“中考”揭榜，行业优等生中海如期交出一份在董事局主席颜建国看来“含金量高且来之不易”的成绩单。

　　今年上半年，房地产行业仍未走出调整周期，市场持续下行。国家统计局数据显示，全国新建商品房销售额同比下降 25%，仅相当于行业高点2021年上半年的50.7%。

　　中海统筹发展与安全，在充满不确定性的大环境之下，聚焦主流城市、主流地段、主流产品，积极构建确定的小环境，取得超越对手、超越平均的经营业绩。

　　报告期内，中海实现收入869.4亿元，核心股东应占溢利106.4亿元，核心净利润率12.2%，继续保持行业领先水平。经营层面，中海逆势争先，房地产开发业务实现合约销售额1484亿元，权益销售额位列行业第一，市占率上升至3.15%，持续跑赢行业；商业运营收入同比增长20%至35.4亿元；其他业务内外部收入34亿元。

　　尽管当前国内经济与房地产市场仍面临多重压力与挑战，中海一贯以积极的心态看待“危中之机”，塑强核心竞争力，在行业大变局中进一步巩固提升行业地位。

　　属于长期主义者的时代，已经到来。

　　市场份额持续扩大

　　行业大洗牌，高潮时不冒进、低谷时稳得住的中海，从容在场，扎实提高市场份额。

　　今年上半年，中海实现合约物业销售额1483.8亿元，对应销售面积544万平方米。根据中国指数研究院统计数据，中海全口径销售额排名行业第二，权益销售额排名行业第一。

　　“我们年初给出了销售目标指引，全年希望稳中有升，供货与销售铺排也是按照这个目标努力。上半年我们完成1484亿元销售合约额，在十强房企中同比降幅是最低的，7、8月份还将保持一个同比正增长。”中海行政总裁张智超表示。

　　值得一提的是，如今年年初业绩会上管理层所言，中海在国内房地产市场的占有率进一步提升，较2023年末增长0.49个百分点至3.15%。

　　这主要得益于中海强聚焦一线城市的策略，在下行市场展现韧性，收获硕果。

　　今年上半年，中海在北京、上海、广州、深圳四个一线城市实现合约物业销售额744亿元，占总销售额的62.7%，上海徐汇西岸项目和建国东路项目、北京中信城项目、深圳深湾玖序项目等是业绩贡献主力。

　　3月，上海中海·顺昌玖里开盘，当日基本售罄，销售合约额196.5亿元，创造全国商品房单盘单次开盘销售总金额历史纪录。6月，中海面向改善型客户的战略顶线产品玖序系项目在北京、上海、深圳、南京等多个城市推出，收金228亿元。

　　颜建国称，中海聚焦的改善性需求，市场规模依然庞大，是数万亿元的大市场。“上半年，公司在多个城市首次推出中海玖序系高端产品，逆势热销，量价兼得，印证了改善性需求的韧性。”

　　张智超透露，今年下半年，中海有450-500亿元新增供货，“我们有条件实现全年稳中有升的销售目标，有信心完成全年目标和任务。”

　　“明天业务”强势增长

　　稳住房地产开发业务基本盘之余，被中海称之为“明天业务”的商业业务进一步放量，实现双位数的强势增长，有力提振业绩。

　　中海始终坚持高质量发展战略，深耕城市运营领域，专注打造以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理平台，业务模式独特稳健，高质量发展积厚成势，多措并举构建规模与效率平衡发展。

　　报告期内，中海商业业务实现收入35.4亿元，同比增长19.8%。写字楼板块与购物中心板块均在市场调整期取得亮眼表现，分别实现收入17.6亿元、11.1亿元。

　　中海写字楼业务顶住市场下行压力，依托品牌影响力和成熟商办资产管理能力持续保持稳健经营，期内新签约建筑面积56万平方米，推动收入逆势增长6.4%，5年复合增长率约为7%，经营局面稳定可持续。

　　购物中心板块继续保持高速增长，收入同比大幅提升57.6%，5年复合增长率约为25%，期末出租率达96.6%。

　　中海环宇商业MAX产品的首秀之作上海真如环宇城，以95%招商率、近300家进驻品牌、近40%首店的成绩开业，各品牌取得全国第一或上海第一的开业成绩。凭借市场正向反馈，真如环宇城荣获「2024年中国不动产商管“国际消费”领域标杆项目(企业)奖」及「莱顿商业—2024购物中心创新引领奖」等行业奖项，商业物业标杆影响力持续提升。

　　报告期内，中海新签约管理三个外部商业物业， 分别位于北京、深圳等高能级城市的核心地段，轻资产管理业务实现规模化发展，专业资产管理服务价值进一步释放。

　　“基于公司多年积累的资产布局和全业态运营能力，我们也在持续构建大资管综合竞争优势，并推动业务高质量发展。”中海副总裁王林林称，中海将会察大势，捕捉优质商业资产并购机会，进一步提升商业收入占比，持续优化资产结构。

　　攻守兼备的发展韧性

　　行业下行转折期，中海凭借一以贯之的稳健作风，战略笃定、财务稳健、资金充裕，夯实护城河，在大洗牌中进一步巩固竞争优势。

　　中海坚持审慎稳健的财务策略，未触及“三条红线”任何一条，各项指标继续保持行业领先。中海副总裁郭光辉介绍，截至今年6月末，中海资产负债率为56.1%，剔除预收账款后的资产负债率为50%，净借贷比为38.7%，扣除受限制现金后的现金短债比为1.9倍，保持1002亿元的在手现金，“动能是充足的。”

　　报告期内，中海境内外融资438.3亿元，提早或按期偿还债务468.7亿元。“上半年我们归还美债和银行的香港贷款163亿元，净减少汇率风险敞口120.3亿元，形成的币种结构人民币占比达到了74.8%，这个结构对我们整体降息、降敞口都有非常大的好处。”郭光辉指出。

　　基于期内的突出表现，标普全球上调中海信用评级从BBB+/稳定至A-/稳定，这标志着中海成为目前唯一获得标普全球A-信用评级的内房上市公司。郭光辉表示，标普全球上调评级体现了国际评级机构对中海资金管道畅通、业务基本面稳定、投资能力强的充分肯定。

　　本次评级上调后，中海在三大国际评级机构的信用评级持续保持中国房地产行业领先地位——惠誉A-/稳定，标普全球A-/稳定，穆迪Baa2/稳定。

　　财务健康且在手现金宽裕，为中海构建了张弛有度的施展空间。

　　今年上半年，中海在4个城市新增6幅土地，总购地金额128.9亿元，新增总货值279.9亿元，新增土地储备总建筑面积为117万平方米，其中一线城市占比67%。截至报告期末，中海土地储备总建筑面积为4905万平方米。

　　“地买的不多，主要原因是一线及核心城市的优质土地供应不足。”颜建国强调，下半年中海将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目。

　　张智超续称，除了关注公开市场，中海也将积极关注收并购、城市更新的投资机会。“上半年公司在西安收购了一宗金地集团的城市更新项目，下半年公司投资的量和质都会保持稳健、保持行业领先水平。”

　　前路依然迷雾重重，但中海已经做好了准备。

　　“本集团拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机会，拥有攻守兼备的发展韧性，有信心以稳健优异的经营绩效回报股东的信任。”颜建国说。