■励莹

　　如今，写字楼市场正经历着前所未有的变革。从增量时代步入存量时代后，世界各地的商务楼宇纷纷开始寻求通过转型或创新来重塑自身的竞争力。

　　观察多地楼宇更新案例后，我们发现，无论是通过适应性再利用、引入新业态、政策激励，还是街区改造进行整体升级，重塑楼宇的关键都在于适应市场需求的变化和因地制宜。

　　新宿住友大厦：超高层建筑中的全天候活动场

　　日本新宿住友大厦建于1974年，位于东京新宿区，曾是日本首座突破200米天际线的超高层建筑。在建成近30年后，这座大厦开始面临楼宇更新的问题。

　　根据新宿副都心区域环境改善委员会记载，1991年，日本泡沫经济的巅峰时期，东京都厅迁至新宿，自此，新宿的城市功能开始集聚。到2010年前后，这里成为约20万人工作的商业聚集地，包含购物、商务办公、住宿、教育、医疗等多种功能。

　　然而，问题也逐渐凸显。

　　此时的新宿，尽管拥有大量超高层建筑区和丰富的街道空间，但约80%的开放空间反而消失。公共空间的破碎、通勤成本的上升和城市多元化发展的需求，叠加新宿复杂的地形结构，大大阻碍了人们的正常洄游性，削弱了城市中心区域的活力。

　　于是，在2014年3月，日本政府提出“西新宿城市发展指南”，其中明确了城市开放空间的综合利用，制定了在公开空地和楼宇建筑大堂空间设置活跃设施、促进区域间洄游、加强灾害对策等方针。

　　而住友大厦的翻新改造即是该指南发布后该区域的优秀案例。

　　新宿住友大厦的改造主体部分是在室外广场上覆盖一个大型玻璃屋顶，这成了“日本国内最大级别的全天候型活动空间”。

　　在广场空间的设计和运营上，住友大厦也下足了功夫。在空间设计上，这里采用了“无立柱”设计，天花板最高约25米，最多可容纳约2000人，配备了4K、564英寸的大型视觉显示屏，以适应各种活动布局需求。在运营配套上，这里全年无休，配备了完善的空调设施，离新宿站步行8分钟，与都厅前站直接相连，日均乘客量达353万人次。

　　资料显示，该项目获得了日本国家战略特区的认证，以实现“繁荣、无障碍化、灾害时的临时避难设施保障”等为目标，积极履行超高层建筑在公共性方面的职责。基于此，政府部门和民间私营机构开始积极沟通，为创造更具吸引力的商业环境通力合作。

　　值得注意的是，翻新改造工程是在大楼使用的同时进行的，施工在完全不影响大楼外观和办公空间的前提下，在大楼使用期间完成了减震翻新工程。在大屋顶的搭建过程中，通过地面结构缝与原有建筑在结构上分离。同时，减震系统利用原有的设备阳台，通过连续连接设于2层的减震器和3—49层的调谐杆（减震柱）联动建筑动能以吸收能量，最大限度利用建筑本身的结构进行功能升级。

　　目前，该项目通过公共和民间私营部门携手，共同推进新宿地区的城市结构重构工作，实现了在私有土地上构筑公共空间的落地，并由此提升建筑本身的价值，带动建筑周边街区的活力发展，展示了超高层建筑改造在优化城市功能和价值时的潜力。

　　PONG大楼：单体建筑的多功能革新

　　在日本，楼宇更新已经成为城市更新的重要一环，与楼宇周边街区、住宅、公共设施、公共空间等几乎做到了协同焕新。那么，针对一个单位建筑而言，楼宇的改造应该如何进行呢？

　　新近完成改造的法国“PONG大楼”项目或值得参考。

　　这座原建于20世纪70年代的建筑位于法国巴黎第十五区，有近8000平方米，曾经是ADOMA总部大楼，因空置时间较长而进行整体改造。2024年，经过CALQ和Bond Society事务所的全面改造后，该大楼现已成为独一无二的综合性空间，集共享居住空间、共享办公空间、电子竞技中心、咖啡厅和餐厅等多种功能于一身。

　　该建筑由三个叠加的体量构成，彼此之间通过空心连接层隔开。

　　其中，大楼上部是由初创公司Colonies开发的共享居住公寓，拥有植被覆盖的开放式屋顶。建筑师将这一新功能与原有建筑进行融合，基于不同的功能分区将大楼上部划分为共享空间（大厅、楼梯平台、体育馆、洗衣房等）、半私人空间（共享生活区）和私人空间（个人住房）三个部分。

　　这里的居住空间以舒适、开放为主。大楼内共有96套公寓，同时配备了舒适的家具和家电设备。楼层的凉廊和露台则可将住宅空间延伸至大楼其他室内空间。

　　由办公楼改住宅，居住空间的隔音效果是许多人考虑的问题，因此，该大楼在改造时，建筑人员特意加固了楼板和每个卧室之间的隔音板，以确保住户的私密性及空间的安静。

　　大楼的中低层则主要用于联合办公。据描述，这里更像是一个孵化器场所或是一个跨文化、跨代际交流的多功能场所。

　　大楼前三层的联合办公空间主要采用开放式布局，天花板高度经过优化后，能够构成不同功能分区之间的空心接缝，既适应功能的融合，也构成了空间的轮廓。这一部分的内部设计则利用了大玻璃窗立面，与大楼外部的城市空间形成视线上的交流。

　　地面层和地下层则被改造成向公众开放的双层活动空间，不同区域呈现出各具特色的设计风格。为了满足不断变化的生活方式，该空间为年轻的专业人士提供了一系列新的具有互补用途的空间，如咖啡馆及社区中心。

　　樱丘町：从商办聚集地到多功能生活圈

　　在日本，除了像住友大厦一样在大厦原有基础上进行改造重组的模式，还有另一种楼宇更新的方式——拆除重建。

　　日本东京涩谷区的樱丘町曾是许多中高层商办楼宇的聚集地。与住友的困境类似，随着城市人口的增加、城市人群需求的变化，该区域动线混乱、功能杂糅，且大型活动承载力不足等问题逐渐暴露，该区域楼宇和其他地产的商业价值受到极大的限制。

　　于是，在东京不动产株式会社的参与下，Shibuya Sakura Stage即“涩谷樱花舞台”项目开始实施，这是一个融办公、商业、教育、文化及住宅等多种功能为一体的大型综合设施项目，该项目不仅针对区域内的楼宇，而且将楼宇和周边街区的其他空间进行整合改造，包括两个街区、两座塔楼、一个露台和一幢中央大楼。

　　其中，SHIBUYA塔提供舒适且开阔的办公楼层，灵活容纳各种规模的企业；中央大楼的低层部分设有大规模商业区，传播前沿趋势和文化；SAKURA塔则将高层部分建设成环保高端公寓，以实现都市白领城市中心的舒适生活；SAKURA露台主要提供绿色空间和休闲设施，也可承办大型集会活动。

　　“涩谷樱花舞台”是涩谷地区唯一的住宅共存的建筑集群，可以与涩谷站周边现有城市功能联动，形成“工作、娱乐、居住”的无缝连接，并以此为契机，使该地区形成充满活力，适合多代人居住和访问的城市空间。

　　考虑到涩谷也是东京外国人重要的聚居地，为了给访问涩谷的外国商务人员及其家人提供便利的生活环境，强化国际竞争力，“涩谷樱花舞台”引入了国际化的服务公寓、育儿支持设施和医疗设施。例如，在SHIBUYA塔的7层引入了“国际医疗设施”，在SAKURA塔的中低层设置了国际化的育儿场所。

　　另外，随着城市功能走向多元，城市中心对于科技创新和艺术演出的需求大大增加，相应需求在“涩谷樱花舞台”也有所体现。例如，SHIBUYA塔的38层设置了“创业支援设施”，可以实现对促进交流、信息发布及办理各类手续的支持；中央大厦在高楼层设有该地区最大级别的创新创造场所“Deep-tech Accelerator”，以培育和支援科技领域的创业公司为目的；而位于各大楼中低层的活动、露台空间则可为内容创意、艺术表演等产业提供充足的展示空间。

　　租户诉求清单

　　1 有大窗，或者有很好的景观位。

　　2 公共空间如电梯、楼道、阳台运维良好。

　　3 有生活或服务配套设施，如咖啡馆、健身房、便利店、停车区等。

　　4 租户彼此之间可形成生态，或产业链，或生活圈，可彼此引流。

　　5 有节能、健康、智能类设施，如智能新风系统等。

　　6 管理方可就政策、流程等有帮助或建议。

　　7 邻里有温情，融入社区，活动多元，有生活氛围。

　　（龚丹韵整理）