开篇先写结论：未来2年内，中国21个超特大城市的房贷利率将进入2字头时代！

那么，对购房者而言，房贷利率的持续下降意味着什么？这对楼市而言又是什么信号？

同时，对于存量房业主而言，大家关心的“怎么少给银行支付钱”，在这篇文章中均有答案！

今天的文章就从现状、趋势、影响三个维度分别给大家说说！

01

先和大家说说，目前中国21个核心城市房贷利率的现状。

——广州。

7月17日广州工、农、中、建四大国有银行宣布：首套房利率由之前的3.4%将至3.2%，二套房仍停留在3.8%。

不过呢，广州的贷款业务非常卷，很多外资银行为了抢生意，已经把房贷利率降到了3%-3.1%附近，所以广州房贷最低利率：已经是3%了

从目前的情况看，北京地区的房贷利率是3.5%、深圳3.5%、上海3.5%，只有广州率先降至3.0%到3.2%区间，为四个一线城市最低。

那么，接下来一线城市房贷利率会不会降呢？

我明确的告诉大家：肯定会降

就像之前低首付、限购政策一样，都是广州最先行动，接下来就是市场机制最灵活的上海、跌幅最惨的深圳、然后是帝都北京！

——说完一线城市，再来看看二线城市。

这几天强二线城市杭州、南京、苏州房贷利率也降至3%附近，其中杭州和南京降至3.05%，杭州降至3.15%。

而大湾区的两个产业重地东莞和佛山也在最近降低了房贷利率，分别降至3%、3.15%；

由此不难看出，中国21个超特大城市全线降低房贷利率到3%附近，在2024年是大概率事件。

文章至此，有伙伴会问：成都、重庆、武汉、长沙、西安这5座城市的银行，是不是有点“贪心”。

我感觉，有点！

因为截止发稿之日，这5城的房贷利率仍然徘徊在3.5%附近，其中武汉虽然降低了公积金房贷利率，但银行的商业贷利率在全国来看仍然偏高！

不过我告诉大家，也不用焦虑，这5座城市降低房利率只不过是时间问题。

因为有些城市已经把房贷利率降至“2”字头了！

——比如云南玉溪，在7月17日就把房贷利率降至了2.95%

从城市能级的角度看，城市能级越高，贷款利率相对就高，城市能级越低，贷款利率相对就低！

但我告诉大家，未来2年内，不管城市能级是高，还是低，中国的房贷利率将全面进入“2”字头时代！

换句话说，2023年之前利率是4%字头时代，2023年到2024年是3%字头时代，未来的2025年到2026年是利率2%字头时代。

那么，利率4%、3%、2%对购房者而言，到底意味着什么？

我在这里简单算几笔账。

——4%

按照100万，30年等额本息计算，4%利率月供是4774元

——3%

按照100万，30年等额本息计算，4%利率月供是4216元

——2.8%

按照100万，30年等额本息计算，4%利率月供是4108元.

也就是说，从2022年成交量下降，利率下调到现在，月供的总利息减少了14万多；

未来利率继续下调到2%以上，那么总利息将减少22万多！

如果时间再拉长到2018年5.88%的利率来看，那么按照300万贷款等额本息计算，总利息已经减少了130万！

所以，利率这个事情，看着调整都是“很少的基点”

但累积来看，威力还是非常大的！

02

我为什么说未来2年中国的房贷利率将全面进入“2”字头时代？

主要原因有三个，我从三个维度给大家说说；

1、历史使然

大家要明白这“利率”这东西不是现代社会独有的东西，早在中国古代就有了，

只不过在古代，这玩意没有像现代社会一样“统一管理”，都是各个当铺收取财物，然后放“印子钱“

哈弗研究院有一份研究，就是将美国、英国、德国、荷兰、法国、意大利、日本、西班牙这8个国家从1317年到2018年的真实利率做了统计，得出了一个结论：

平均每年真实利率降低0.0175%。

具体大家可以看下面这两张图。

这份报告我看了一边，从成因角度看，并没有说明几百年的历史轨迹中到底是人口、战争、技术、什么条件影响了利率长期走低！

但从结果角度看，利率下降的趋势是明显的！

不过呢，我个人认为，底层逻辑逃不开信用货币“印钱多”、“收钱少”的原因！

所以，低利率是经济发展的必然结果，也是现代货币特有的产物。

换句话说，当经济发展到一定规模之后，利率长期向下是大趋势。

这点看看欧元区、美国、日本近20年的利率走势就清楚了！

2、中国利率走低早有预兆。

关于中国利率长期走低的预判，我在2023年7月份就写文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》告诉大家了。

要知道在2023年7月份的时候中国大部分城市的房贷利率在3.5%到4%，那么我为什么提前1年就告诉大家利率一定会走低呢？

原因有二：

第一个原因：国债收益率

这几年我们的利率之锚，10年期国债收益率一直在下降。

前段时间，央行借入国债然后在二级市场卖出的消息轰轰烈烈了，那么央行为什么这么做？

从明面上看是央行做空债市，挤压资金进股市，但从底层逻辑看，就是为了打“空头小鬼”，让利率稳一稳不再继续下跌！

因为10年期国债收益率是中国的利率之锚，但前段时间大量的资金进入长债，把国债收益率都干到了2.2%了

第二个原因：就是GDP增速与货币宽松

这部分内容太复杂了，我用最简单的方式给大家说说！

从GDP增速看，我们在未来3-5年内不会高于5%，但因为我们的GDP总量达到126万亿，要想继续保持5%的增速就必须让“投资活跃”。

那么，如何让投资活跃？

答案就两个。

第一印钱实施宽松货币；

第二降低利率让“借钱“的成本低于投资的机会收益；

换句话说，借钱的成本要降低。

同时，利率降低也有利于当前债务周期负债企业的还债压力，因为利率降低，不仅房贷少还了，企业贷款也会少还1

所以，从当前经济大环境看，降低政利率也是必然！

3、我们已经启动

7月8号央行公布了一个消息，就是利率以7年逆回购加、减点进行货币投放！

购房者也不用仔细区分什么是“逆回购“、什么是“正回购”但大家要记住：

以前，咱们的房贷利率LPR是根据中期借贷便利来确定的；

现在和未来，咱们的房贷利率会根据7天逆回购利率来确定！

而7天逆回购的利率标准是1.8%，按照央行公布的减20基点和加50个基点来推算，未来我们的利率走廊是1.6%到2.3%之间。

所以，房地利率在未来降至2字头，只不过是时间问题！

为啥是时间问题？

因为银行是房贷利率"越高越好“”的受益方，反正给大家“减少利息”这件事，他们是能拖延就拖延！

文章至此，那么问题来了，存量房的利率会降低吗？

我明确的告诉大家：肯定会降

因为从过往经验看，但凡房贷利率下降，而存量房利率保持不变，就会出现“大量的提前还贷”情况。

其实也不是真的提前还贷款，而是大家把房贷偿还之后，再抵押到其他银行而已！

还有一个因素，就是购房者和银行签订的银行贷款合同条款通常写得日期是每年1月1日或者贷款发放日，所以存量房带来利率调整有个“时间标准”.

03

最后，说几句。

一、低利率与买房

大家看到利率不断下降，会不会这样想：既然利率会降，我还需要买房吗？

来，给大家看看2008年的情况。

2008年央行为了救市把基准利率X0.85倍，下调到0.7倍！

2008年的利率数据图没找到，找到2015到2024年1首套房利率、房价走势图！

从2015年和2017年利率和房价的走势震荡周期看，从利率不断降低，到房价筑底攀升，时间周期大概在2年！

2、美联储降息

目前来看，2024年美联储降息的概率大涨，在这种情况下，央妈会不会逆势“加息”还真不好说！

就说当前这经济大环境，按道理“必须放水”，但央妈前段时间不也“收水”打击空头吗！

所以，长期来看利率下降是趋势，但房贷利率2.8%到2.9%上下浮动就已经到头了！

同时，还有一个关键点：随着政策利率下降，国内保险、理财、存款利息和回报率会进一步下降，在这样的前提下，除了博弈“熊长牛短”房价上涨，还有更好的投资吗？

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