银行的意见。王良表示，这方面政策推出的话，会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面影响，宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。

　　预计下调幅度可能低于上一轮

　　存量房贷利率此前已有所调整。2023年8月，中国人民银行、国家金融监督管理总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随后多家银行相继发布存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

　　据中指研究院统计，2024年以来，中国人民银行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，截至6月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均已取消。

　　“根据央行数据，2024年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.45%，与存量贷款利率之间差距较大，而根据国家金融监督管理总局公布的数据，今年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，若未来下调存量房贷利率，预计整体下调幅度可能低于上一轮。”陈文静表示，从下调方式上看，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，在当前的市场环境下，借款人与原商业银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

　　中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，未来存量房贷利率下调的可能性存在，特别是在市场利率持续下行，政策导向支持降低居民负担，以及银行为了维持客户关系和市场竞争力的情况下。

　　李宇嘉表示，降低存量房贷利率有助于抑制“提前还贷”潮，增加居民持有房贷的积极性，也能稳定银行贷款的盈利水平。另外，降低存量房贷利率还有助于降低零售贷款不良率。

　　不过，下调存量房贷利率会对银行的利润造成影响。柏文喜表示，在净息差行业性收窄的背景下，集中调降存量房贷利率短期内会压缩银行的利润空间，不过长期来看则有助于稳定银行的资产质量，减少不良贷款的风险，并维持客户基础。