商管赛道成物企利润新的增长点。

　　近日，华润万象生活（1209.HK）给出了2023年业绩，其全年实现综合收入人民币147.67亿元，同比增长22.9%，核心净利润人民币29.20亿元，同比增长31.2%；全年派息率为55%，营业现金比率同比提升4.9个百分点至20.6%，经营性净现金流/核心净利润同比增长19.2个百分点至104.2%。

　　在近日举行的2023年业绩会上，华润万象生活管理层提到，公司2023年整体毛利率为31.8%，同比增长1.7%。其中，物管航道毛利率降1.4%至17.5%，商管航道毛利率同比增加7.7个百分点至58.4%。

　　华润万象生活首席财务官聂志章还在业绩会上指出，2023年万象生活物管航道在短期内毛利率相对承压的情况下，商管航道成为公司毛利率的重要稳压器。

　　此外，4月3日，渐苒咨询创始人、渐苒研究院首席研究员汤晓晨在接受《华夏时报》记者采访时表示，商管业务成为物企发展的“香饽饽”主要原因在于，首先，具有商管业务的公司较少，存在一定的服务壁垒，竞争优势突出；其次，商管业务物业管理费收费标准高于住宅物业，多采用酬金制模式，收缴率更有保障，且接受市场调节，提价能力强；再次，商管项目除物业管理服务外，可以承接咨询、招商及商业运营等多元业务，收取按租金收入或营业收入相关比例的服务费，具有较高的增长天花板。

　　购物中心贡献了约五成的利润

　　2023年，华润万象生活实现收入147.67亿元，同比增长22.9%；毛利46.94亿元，同比增长30.0%。从收入构成来看，华润万象生活2023年住宅物业管理服务收入达96.01亿元，同比增长23.1%；商业运营及物业管理服务收入51.66亿元，同比增长22.6%。

　　从毛利构成来看，报告期内，商业运营及物业管理服务获得毛利润30.16亿元，同比增长41.1%；住宅物业管理服务获得毛利16.78亿元，同比增长13.9%。

　　对比过往数据来看，华润万象生活商管航道的收入及毛利率逐年提升，2020年-2023年，该赛道的收入分别为28.95亿元、35.65亿元、42.14亿元及51.66亿元，毛利率则分别为43.6%、48.6%、50.7%、58.4%。

　　汤晓晨提到，华润万象生活商管板块在过去一年采用了降本增效及数字化转型的举措。由于其商管业务标杆项目增长出色，商业运营收入增长大于成本增加，促使其毛利率出现明显提升。

　　需要注意的是，华润万象生活商管板块毛利占比64%，其中购物中心业务毛利达23.29亿元，占总毛利的50%。这也意味着，仅购物中心就贡献了华润万象生活2023年约五成的利润。

　　资料显示，截至2023年底，华润万象生活旗下购物中心在营项目数量增至101个，管理面积1097万平方米；在营重奢购物中心数量增至13个，排名行业第一；在营项目中82个项目零售额排名当地市场前三，占比81.2%；年内业主端租金收入同比增长38.8%至220亿元，NOI同比增长50.6%至142亿元，NOI Margin同比提升5.0个百分点至64.7%。

　　此外，截至2023年底，华润万象生活旗下购物中心的第三方项目达55个，其中在营项目23个；在营第三方项目平均NOI Margin大幅提升11个百分点至52.7%；第三方项目收入贡献增长3.2个百分点至26.0%，税前利润贡献增长0.3个百分点至17.5%。

　　值得一提的是，华润万象生活总裁喻霖康在业绩会上指出，从市场的展望来看，中国经济高质量发展的基本面并没有变，消费市场的韧性和潜力依然强劲。2023年截至目前，旗下各购物中心保持良好的增长态势。其中，1、2月份因超长假期，出境旅游人数显著增长，对重奢项目带来一定阶段性影响。但展望全年，预计仍可保持稳健增长。

　　喻霖康还提到，华润万象生活在2024年将延续抢资源、抢政策、抢客户的策略，坚持高品质、高质量和高效率运营，深化分类、分级管理，持续推进向本提质增效，稳中精进，抢夺更多市场份额。同时强化消费者研究和品牌趋势研究，持续优化租户组合，精细运营。

　　除了购物中心表现亮眼外，其商管赛道下的写字楼业务也没有拖累。截至2023年年末，华润万象生活写字楼物业在管项目195个，在管面积1482万平方米，合约项目210个，合约面积1878万平方米。其提供运营管理服务的26个写字楼在租金稳定的情况下，年内平均出租率提升3.2个百分点至83.9%。

　　物管业务毛利率承压

　　一边是商管航道成为公司毛利率的重要稳压器，一边则是物管航道毛利率相对承压。

　　数据显示，华润万象生活2023年物管航道收入同比增长23.1%至96.01亿元，整体毛利率同比下降1.4个百分点至17.5%。此外，资料显示，华润万象生活物管航道的毛利率在2021年提升至19.3%后就呈现下降趋势，而2022年、2023年的毛利率分别为18.9%、17.5%

　　针对物管航道毛利率下降的情况，华润万象生活首席财务官聂志章在业绩会上解释道，从整个物管行业来看的话，2023年小业主受资产价格波动、收入预期下降的影响，大业主受到关联地产商资金链的影响，收缴和回管的难度都在增大。

　　汤晓晨在接受记者采访也提到，华润万象生活物管业务毛利率承压的主要原因是住宅物管服务收入结构的变化，高毛利的非业主增值服务减少及社区服务成本增加所致。非业主增值服务的减少是受到地产行业的直接影响，其他物企也存在类似的情况。

　　具体来看，华润万象生活物管航道的业务包括基础物业服务、非社区增值服务以及社区增值服务，2023年分别收入72.46亿元、8.29亿元、15.26亿元，分别同比增加30%、-14.8%及21.5%；毛利率分别为13.6%、34.3%、26.7%，分别同比增加-0.4、-2.2及0.1个百分点。

　　“物业管理费的改革市场化的方向不变，这都是行业目前面临的共性问题。未来公司一方面将持续通过信息化建设、科技化的应用，建立领先的竞争优势，在保证服务品质的前提下，维持合理的基础物业毛利率。另一方面，公司也积极推动品质服务的价值转化，提升毛利率相对较高的增值服务收入占比支撑物管航道毛利率水平的稳定。”聂志章说道。