“2024年房地产市场处于调整转型期，行业已全面进入成长时代，房企面对的困难和挑战将更加艰巨和复杂，今年必将成为房地产行业又一个重要分水岭。”
8月28日，在华润置地（HK01109，股价21.05港元，市值1501亿港元）举行的2024年中期业绩会上，董事局主席李欣表示，房地产行业已经全面进入存量时代，华润置地较早开始提出从单纯依赖增量转向库存去化，在这一过程中打下了很好基础，团队也对全面去化达成了思想统一，培养了能力。接下来，公司会围绕全面去库存发展，加速经常性收入占比持续提升。
中报显示，华润置地上半年实现营收791.3亿元，同比增长8.4%；归母净利润102.5亿元，同比下滑25.37%；毛利润176.3亿元，同比下滑5.85%；签约金额1247亿元，同比下滑26.7%。
报告期内，华润置地扣除本期投资物业评估增值及加回本期处置部份投资物业项目之已实现累计评估增值后的核心股东应占溢利为107.4亿元，每股股东应占溢利为1.44元，每股核心净利润为1.51元。
开发销售业务拖累利润指标
“上半年公司经营业绩跑赢大势，基本完成了中期业绩的目标和管理任务。”李欣在业绩会上表示，下半年要摒弃惯性思维，把工作重心转移到去库存，同时应对形势变化的不确定性，防范风险，穿越周期。
《每日经济新闻》记者注意到，上半年华润置地整体营收稳步上升，同比增长8.4至791.3亿元%。包括开发销售业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务和生态圈要素型业务，在上半年均实现不同程度增长。其中，增速最明显的是轻资产管理业务，增速达17.6%，贡献营收58.9亿元；占业务大头的开发销售业务营收则增长8.3%至591.3亿元。
占比最大的业务仍是开发销售业务，该业务占到华润置地上半年总营收的七成以上，但其贡献的核心净利润为52.2亿元，同比下滑19%。显然，开发销售业务在一定程度上拖累了华润置地上半年的核心净利润指标。
在中报中，华润置地对不同细分业务也给出了明确定位：“开发销售型业务要妥善应对行业风险，穿越行业周期；经营性不动产业务要继续发挥‘业绩稳定器’作用；‘大资管’业务要加快发展成为第二增长曲线；华润万象生活要持续巩固行业头部地位，管收和利润继续保持双位数增长；生熊圈要素型业务要继续为本集团发展注入新动能。”
经营性业务成“现金奶牛”
虽然目前华润置地的开发类业务仍然占大头，但是经营性业务的占比呈现出较为明显的增长态势。
中报显示，上半年，华润置地归母净利润同比下滑25.37%至102.5亿元，为近五年同期最低。综合毛利率为22.3%。其中，开发销售业务毛利率为12.4%；经营性不动产业务毛利率为71.5%，同比提升0.2个百分点。
虽然经营性业务的营收占比不到总营收的三成，但其贡献的核心净利润占比却超过了五成。换句话说，物业租赁、商业租金和物业管理等业务，已成为华润置地的“现金奶牛”。
其中，增长较为明显的是购物中心和商业管理业务。中报显示，今年上半年，华润置地购物中心实现营收94.8亿元，同比增长9.7%，出租率为97.3%。购物中心的总建筑面积为1045万平方米，同比增加28.6%。上半年新开6座购物中心，在管购物中心数量达到82座。
此外，上半年华润置地轻资产管理业务实现营收58.9亿元。其中，物业管理航道业务贡献营收51亿元，商业管理航道业务实现营收28.5亿元。
李欣在业绩会上表示：“华润置地的经营性不动产+资管业务正处于蓬勃壮大的状态，向大资管转型已经具备规模势。在未来，华润置地要进行不动产+资管业务向大资管业务转型，发力打造华润置地的第二增长曲线。”
而对于存量项目的经营策略，华润置地管理层在业绩会上表示：“公司将继续实施‘三抢一空一保’经营策略，同时充分发挥市场头部的领先优势，提升项目品质，持续进行产品迭代和服务创新。”
受房地产行业市场调整下行影响，今年上半年，华润置地的签约金额和签约面积均出现不同程度下滑。
中报显示，上半年华润置地实现签约金额1247亿元，同比下滑26.7%；实现签约面积521万平方米，同比减少25.7%。
从各区域的划分来看，去年上半年华润置地总共有8大区，今年上半年合并为6大区。从各区业绩贡献度来看，上半年业绩贡献最大的为华东大区，业绩贡献占比为30.4%，去年同期则为27.1%；业绩贡献下滑较为明显的为深圳大区，业绩贡献占比为12.8%，去年同期为15.1%。
在业绩会上，郭世清提到今年的业绩指引时表示，公司全年总口径签约额要保持行业前四，因为整个市场变化比较大，不确定性也比较大，无法给到一个具体的数据。
土储方面，2024年上半年，华润置地的新增土地储备202万平方米，截至6月30日的总土地储备为5699万平方米。
截至6月30日，华润置地的总借贷为2511.3亿元，持有银行结余及现金为1183.3亿元，公司股东应占权益为2665.2亿元，净有息负债率为33.6%，加权平均债务融资成本为3.24%。
