“沪广深”三箭齐发，业内对楼市近期表现预估乐观。

　　9月30日，也是国庆小长假节前的最后一个交易日，A股三大指数全线飘红，上证指数涨8.06%，深证成指涨10.67%，创业板指涨15.36%，成交额达2.59万亿元，连续第四个交易日突破万亿元。

　　房地产板块表现强劲，迎来集体大涨。A股的万科A、金地集团、金融街、华侨城、绿地控股、阳光股份等14只个股开盘涨停，超20只涨幅超10%。

　　内房股也在狂欢。截至收盘，佳兆业暴涨82.61%，融创中国上涨55.03%，合生创展、弘阳地产、富力地产、禹洲集体、合景泰富、中骏集体、宝龙地产、世茂集团、正荣地产、时代中国等涨幅均超20%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，股市大涨与房地产调控政策的变化密切相关，国家明确房地产要促进“止跌企稳”，释放出大方向上不允许房地产过快持续下跌的信号。

　　在他看来，随着后续一揽子政策的密集出台，市场认为热点城市会企稳，从而带动多个都市圈企稳，使得楼市大盘趋于稳定。与此同时，前期过快下跌的房地产股票也将经历重新评估，经历估值修复的过程。

　　在地产股久违大涨的前夜，上海、广州、深圳三个一线城市集体对楼市进行松绑。

　　调控的传闻在几天前就开始发酵，有市场消息称，上海和深圳计划取消现有的住房购买限制，以激发住房消费需求，提振房地产市场。

　　随后到来的是相关部门的表态。

　　9月26日，中央政治局会议明确，要回应群众关切，调整住房限购政策。

　　9月29日，住房城乡建设部召开党组会议，强调要指导各地有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策。

　　当晚，“沪广深”三箭齐发。值得注意的是，虽然三城新政均指向松绑，但力度和具体政策却不尽相同。

　　广州全市放开限购

　　广州此次政策力度最大，成为首个全面取消限购的一线城市。

　　本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在广州市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

　　此前，广州放开限购的范围，只针对全市120平方米以上户型以及黄埔、番禺、花都、从化、增城五区。随后，南沙官宣全区购买商品住房不再审核购房资格。现在，广州直接取消限购政策，在一线城市中率先全面放开。

　　回顾广州限购松动路径发现，基本可概括为“小步快跑、逐步收缩”，即先放开外围区域，然后放开120平方米以上，先收缩非户籍要求的社保年限，再全部退出。

　　在李宇嘉看来，广州的城市能级、行政地位相对北上深要低一些，城市对资金、投资需求的吸引力，也弱于北上深，广州松绑限购的影响，无论在预期上，还是舆论上，还是实际的效果显现上，都相比北上深要小一些。

　　事实上，经过2023年底和2024年初两次限购政策松绑，广州的限购政策已相对宽松，限购区域大幅收窄，仅留中心区和南沙；限购人群仅留非户籍群体，缴纳社保6个月后，也可享受户籍待遇；限购房屋类型上，仅限120平方米以下，退出限购的影响也比北上深要小。因此，在“止跌反弹”的新要求下，广州发挥核心城市的基本盘作用，带动作用，完全退出限购在情理之中。

　　对于新政影响，李宇嘉表示，结合广州自身优势、存量房贷利率下调，以及近期土地市场热度升高，预计10月份的商品房交易量一定比9月更好，为四季度楼市企稳打下基础。

　　广州出台新政后，深圳也接踵而至，不同于前者全面取消限购，深圳选择对部分区域取消限购。

　　深圳全面取消限售

　　深圳的限购政策调整分为几个方面：

　　一是本市户籍居民方面，在原本市户籍居民家庭限购2套住房、本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房的政策基础上，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。

　　二是在非本市户籍居民家庭及成年单身人士购房方面，深圳仍然限购1套住房，但是分区调整了社保年限的限制。其中，在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。

　　三是在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。

　　上述情况基本可概括为：深籍在原有2套房的基础上，可在非核心区域再购买一套；非深籍限购1套，核心区域买房社保由3年降至1年，非核心区域不要社保。

　　深圳此次还取消了限售：商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后可上市交易，个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

　　不仅如此，个人住房贷款政策也迎来优化，首套房首付调为15%，二套房首付20%，取消利率下限。

　　在李宇嘉看来，此次深圳限贷、限购政策松动的幅度都比较大，特别是外围买房无需社保、增值税免征七“5改2”，二套房首付下降10个百分点至20%。主要原因在于，一方面深圳楼市下跌幅度大，已经进入到负反馈的自我循环；另一方面，近十年来深圳流入人口是国内最多的，其中年轻人较多，而且房地产发展较早，导致换房人群规模较大，刚需和改善性需求很强，很多需求此前卡在首付、月供方面，此次限贷松绑，能极大地降低购房贷款的门槛和交易意愿。

　　“沪七条”重磅登场

　　打响此轮一线城市松绑第一枪的是上海。

　　作为近来少有的优质坚挺市场，上海的政策备受各方关注。虽未如传闻般全面解除限购，但此番“沪七条”调控核心和力度之重依然释放出上海提振市场、激发住房需求的态度。

　　此次上海对限购政策进行优化，一方面缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限，从此前的“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

　　另一方面，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

　　同时，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策，对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“社保缴纳年限压缩带来两个积极效应。一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间。此举有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。二是提振购房信心和激活购房潜力，持续加快‘来沪工作-缴纳社保-购房安家’的节奏。”

　　有行业人士测算，仅社保年限3年改1年就将释放213万张“房票”，而非沪籍居住证标准分+社保满3年相当于释放117万份购房名额。

　　上海中原地产资深分析师卢文曦解读称，此次政策还照顾到部分改善群体。上海居住证满3年且积分达到分值的居民家庭可以享受沪籍居民家庭购房待遇，对于非沪籍家庭而言，就意味着可以多买1套房子。加之当前的信贷政策相当友好，有利于激发这部分客群的购买欲。

　　在首付比例下调方面，上海本次政策也作出详细规定，显著降低购房门槛和首付成本。

　　具体来看，首套房最低首付款比例降为15%，二套房降为25%；实行差异化政策区域的则降为20%。住房公积金二套房贷最低首付款比例相应调整。

　　为降低住房交易税收成本，上海一方面将调整增值税征免年限，个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；此外还将按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本。此前，上海普通住宅交易需要缴纳房款1.5%的契税，而非普通住宅契税比例则为3%。

　　严跃进表示，此次上海明确取消普通住房标准政策，和此前北京“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”的导向一致，意味着“普通住房”一词退出了历史舞台。同时，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。此次政策调整更好支持了改善型住房需求，结合普通住宅标准退出的情况，将发挥较好的减负效应。

　　新政之下，卢文曦对近期楼市预判乐观：“最近几天市场氛围相当好，管理层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，地产股出现涨停潮，乐观情绪又开始回归。进一步优化的政策会释放较多市场需求，一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐，周末成交订单数量明显增加。”

　　他认为，国庆假期“黄金周”的楼市表现值得市场期待，10月楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。

　　《国际金融报》记者据此向上海多个在售项目处了解，大多项目方表示，今日市场尚无明显反馈，但正在积极备战国庆黄金周，相信届时市场热度会有起温。

　　也有项目已经感受到新政出台的力度。

　　截至9月30日上午11时20分，位于上海嘉定新城板块的金地嘉峯汇新增认购16套。金地集团上海公司的工作人员介绍，这些认购量主要来自前期积累的客户，他们有些处于犹豫期，被政策改善预期，缩短了决策时间，才出现突击认购的情况。截至15时，认购量又增至18套。