国庆节前，楼市的热情再度被刷屏的政策利好点燃。
9月29日深夜，一线城市中的上海、广州、深圳纷纷放出楼市政策优化大招。其中，上海提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等七条政策措施；广州直接取消居民家庭购买住房各项限购政策；深圳则提出优化分区住房限购政策、取消限售、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策五条政策措施。
史无前例的楼市优化政策集体推出后，市场也迎来了不同的反应。南都湾财社记者从中介方面了解到，9月29日晚间，已有深圳购房者闻风而动选择深夜转定金买房，还有不少外地客凌晨咨询深圳不限购区买房的政策，甚至部分项目营销中心通宵值班制定国庆售楼方案；二手房方面也出现了不少业主迅速上调挂牌价的现象。
那么深圳本轮楼市政策的力度到底如何？这些政策具体利好哪些购房者？又会对市场产生什么样的影响？
整体解读
五大调整
进一步助力市场“止跌企稳”
本轮深圳楼市新政都优化调整了哪些内容？背后有怎样的考量？
结合官方权威回应和业内解读，具体来看可以分为五个方面：
一是，限购进一步松绑。深户非核心区可多购一套，非深户核心区一年社保，非核心区无需社保。既增加市场需求，也能加快非核心区去库存，缓解供需矛盾，有助于提高房地产市场交易活跃度，推动商品房去库存。
二是，交易税费调整。增值税5改2，降低交易税费，促成交，同时增强市场流动性。
三是，住房贷款政策方面调整。降低首套、二套首付比例，降低上车门槛，增加市场有效需求。
四是，取消转让限制。此前商品住房和商务公寓的出让年限限制，是房地产市场过热时期的行政手段。此次取消转让限制，将有利于促进商品住房和商务公寓流通转让，活跃房地产市场。
五是，价格调整。开发商自主定价，相当于取消新房限价，价格涨跌由市场决定，既可以减少降价带来的纠纷，也可以打开涨价的想象空间。
根据中指数据库监测，9月1日至26日，深圳新房住宅成交1410套/14.40万平方米，成交套数环比下跌34.11%，成交面积环比下跌37.04%，成交套数同比下跌7.60%，成交面积同比下跌6.07%。
“目前，深圳楼市需求疲软、信心偏弱，购房者观望情绪浓厚，二手市场持续的以价换量对新房市场也产生了一定冲击，本月全市商品住宅成交持续下跌。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅认为，本次政策调整将提振居民购房信心，有望带动购房需求的释放，形成非常好的市场预期，10月深圳楼市成交或将提升。
“对于后续市场的全面回暖具有非常好的带动作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，深圳此次政策力度还是较大的，对于激活潜在购房需求和降低税费成本等都具有积极的作用，也在很大程度上促进了买卖等环节的活跃。
而深圳中原研究中心同样指出，此次新政发布，力度非常大，过往为了抑制房价上涨而出台的限制措施，除了核心区还要求非深户一年社保，其他已经基本取消。房地产市场回归到市场调节，无论是刚性需求还是投资需求都会出现增长，将极大助力市场止跌企稳。
政策重点
分区放开限购
有外地客深夜咨询买房政策
重点来看，本轮深圳楼市政策调整的第一条便是“优化分区住房限购政策”。其中主要涉及两点：
第一，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，下同）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异，下同）限购1套住房。在执行上述住房限购政策的基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房；
简单来说，户籍家庭和单身保持原有的限购政策基础上，在深圳非核心区域可再购买1套住房。
第二，在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
这意味着，深圳核心区购房只需要1年的社保，非核心区买房则彻底放开限购。
“深圳中心区的楼市也开始疲弱，需要增加新的需求。”对于该政策的调整，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，主要原因在于，一方面中心区域供求关系基本平衡，外围区域供大于求，而且去年以来房价出现了持续、大幅度的下调，止跌企稳的压力比较大。总的来看，此次限购范围大幅度收窄，目的也是刺激增量需求，消化过剩的库存，缓解供求关系，为止跌企稳。
而对于深圳并没有全部退出限购的做法，李宇嘉认为，尽管国家把调控自主权给到城市，但明确了因城施策地调整限购，而不是一股脑全部退出。此次深圳限购政策的调整，就贯彻了该原则。
“昨天晚上政策出来后我们接到了很多外地客户咨询买房的消息，其中有一些是子女在深圳但是没有名额，打算给子女买房。”9月30日早上，深圳宝安区有中介向记者表示，深圳楼市新政出来后反响十分迅速，分区放开限购吸引了大批外地买家前来咨询，预计国庆期间深圳看房量将大涨。
9月30日深圳某项目营销中心现场。南都湾财社记者孙阳摄
政策重点
放开限售、调整税费
有二手房卖家迅速上涨价格
本轮深圳楼市优化政策的第二条和第四条分别对应二手房交易规则的调整。
交易限制方面，商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易；而原有政策为，商品住房自取得不动产权登记证书之日起3年内禁止转让，商务公寓自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。
交易税费方面，将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。李宇嘉指出，深圳将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年，该政策力度非常大，极大地降低了二手房交易的税费。
据乐有家研究中心测算，以过户价500万房子举例，增值税调整后，可以节省近25万元的税费，具体见下图：
“如果将其与后面将会实施的取消普通住房和非普通住房的差别，非普通住房契税从3%降到1%，以及央行今晚发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告，将从税费、利率综合力度产生较大的降成本效应。”李宇嘉说。
值得一提的是，在深圳发布楼市优化政策前，降低存量房贷利率时间明确。9月29日晚间，市场利率定价自律机制发布倡议，对于批量调整存量商业性个人住房贷款利率的事宜，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。另外，各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
降二手房交易成本、降存量房贷利率双管齐下的政策落地后，深圳二手房的业主们也小动作频频。
南都湾财社记者注意到，诸葛找房app显示24小时内涨价的房源达126套。有部分中介在社交平台晒出业主反价的微信截图，深圳政策出台后的半小时内，便有业主要求上调房屋挂牌总价；还有业主签合同当晚临时涨价50万。但反价业主还是少数，据中介反馈目前上调价格的业主并不多且幅度不大，但上周政策利好消息后，还是可以感觉到市场交易信心明显有所增强。
部分业主反价截图。图源社交平台
政策重点
首套首付降至15%
售楼处通宵卖房，新房客户深夜下定
对于市场刚需、置换需求的购房者来说，本次政策最吸引人的莫过于首付比例的调整。
政策规定，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。另外，多子女家庭购买第二套住房的，在办理个人住房贷款业务时可适用首套住房贷款政策。
值得一提的是，深圳对于二套房首付比例的调整，低于上海此次降至25%的水平。
随着楼市利好政策落地，市场方面也迅速给出回应。南都湾财社记者留意到，上周国家层面的重磅政策频出，降存量房贷利率、降首付比等消息落地后，深圳楼市的首个周末已迎来了良好的表现。
二手房方面，据乐有家研究中心监测显示，9月28日深圳乐有家门店二手房单日成交量创下近4个月的新高。新房方面，深圳多个热门在售新房项目现场看房量大涨，成交喜报刷屏朋友圈，创近期新高点。
美联物业全国研究中心总监何倩茹9月29日下午在接受记者采访时表示，从周末的交易喜报看，成交量明显有好转，一手和二手住宅都有成交，是9月周末平均交易量的2-3倍。从美联物业交易的情况看，虽然上周很多政策都还没有落地，但购房者已经有所行动，看房和购房的数量都有所提高。
9月28日深圳某项目营销中心现场。南都湾财社记者孙阳摄
而在9月29日晚间深圳政策落地后，更有光明、龙华等多个项目营销中心传出通宵值班的消息。
有中介向记者表示，这些售楼处一方面通宵是在接收客户的咨询和定金转账，另一方面是在商议国庆期间的营销策略。据他了解，有的楼盘周末两天卖了40多套房，随着政策利好出来也准备观察市场行情逐步收回优惠政策，而昨日凌晨到今早，其所在的门店也收到了客户的定金转账，后台显示周末两天的成交额再创新高。
9月30日凌晨客户转账定金截图。图源中介朋友圈
“深圳此次限贷、限购政策的松动幅度都比较大。”李宇嘉认为，主要原因在于，一方面深圳楼市下跌幅度大，而且已经进入到负反馈的自我循环；另一方面，近十年来深圳流入人口是国内最多的，年轻人比较多，而且房地产发展较早，人口规模大，换房人群也多，也就是刚需和改善都很强，但很多需求卡在首付上、月供上，此次限贷松绑，能极大地降低购房贷款的门槛和交易意愿。他由此预计，10月份的商品房交易量将一定比9月份要好，也为四季度楼市企稳打下了基础。
