中国人民银行宣布将调整存量房贷利率的消息公布不足一周，9月29日晚间调整方案正式亮相。
市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（以下简称“《倡议》”）要求，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
多家银行迅速就此事作出回应，称正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，且根据中国人民银行公告〔2024〕第11号文件（以下简称“第11号文”），自2024年11月1日起，存量房贷利率重定价周期也将迎来调整。
维护房地产市场平稳健康发展
关于存量房贷利率将如何调整，《倡议》指出，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
关于存量房贷利率调整的时间，《倡议》称，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
随后，多家商业银行发布公告称，正在抓紧制定存量房贷利率调整实施方案，拟于10月12日发布操作细则公告。
至于调整方式，《倡议》提出，鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
东方金诚首席宏观分析师王青分析称，这次的房贷利率下调要在10月31日之前完成，覆盖首套和二套房贷利率，去年首轮房贷利率下调，它只覆盖首套房贷利率，这次调整的范围拓展了。
日前，中国人民银行行长潘功胜指出，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
存量房贷利率重定价周期调整
值得一提的是，第11号文取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
第11号文指出，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
中国人民银行有关负责人表示，上述调整符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。
王青认为，此政策的积极意义就在于缩短了存量房贷利率调整周期。也就是说，接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮，相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。
提前还贷潮或将缓解
谈及此次存量房贷利率批量调整的原因，业内人士普遍认为与近期的提前还贷潮有关。
“‘5·17’新政发布以来，各地陆续取消房贷利率下限，新发住房贷款利率创下新低，首套或二套房贷利率也多数进入‘3’时代，部分首套甚至进入‘2’时代。由于存量房贷利率与新发放房贷利率差距的拉大，提前还贷的现象仍然偏多，降低存量贷款利率的呼声越来越高。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪说。
王青分析称，受存量房贷利率偏高影响，现阶段提前还贷潮现象比较明显，6月RMBS（住房抵押贷款支持证券）平均早偿率达到19.3%，要明显高于去年同期的12.9%。中国人民银行今年7月发布的区域金融运行报告显示，2023年9～12月的月均提前还贷规模是3870亿元，对应年化提前偿还房贷金额约为4.6万亿元。这已经对居民消费构成较大负面影响，是今年以来消费增速偏缓的一个重要原因。
东方金诚研究发展部总监冯琳认为，对银行而言，居民较大规模提前偿还房贷，意味着高收益、低风险的优质信贷资产流失，特别是在当前金融机构普遍面临“资产荒”的背景下，这会对银行利润形成较为严重的侵蚀。更为重要的是，持续出现较大规模的提前还贷潮，会向房地产市场传递负面信号，不利于扭转市场预期，推动楼市企稳回暖。
“从本次中国人民银行明确的两大调整方向可能带来的影响来看，其中，存量房贷利率下调对银行来说，进一步降低了银行的收益率，直接影响银行的盈利能力，虽然短期能给银行带来负面影响和经营压力，但从整体宏观经济发展的角度，降低存款利率大势所趋。从长远角度来看，降低存款利率有望减缓当前的提前还贷现象，减缓居民贷款的压力，降低购房者的违约风险，改善当前的消费预期，提振市场的消费能力和信心。存量房贷的贷款利率下调有助于更好地管理风险，稳定发展。”关荣雪说。
“需要指出的是，截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿元，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿元，相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。”冯琳分析称，接下来监管层将通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响，这能够在减轻房贷居民家庭负担的同时，缓解对银行利润的挤压。
