二代接班仅半年，港资商业地产龙头恒隆地产（00101.HK）股价一路下行，上半年业绩也暴露出增收不增利的困境。究其原因，主要受到内地奢侈品零售销售不景气影响，除大连恒隆广场租金收入实现正增长之外，恒隆地产其余内地商场的收入全线下降。

　　7月30日，恒隆地产股价收报5.64港元/股，跌11.74%，午盘一度跌超15%。引发股价震荡的原因是当天中午该公司公布的2024年中期业绩：归母净利润10.61亿港元，同比减少55.68%。更为重要的是，该公司管理层作出了降低派息的决定：拟派中期股息0.12港元，同比减少33.33%。

　　盈利能力减弱，中期派息又大幅减少，恒隆地产投资者开始用脚投票。据管理层解释，减息是为了保留多一点现金，以待后续可持续发展。恒隆地产2023年末期息虽然保留了0.6港元的一贯水平，但却在今年6月以2.13亿新股的以股代息方式完成。此番又调降中期股息，业内人士分析指出，后续可能会持续以股代息，直至内地在建的几个高端商场完工。

　　曾经的内地高端商场收租“一哥”，也扛不住奢侈品零售的下行。坏消息是，有机构预测，进入第三季度国内奢侈品零售市场依然充满挑战。

　　奢侈品销售疲弱影响业绩

　　财报数据显示，恒隆地产内地商场租金持续承压。一线城市高端商场租金出现下调，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场收入分别为8.19亿元、5.89亿元，同比分别下跌8%、4%。二线城市的高端商场租金也出现不同程度的下调，只有大连恒隆广场半年度租金收入1.44亿元，是唯一实现正增长的恒隆广场。

　　同策研究院研究总监宋红卫表示，当前持有型物业运营增收不增利的情况比较明显，由于零售业的下降以及办公领域的消费调整，企业物业租赁收入下行比较明显，这对集团财务产生较大的影响。随着运营难度增加，企业也会留存部分盈利以备未来战略调整以及必要的成本支出，导致分红派息也大幅下滑。

　　尽管恒隆地产首次调降股息，但基于此前较高的股息收益率，有投资者匡算得出结论：假设全年派息同样下滑33%，意味着潜在股息收益率将为8.2%，与其他港资商业地产开发商基本一致，但仍低于股息确定性最高的太古地产。

　　虽然恒隆地产下调派息属市场预期之中，但由于下调幅度比预测更大，市场负面反应也较多。恒隆地产管理层却认为，减派息后股息率仍达约9%，在同行中属于有吸引力的水平。

　　通过减息多留一点现金在手，显然是恒隆地产当下的不二之选。部分国际咨询机构认为，恒隆地产收入增长预测减慢及股息预期下调，相比之下，新世界、太古地产的股息回报率较具有可持续性，其中太古地产净资产负债比率可以维持在约13%的低水平，但港资房企基本会有潜在的减息倾向。

　　咨询机构对于奢侈品销售行情及港资商业地产未来发展同样持保留态度。瑞银一份研报显示，今年以来国内奢侈品销售额下跌约10%，其中5月至6月跌幅加大，预期今年下半年至2026年间，奢侈品牌可能会放缓在中国开设门店的步伐。

　　机构认为，未来并不排除高端商场以减租来挽留奢侈品租户。据第三方机构分析，由于主打高端消费的购物中心建设周期至少需要四年，因此预期快将开业的高端商场将面对一定的租金压力。

　　从半年业绩看，恒隆地产面临的主要问题是内地商场租户销售额同比下降13%，香港主要租户2024年上半年恢复续租呈负增长，零售前景不佳等。与此同时，投资者关注资本支出以及股息的租金现金流是否充足。

　　数据显示，今年上半年，恒隆地产净负债率达到32.9%，比2023年年底的31.9%略有上升。

　　前述第三方机构指出，今年第三季度，内地奢侈品市场仍充满挑战，在高息的财务环境下，恒隆地产当务之急是减债。有机构预测，恒隆地产的资本负债比率将于2026年见顶，达到约35%的水平，同时预期今年资本开支将达到60亿港元的高位，未来三年总资本开支料回落到50亿港元。

　　二代接班：继续“保本保命”

　　在今年年报发布期间，恒隆地产创始人陈启宗宣布退休，同时也发出了与投资者交流的最后一封信，信中提及，经历结构转型期的阵痛，企业要以保本保命为主。

　　陈启宗的儿子陈文博接过这个商业帝国后，也接过了“保本保命”的锦囊。

　　半年来，陈文博对恒隆集团及恒隆地产的运营成果体现于这份中报里。据恒隆地产2024年中期业绩，恒隆地产总收入增长17%至61.14亿元港元，其中确认物业销售收入12.28亿港元。尽管恒隆地产营收延续了上涨的趋势，但中期纯利润较去年同期下降约55.68%。

　　对于接班之后是否出现管理理念的变化，陈文博解释称，内地消费信心恢复需要时间，自去年5月中旬开始，高端零售消费已经出现下滑迹象，但是下滑时长出乎意料。

　　陈文博分析指出，内地零售市场目前面临比较困难的环境，公司面对的压力远大于管理团队此前所预计。“为了未来的可持续发展，必须减息（少派发股息）33%。这也主要基于公司还有31.9%的净负债率。”陈文博表示，公司在去年年底已经明确，在现金流允许的前提下，首先是降负债，其次是派发股息，第三才是继续投资。

　　零售消费疲弱给恒隆业绩带来挑战，陈文博预计，未来一年市场都将处于较强的逆风而行态势。

　　那么，恒隆地产做好穿越周期的准备没有呢？据恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏透露，为增加客流量及刺激消费，恒隆地产会持续优化租户组合、在各物业加强多项以客为尊、增进客户联系的推广活动，并改良设施及服务以进一步提升整体购物体验。此外，恒隆广场将通过和主要品牌合作带来良好的客流量，商场品牌仍然对高端购物者有吸引力。

　　“谁也不想股价走低。”陈文博一边对投资者坦承无法左右股价，一边开启现金护盘模式。据6月13日公告披露，近一年来，恒隆集团通过附属公司增持了6200万股恒隆地产股份，涉资约6.09亿港元。目前恒隆集团持股恒隆地产比例达到了61.51%。效果如何？投资者将会拭目以待。