今年三季度，上海大宗交易市场颇为活跃。据仲量联行监测数据，2024年第三季度，上海房地产大宗交易投资市场共完成28宗交易，成交总额达172.6亿元，较第二季度增长14.3%。第三季度，市场成交仍由小体量项目引领，成交项目中，金额在10亿元以下的占比高达79%。

　　从物业类型来看，办公、综合体资产在第三季度表现亮眼，尤以综合体为甚。例如，上海星荟中心40%股权以约17.2亿元底价成交，由印尼金光集团拿下；山东实业企业瑞冬集团旗下公司则以1100万港元“抄底”了上海证大价值28.766亿元的资产包。

　　“考虑到房地产交易市场的滞后性，以及节前楼市新政频出、9月美联储首次降息、国庆前后A股迎史诗级大涨等多个因素，预计四季度成交有望迎来新一波行情。”戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰向《华夏时报》记者指出。

　　投资型买家占比持续增加

　　据戴德梁行统计，从物业类型来看，办公、综合体资产Q3表现亮眼，尤以综合体为甚——印尼金光回购星荟中心40%股权、山东空调收购证大资产包两宗交易总金额就已接近40亿元，占据整个上海Q3成交的三成以上。

　　买家类型则涵盖能源、实业、金融机构以及个人等。例如，一家能源类买家收购了上海静安区的静安NEO项目，物业面积超过6700平米；上海万栊商业管理有限公司还在阿里拍卖平台以8.3亿元的价格，拍得位于黄浦区的甲级办公楼三盛宏业大厦。“天眼查”平台显示，上海万栊商管公司的实控人同时持有山东吉融新材料科技有限公司95%股权；

　　今年7月份，上海星耀房地产公司以15.15亿元的价格将星光耀广场二期1号楼卖给上海汇融东方科技发展有限公司。天眼查信息显示，河南投资集团有限公司持有上海汇融东方科技发展有限公司100%股权，而河南投资集团的实控人，为河南省财政厅；

　　锦和资管联合其他机构以4.6亿元价格收购了创邑旗下的创邑MIX·安波路商业项目，面积近2万平米；另有一位个人买家收购了位于黄浦区绿地外滩中心的部分商铺，面积近900平米。公寓、酒店仍受个人投资者及高净值客户的追捧，但因单体体量较小，成交总额占比暂不明显。

　　第三季度，来自投资型买家的成交额已占到总市场成交额的93%，入手项目以高品质、核心地段的办公楼为主。同时，个人投资者依旧活跃，偏好1亿左右的办公及商业。

　　仲量联行的报告也指出，今年三季度，在上海投资市场上，投资型买家占比持续增加；外资呈现明显回归趋势，投资交易占比从二季度的3%提升至37%；买家构成方面，企业及高净值人士对上海的投资热情显著升温，合计投资交易占比达到57.6%，成为推动本季度市场活跃的重要力量。

　　仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，随着美联储的降息政策实施以及中国央行降息降准的落地，一系列举措共同推进了市场的向好发展。房地产市场将再迎利好，预计未来将有更多大型机构投资者重返市场，共同推动上海市场成交量迈上新的台阶。

　　零售新格局正不断形成

　　零售市场则是第三季度上海商办市场的最大亮点，多个热点项目入市，市场活力明显提升。

　　来自仲量联行的数据显示，上海零售物业租赁势头在2024年第三季度进一步改善，全市整体净吸纳量达到34.3万平米，这主要得益于新入市项目的良好预租表现，以及现有零售物业项目通过加大招商力度，有效填补了空置面积。

　　据戴德梁行统计，2024年第三季度，上海共录得上海荟聚购物中心、西岸梦中心、HAI550、前滩公园巷、佘山旭辉里和花木时光里七个新项目入市，新增零售面积共计约57.5万平米，推升上海全市总存量增加至约2395.34万平米。

　　而三季度的租赁需求主要来自平价餐饮、运动服饰、时尚潮牌、本土设计师品牌和潮流玩具杂货等类别。与此同时，时尚及生活方式业态扩店势头有所回暖，“户外经济”也热潮涌动，户外运动品牌有望成为零售赛道的持续增长点。

　　零售新格局正不断形成的同时，空置率也明显下降：根据仲量联行的数据，今年三季度，由于业主愿意提供更为灵活的租约和优惠条件以吸引和保留租户，上海核心商圈空置率从9.2%下降至8.0%，非核心商圈的空置率也从13.2%下降至12.7%。

　　而供应的不断增加，也令全市平均租金继续下行。例如，核心商圈首层平均租金环比下降1.3%至46.1元/平米/天；非核心商圈首层平均租金环比下降2.0%至16.3元/平米/天。

　　仲量联行华东区零售地产部总监黄臻分析称，随着年轻一代逐渐成为消费的主力军，预计平价潮流服饰、运动服饰及装备、二次元相关产品和潮流玩具杂货将继续受到青睐，其门店扩张更为积极。