10月以来，REITs市场震荡调整，中证REITs（全收益）指数下跌1.12%，REITs各板块行情分化显著。从三季报来看，消费基础设施项目的表现较亮眼。目前，消费基础设施类REITs的估值相对较低，未来有望得到释放。

　　在已上市的47只REITs项目中，10月以来仅有13只项目上涨，其余悉数下跌。其中，华夏华润商业REIT等多只消费基础设施项目涨幅居前，多只保障性租赁住房项目跌幅居前，产业园区、收费公路项目的分化较大。

　　图：10月以来涨幅居前与跌幅居前的REITs项目

　　（资料来源：Choice数据，财联社整理）

　　中泰证券地产研究团队指出，近期受宏观的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳回升，整体的风险偏好有所提高，对REITs等偏防御性资产估值产生一定压制。

　　从三季报的表现来看，消费基础设施REITs的总体表现最为突出。中信证券FICC首席明明指出，得益于运管机构充分发挥主动管理能力，消费基础设施REITs运营稳中有升，出租率维持高位，完成度视角下大部分资产的营收均超额完成招募说明书预测。

　　根据三季报，华夏华润商业REIT今年三季度实现收入1.87亿元，环比增长7.4%。三季度末，出租率 99.30%维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%提升1.8个分点。其在三季报中表示，目的性消费、体验式消费正在逐渐占据购物中心行业的中心位置。购物中心运营顺应这一趋势，将经营重点放在提升客流水平和转化率，追求更高效满足消费需求，不断通过调改升级、项目存量改造、非标商业等方式，扩大自身的客群覆盖面。

　　中金印力消费REIT三季度实现收入8505万元，环比增长17.96%。三季度末出租率为98.98%，可供分配金额高于招募说明书同期预测水平。其三季报指出，基金将继续深化与全国连锁品牌及本地品牌的战略合作关系，深入挖掘引入具有本地特色、符合消费变化趋势的新锐品牌，拓展与文化产业、社区、高校等不同行业创意资源的合作。

　　中金基金创新投资部负责人刘立宇近期在2024观点商业年会上表示，当前消费类基础设施REITs的平均分红率在5%以上，而保障房REITs大约在3.7%，这体现了消费基础设施类REITs处在一个相对估值较低的位置。机构目前对消费市场未来的看法还比较谨慎，随着有更多的机构注重REITs投资分子端资产的分析，消费基础设施REITs在二级市场的估值有望得到释放。

　　相较之下，其他产权类REITs的三季报分化更明显。如产业园板块三季度收入环比再度转负，中金公司的研究团队分析，在招商环境仍未明显改善情况下，二线产业园三季度经营普遍环比下滑。物流仓储行业持续受到供需端压力影响，整体调整或仍在进行中，短期内“以价换量”趋势或将更为明显。

　　三季报显示保障房REITs基本面保持稳健，而平安固收首席刘璐指出，保障房REITs因估值较高、供给增加，近3个月持续调整。

　　华泰证券固收研究团队认为，机构“资产荒”背景下，公募REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，仍具备中长期投资价值。短期来看，年底机构“落袋为安”增添不确定性，权益市场修复、REITs新上项目增加、发行审核提速对资金起到一定的分流作用。从三季报业绩来看，业绩稳定的资产可逢调整适当增配，如量价齐升的保租房、运管能力强的消费以及基本面边际向好的高分派资产。

　　明明提示，三季报披露后，相关业绩说明会、投资者开放日等活动也将陆续举办，市场或围绕基本面的增量信息进行交易。