在降息、降准、降首付的史诗级楼市政策调整出来两天后，上海楼市迎来了新政后第一批入市新盘。

　　热度并未阳光普照。

　　没有触发积分的张江金茂府，摇号选房阶段再度失去多名客户。

　　9月27日，浦东首座“金茂府”—张江金茂府二批次开盘摇号。东方公证处信息显示，92组客户参与了摇号选房，相较130组认筹客户少了38组，92组客户中最终仅60组选了房，当日售出房源60套，去化47.6%。

　　这也意味着，超一半认购客户最终放弃了张江金茂府。

　　此次浦东金茂府推出房源126套，均价约为6.7万/平方米，收获认筹130组，对应认筹率1.03，距离1.8的入围比尚有不小的差距，因此未触发积分，这130组认筹客户并未坚守到最后，92组参与摇号，60组最终选了房。

　　作为金茂府产品线首进浦东的项目，入市以来，围绕在其身上的争议一直未停，从更名到大举分销，“金茂府”早不再是旧时模样。

启动分销

　　三个月前，张江金茂府一批次开盘，彼时铺天盖地的宣传文案渲染了一系列卖点，“府系3.0产品”“五衡科技系统”“超低能耗建筑”“配备约1800平方米的泳池会所”……

　　一片热闹中，项目开盘遇冷。

　　203套房源未触发积分制，项目共收到超210组认筹，认筹率103%；后续的开盘摇号环节中，又有一部分买家选择退出，认购客户削减至193组，开盘当天去化率为95.07%。

　　实际的网签数据其实更低。

　　截至9月27日，一批次尚有53套可售，已售150套，相当于开盘三个月了，张江金茂府二期1批次去化率仅为74%。

　　这样的销售情况难言乐观。或是考虑到这一点，二批次房源入市初始，张江金茂府便启动了分销，社交平台上，大量中介人员不断对外释放信息“找我看房首访返佣金3万至6万元”。

　　有中介告诉《国际金融报》记者，张江金茂府佣金不高，一共是总价的0.8%，买家和分销平摊，分别为0.4%，若以650万元的总价计算，则相当于合共返佣5.2万元，双方分别2.6万元；也有人给出了更高的比例，即佣金合共0.96%，买家可分得其中的75%，对应总价的0.72%，剩余的则为分销商所得，同样以650万元总价计算，佣金合共6.24万元，买家可得4.68万元。

　　但这一比例遭到了业内人士的否认，多名上海地产营销从业人员告诉记者当前上海市场热度一般，不少项目启动分销，佣金比例通常在2%—3%。上述营销人员们直言，张江金茂府位置不理想，销售难度不小，佣金不会低。

　　大举启动分销也传达出信号——张江金茂府不好卖，作为横沔玖境·瑞府二期，地段偏僻是其无法忽视的硬伤。

　　2021年上海第三批集中供地中，金茂与申迪集团组成的联合体以底价29.94亿元摘得浦东新区上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06城市更新地块，该地块也就是后来的横沔玖境·瑞府。

　　虽然打着张江旗号，但项目实际位于浦东周康板块，距离张江核心区域10公里左右，近康桥工业园及迪士尼旅游度假区，有人调侃该项目为“能看到在逃公主的上海迪士尼度假区金茂府”。距离在建的21号线申江南路站约1公里，出行更多依靠自驾。社交平台上，有人指出，看房时销售给了一个大社区的概念以及古镇商业的总体规划，其也坦言周边商业整体实现预计要十年。

　　由于地段不佳，张江金茂府改善盘的性质也有所减弱，相较板块内竞品，性价比并不算高。

　　对比同样有着国资背景的港城集团开发的港城中环汇·云启来看，该项目处于张江科学城核心，在地理位置、周边配套均优于张江金茂府，均价6.5万元/平方米，每平方少了2000元。

　　2022年9月，横沔玖境·瑞府首开，供应159套房源，认购率288%，这是项目的高光时刻；同年12月放出的240套房源，认购率暴降至48%；2023年4月供应的139套房源，认购率147%，未触发积分制；后续6月的194套房源，认购率只有91%。

　　网上房地产数据显示，截至目前，横沔玖境·瑞府仍有约10套房可售，尚未完全清盘。

不好卖就更名

　　这种情况下，开发商将原本规划中的二期命名为张江金茂府，试图贴上“金茂府”招牌以此打动市场。

　　2023年末，金茂+申迪集团又摘得横沔玖境·瑞府旁边的08-02地块，容积率同样为1.6，建筑面积约9.7万平方米；次年4月，金茂上海官微公告表示，确认该地块推广案名为张江金茂府。

　　有看客对此并不买账，表示张江金茂府血统不“纯正”，其直言一期认筹时的宣传文案都是申迪金茂横沔玖境，当时销售给出的规划是周边几块地都在其中，只是分批拿地开发，没有区别，“路人眼中就是横沔一期二期的感觉。”

　　争议不止于此。

　　二期推广案名公开后，一期的业主们坐不住了，“金茂府”所带来的溢价能力明显更强，他们觉得不公平。于是业主们组织发起推广名更改意见征集，截至7月末已有超过95%产权业主签字，申请项目更改推广名。具体结果是：

　　自2024年8月10日起，横沔玖境07-01地块推广名更改为“横沔玖境·张江金茂府一期北区”，横沔玖境08-06地块更名为“横沔玖境·张江金茂府一期南区”。

　　更名的剧情金茂此前也在上海上演过。

　　2022年的上海二批次供地中，金茂以约35.29亿元、溢价8.91%的价格竞得普陀桃浦科技智慧城地块。这块地后来被打造为普陀景泰府，在2023年三次开盘，合共推出房源589套。

　　普陀景泰府计划入市时，上海市场热度尚佳，其却显得极为不自信，初始便大举启动渠道分销，引发市场哗然。重赏之下去化依然不理想，2023年6月加推房源仅取得三成不到的去化后，金茂华东在9月官宣，项目由“景泰府”正式升级为“普陀金茂府”。

　　打上体系内最具影响力的IP后，普陀金茂府依然去化堪忧。当年10月第三次推盘，推出房源137套，认购率85.4%，可当日去化只有36%左右。

　　截至目前，普陀金茂府仍有295套可售房源，已售总套数为294套，一年多过去了普陀金茂府还有一半的房源没卖掉。