广州楼市观察 ①

　　广州楼市迎来全面取消限购后的首个十一黄金周，再加上近期存量房贷下调利率、降低首付等一系列政策利好，楼市行情格外引人关注。

　　节前，央行、金融监管总局推出一系列房地产政策，首提“全力促进房地产市场止跌回稳”，超过预期的政策力度正逐渐显现影响力。十一黄金周首日也是“金九银十”楼市热度回暖的试金石。昨日，记者兵分几路，前往黄金周供应热点板块楼盘进行探访。现场可见，市场人气回升明显，不少项目表示新政后到访转化率明显提高，购房者决策时间缩短，中心区楼盘人气热度相对更高。在政策“定心丸”的作用下，“刚需”客们更敢出手了。

　　现场直击

　　重磅政策正在起效

　　多个项目座无虚席

　　“早上9点多，营销中心就开始了忙碌模式。”不止一个楼盘的销售负责人这样对记者表示。昨天上午9时，记者来到位于海珠区的中海大境。这是一个均价8.5万元/平方米，入市门槛近千万元级的纯改善型项目，到访的客户络绎不绝，洽谈区基本坐满。“我们从9月29日开始就一直处于热销状态，这几天的成交量已超过10套。”项目销售负责人对记者表示。

　　同在海珠区的保利燕语堂悦以90—120多平方米的刚需、刚改产品为主，入市门槛为520万元左右，吸引的主要是项目附近的刚需改善型客户。即使接近午饭时刻，现场也是座无虚席。项目负责人表示，近期到访的客户数量虽然没有暴涨，但到访转化率非常高，明显感觉到“刚需”更敢出手了。国家首提要促进房地产市场止跌回稳，让不少人吃下定心丸，对楼市的预期明显转变。同时，广州彻底放开限购，项目在教育资源、地铁交通、配套等方面的优势也对佛山客户有一定吸引力，限购取消后到访的佛山客明显增多。

　　在位于天河智慧城板块的能建·天河麓誉府，下午的人气比上午更高。据项目的销售负责人介绍，项目属于天河区的入门级产品，330万元起可买南向三房，380万元可买南向四房。在一系列稳楼市的政策发布后，客户的购房意愿有所加强，决策周期有所缩短。“过去和客户的沟通周期需要2到4周，近期一系列政策发布后，客户在沟通一周甚至2天内就能成交。”

　　“我上午一个人就接待了40台客。”在白云新城板块，作为近期板块热销的项目，国贸云上国庆假期的表现更上层楼。项目的营销负责人对记者表示，由于客户到访量大，工作人员分身乏术，根本忙不过来。“以往淡季一天也就60台客，从9月30日开始就出现热潮，当天就售出了10套，估计黄金周期间的成交量还会进一步增长。我们接待大厅都没地方坐了，还加了两套桌椅。”据悉，项目最便宜的户型为85平方米的三房，整套售价约350万元。最受欢迎的是142平方米的四房户型，两梯两户，南北通透，目前已经全部卖完。

　　外围项目的人气与中心区楼盘并无差异，不少看楼团纷纷到访。作为今年十一黄金周楼市供应的大户，黄埔区的新增供应主要来自几个旧改大盘。黄埔新城表示，假期首日有200组客户到访，客户来访量比之前提升了1.5倍。昨天下午1点多，记者在中建玖合·未来方洲见到，现场也是座无虚席，项目预计将在十一假期后正式开盘，现场认筹成交不断。同是大规模旧改项目，中建海丝城在记者下午两点左右到访的时间段里人气稍弱。据悉，项目今年8月底开盘，目前在推的主要是70多平方米到117平方米的刚需、刚改户型。项目在黄金周期间推出一批“3字头”特价单位，比较引人关注。

　　总体来看，节前一系列重磅政策正在楼市产生化学效应，黄金周期间市民看房热情高涨。“我们一直想置换一套大的房子，一直在关注楼市动向，近期出来的政策很多，觉得市场热度好像起来了，所以在假期里出来看看市场的行情。”有看房客对记者这样说。在保利燕语堂悦，正和家人一起庆祝成交的王先生（化名）对记者说，自己是刚需，家里刚添了一个宝宝，对项目各方面都挺满意，觉得价格也合适，就买了自己的第一套房。因为是用来自住的，对后市走向不会特别在意。

　　记者观察

　　改善型住房成交活跃

　　中小户型受刚需客青睐

　　记者在现场发现，中小户型颇受刚需、刚改客户青睐。

　　从各房企和中介机构的数据来看，实际成交量明显增长。数据显示，2023年十一黄金周期间，广州一共成交了超1300套一手住宅，日均不到两百套。今年十一黄金周第一天，截至下午6点，贝壳新房节上的认购量已突破500套。保利广东公司称黄金周首日共取得10亿元的销售成绩，其中位于白鹅潭板块的江景豪宅保利滨江天悦表示首日成交2亿元。广州地铁地产称成交额突破5000万元，招商蛇口广州公司称销售额超3亿元。滨江豪宅项目龙湖广州·御湖境称首日成交额达2000万元。

　　从贝壳成交的项目来看，黄金周首日楼市整体成交量呈现与近日股市相似的普涨态势，豪宅和刚需项目成交量的增长都很明显。

　　广州中原地产代理的项目也出现类似情况。据广州中原地产项目部总经理黄韬介绍，从长假首日中原代理的二三十个新房项目来看，整体上客户到访量比平时的周六日增长了约50%，有个别盘增长了100%，成交量则增加了20%—30%，确有明显提升。可以说，政策是肯定有效的，通过分析当前成交的客户数据，可以看到首先出手的并不是全新客户，而是已经看过项目不少次的老客户，目前客户第一次看楼就快速成交的现象还非常少。

　　那么，目前哪些板块和项目受政策影响更加明显？对此，有业内人士认为，预计后期核心区高端项目的回暖会更快、更明显。广州世联研究院副院长崔登科表示，自美联储降息以来，货币政策由紧缩周期向宽松周期转向，部分资金回流，将推动中国经济进一步企稳向好。近期股市指数拉动明显，房地产利好政策接连出台，再加上限购取消，部分获利资金有可能进入楼市，配置核心区域的核心资产。白鹅潭、琶洲、金融城等中心区资源比较集中的板块和项目吸引力更大。

　　“我们这里有两套是由在白云区从事金融行业的客户购买的。他目前住在白云区300多平方米的房子里，此前在美联储降息时就有点意向，此次购房也有资产配置方面的考虑。”中海大境的销售负责人对记者说。

　　无独有偶，耀胜新世界也表示，近日购房的一对夫妻是出于置换和配置核心资产的考虑而出手。

　　广州市房地产行业协会专家委副主任、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，9月29日，保利以117亿元的价格拿下金融城临江地块，为市场带来新的预期。值得注意的是，上海、深圳等地最近高端豪宅的成交量都超过了预期。高净值客户的判断力和行动力都是超前的，在新的预期下，高端购买力或将提前爆发。

　　专家洞见

　　政策空间充分止跌回稳可预期

　　近日，在2024清华五道口首席经济学家论坛上，北京大学新结构经济学研究院院长林毅夫表示，当前股市不振、民间投资意愿低、居民消费乏力等是短期问题。对此，中国有非常充分的财政政策、货币政策、金融政策空间，只要把这些政策应用好，应该可以稳定信心，经济恢复正常增长。随着近期一系列政策措施的出台，大家的信心已经恢复，这在股票市场上的表现非常明显，经济回升应该可以预期。

　　对于楼市而言，短期是政策效应，长期则在于经济的发展。业内人士认为，近期楼市相关政策密集落地后，市场将得到一定修复。10月核心城市的行情好转可期，进而带动第四季度市场边际的改善。考虑到居民收入、就业等中长期因素的转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情，而经济发展长期向好的预期和信心将加速楼市回暖的进程。

　　链接全国

　　北上广深齐推新政

　　推动市场趋向稳定

　　9月30日，继上海、广州、深圳接连发布楼市新政后，北京从降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等方面出台政策措施。

　　截至目前，一线城市均已出台楼市新政。一线城市政策集中落地，有助于发挥政策的叠加效用，整体将对稳定市场预期、提振市场信心产生更加积极的作用。从政策趋势上看，短期一线城市政策基本到位，未来依然具备优化空间，二线及三四线城市也有望加大购房补贴力度，进一步推动市场量价趋向稳定。

　　值得注意的是，未来完善去库存政策，改善市场供求关系稳市场或是政策重要发力点，地方国企收储已建成未售新房是政府主推的去库存方式，但目前存在多个卡点，如收购价格偏低、标的物户型和楼栋不匹配、资金成本较高等。未来针对这些卡点出台针对性的配套政策，也将助力房地产市场止跌回稳。

　　从长假首日的行情来看，深圳楼市也出现项目咨询量、带看量均提高的态势。

　　数据显示，政策出台后的24小时内，深圳新房成交量同比上涨了50%。虽然折扣走量仍为主旋律，但已有部分项目收缩了前期的优惠政策。